Vonovia-Chef Rolf Buch Deutschlands geschliffenster Betonkopf

Deutschlands mächtigster Vermieter Rolf Buch steht kurz vor seinem Ziel, den Rivalen Deutsche Wohnen zu schlucken - und Berlins Bürgermeister will sogar bis zu fünf Milliarden Euro mitbezahlen. Es ist der Meister-Deal des glattgeschliffensten Betonkopfs der Republik.
Am Ziel: Vonovia-Vorstandschef Rolf Buch am 25. Mai bei der Pressekonferenz zur Übernahme des Rivalen Deutsche Wohnen (nicht im Bild: Deutsche-Wohnen-Chef Michael Zahn und Berlins Regierender Bürgermeister Michael Müller)

Am Ziel: Vonovia-Vorstandschef Rolf Buch am 25. Mai bei der Pressekonferenz zur Übernahme des Rivalen Deutsche Wohnen (nicht im Bild: Deutsche-Wohnen-Chef Michael Zahn und Berlins Regierender Bürgermeister Michael Müller)

Foto: Christoph Soeder / dpa

Ist das wirklich Deutschlands mächtigster Vermieter mit bald einer halben Million Wohnungen, der da redet? Oder doch irgendein Landessozialminister? Diese Frage stellt sich unwillkürlich, wenn Vonovia-Vorstandschef Rolf Buch (56) spricht.

"Um Wohnungsmangel und Klimawandel besser und effizienter bewältigen zu können, wollen Vonovia und Deutsche Wohnen ihre Kräfte bündeln", teilte sein Dax-Konzern am späten Pfingstmontag mit. Warum Vonovia erst den zweitgrößten Konkurrenten schlucken muss, um mehr zu bauen und energetisch zu sanieren, erklärte Buch jedoch bei seinen Auftritten am Dienstag nicht schlüssig.

Buch hat bei der Übernahme des Rivalen Deutsche Wohnen eine eindrucksvolle argumentative Kehrtwende hingelegt. Vor gut zwei Wochen hatte er noch gesagt, dass Käufe in Deutschland durch Vonovia die Knappheit bezahlbarer Mietangebote kein bisschen lindern würden. "Das bringt nix für das Problem", antwortete Buch bei der Presse-Telefonkonferenz am 4. Mai auf die Frage, ob er nicht weitere Wohnungspakete in Deutschland kaufen sollte.

Trotz der Übernahme bleiben Wohnungen wohl knapp und umkämpft, auch politisch. "Ich sehe überhaupt kein Abflachen der Angebotslücke in den deutschen Städten", hatte Buch Anfang Mai gesagt. "Die nächste Bundesregierung sollte das Thema ganz oben auf ihre Agenda setzen." Für Buch und seine Aktionäre ist sehr wichtig, dass sie es auf eine Weise tut, die das Unternehmen nicht zu viel kostet. Auf keinen Fall will der Vonovia-Chef daher wie ein gieriger Miethai wirken - das Feindbild vieler Wähler. Diesem (einseitigen, aber verbreiteten) Klischee darf er nicht entsprechen. Deshalb tritt Buch oft auf wie ein Schauspieldouble des früheren Bundessozialministers Norbert Blüm. Wenn die Übernahme der Deutsche Wohnen gelingt - wofür vieles spricht - ist das so etwas wie der Oscar für sein Lebenswerk.

Vom ersten Misserfolg geformt

Es war ein weiter Weg für den Sohn eines Krupp-Stahlmanagers aus Weidenau bei Siegen, sich in seine Paraderolle zu finden. Noch nachdem er 2013 - nach Jahren im Bertelsmann-Konzern - als Chef zu Vonovia gekommen war, trat er deutlich aggressiver auf als heute. Der erste Übernahmeversuch bei Deutsche Wohnen scheiterte vor sechs Jahren an seiner übertriebenen Härte: Buch rannte mit dem Kopf gegen die Wand, der Versuch einer feindlichen Übernahme misslang.

Der harte Betonschädel des einst feindlichen Aufkäufers ist inzwischen abgeschliffen und glatt poliert. "Wir haben uns über die Jahre angenähert", schwärmt Buch. Er ist bei diesem Anlauf an Freundlichkeit kaum zu überbieten, so sehr Deutsche-Wohnen-Vorstandschef Michael Zahn (47) es auch versucht, der den neuen Einklang ebenfalls draufhat. "Wir haben in den letzten Jahren viel Kraft investiert in das Gegensätzliche, manchmal auch in das Gegeneinander", sagte Zahn am Dienstagmorgen. Nun gelte es, zwei großartige Unternehmen zusammenzuführen.

Buch und Zahn inszenieren den 19-Milliarden-Euro-Deal als großes Happy End, als Fest der Versöhnung. Noch dazu als Fortschritt für umweltfreundliches Sanieren und gegen Wohnungsmangel. Dabei hat Buch ja erst vor Kurzem dargelegt, dass der Kauf von Wohnungen an sich kein bisschen mehr bezahlbaren Wohnraum schafft. Der am Tag der Übernahmeankündigung dem Berliner Bürgermeister Michael Müller (56) präsentierte Wohnungspakt räumt diese Tatsache nicht wirklich aus.

Die Mieten steigen auch in Berlin weiter

Buch verhandelte in den vergangenen Tagen in einer Stadt, in der er selbst Demonstrationen gegen hohe Mieten auf der Straße sah. Um so erfreulicher für die Vonovia-Aktionäre ist es angesichts dieser feindlichen Stimmung, dass der Manager den Regierenden Bürgermeister der Hauptstadt auf seine Seite ziehen konnte - mit relativ geringen Zugeständnissen durch die beiden Unternehmen, zum Beispiel bei den Mieterhöhungen.

"Das ist heute ein ganz wichtiger Tag", sagte Bürgermeister Müller. Die Begrenzung von Mieterhöhungen auf 1 Prozent pro Jahr sei eine "ganz wichtige sozialpolitische Aussage". "Damit wird deutlich: Wir wollen, das Menschen sich die Miete leisten können." Was Müller verschwieg: Die Begrenzung gilt nur bis 2024, danach sind Mieterhöhungen bis 2026 auf den Inflationsausgleich begrenzt. Schon 2027 jedoch kann Vonovia ohne weitere Einschränkungen durch die Vereinbarung die Mieten erhöhen.

Vonovia hat mit dem Senat, der den verfassungswidrigen Mietendeckel in Berlin eingeführt hatte, also einen sehr moderaten Deal geschlossen. In Buchs Version klang das jedoch so: "Hier ist mit privatwirtschaftlichen Mitteln ein Mietendeckel umgesetzt worden, was der sinnvollere Weg ist."

Hindernisse für Wohnungsbau bleiben bestehen

Das Problem der Wohnungsknappheit sei nur durch Bauen zu lösen, sagte der Vonovia-Chef erneut. "Wir werden 13.000 neue Wohnungen bauen, mindestens ein Drittel Sozialwohnungen", kündigte Buch bei der Pressekonferenz mit Müller an. Allerdings ist es ohnehin das erklärte Ziel von Vonovia, in den kommenden Jahren hierzulande viele Wohnungen zu erstellen.

Beim Wohnungsbau, sagte Zahn, "kriegen wir mit gebündelten Kräften mehr Tempo." Was bisher bremst, ist jedoch nicht ein Mangel an Größe oder Kapital. Wo es wirklich hakt, verriet Vonovia-Finanzchefin Helene von Roeder (50) vor anderthalb Jahren im Gespräch mit manager magazin:  Die Bauunternehmen seien überbucht, die Ämter so ausgezehrt, das Genehmigungen nur schleppend kämen. Die Städte hätten die Unterbesetzung der Ämter zwar als Problem erkannt. "Die Frage ist, wie viele Architekten und Bauplaner sind im jetzigen Arbeitsmarkt gewillt, in eine lokale Baubehörde zu wechseln?" Das Problem, sagte von Roeder 2019, sei kurzfristig nicht zu lösen.

Beim Klimaschutz durch das energetische Sanieren bleibt das Grundproblem, dass Dämmen und Isolieren oder neue Heizungen Geld kosten. Die Politik will aber vermeiden, dass bei vielen Wohnungen nach der Sanierung die Miete stark steigt. Wer für mehr Klimaschutz zahlt, ist noch immer unklar.

Senat verhalf Deutsche Wohnen zum Jubel-Deal

Vonovia-Anführer Buch war in den vergangenen Jahren stets geschmeidiger bei Reizthemen unterwegs als Deutsche-Wohnen-Chef Zahn. Das galt bis zuletzt, nachdem das Verfassungsgericht den Berliner Mietendeckel gekippt hatte. Vonovia verzichtete auf rückwirkende Mietzahlungen, die dadurch fällig geworden wären. Deutsche Wohnen gewährte lediglich 24 Monate Zeit und versprach Gespräche im Einzelfall, wo das Geld nicht vorhanden sei.

Doch in einem kann sogar Buch politisch noch von Zahn lernen: beim Verkaufen von weniger attraktiven Wohnungen an den Berliner Senat zu erfreulichen Preisen.

Ende 2019 kaufte die städtische Wohnungsgesellschaft Degewo mehr als 2100 Wohnungen von Deutsche Wohnen. Der Preis dafür galt Aktienanalysten als überaus auskömmlich für den Dax-Konzern. Zumal die verkauften Wohnungen meist nicht die besten im Portfolio sind. Im Januar verkaufte das Unternehmen weitere mehr als 500 Wohnungen an die Degewo. Der Deutsche-Wohnen-Finanzchef sagte in der Telefonkonferenz mit Investoren am 12. Mai über den jüngsten Verkauf, dass dies ein "sehr herausforderndes Wohnungsportfolio" gewesen sei, sowohl wegen der technischen Qualität als auch der Kundenstruktur.

Nun will Bürgermeister Müller mehr als 20.000 Wohnungen von Deutsche Wohnen und Vonovia kaufen. Der Preis dafür werde vermutlich zwischen 3 und 5 Milliarden Euro liegen, erfuhr manager magazin aus den laufenden Verhandlungen. Müller will aus politischen Gründen in Quartieren mit sozialen Problemen kaufen und in Großsiedlungen. Beim Kauf, deutete ein Senatsmitarbeiter an, werde sich der Preis vielleicht daran orientieren müssen, was Vonovia an Deutsche Wohnen zahle, weil dadurch ja soeben erst eine Marktbewertung stattgefunden habe.

Der Senat und die städtischen Wohnungsgesellschaften haben Berater angeheuert, darunter die Investmentbank Morgan Stanley, um nicht erneut einen Mondpreis zu bezahlen. Doch auch bei einer angemessenen Bewertung helfen die Milliarden vom Senat dem Immobilien-Sparfuchs Buch, das wichtige Bonitätsniveau von "BBB+" bei der Ratingagentur S&P zu halten - und somit die niedrigen Refinanzierungskosten.

Taktische Selbstverzwergung

Trotz dieser finanziell erfreulichen Aussichten für seine Aktionäre trat Buch nicht als triumphierender Chef von Europas größtem Immobilienkonzern auf, sondern als Vertreter eines - aus seiner Sicht betrachtet - doch ganz kleinen Unternehmens. Vonovia werde doch nach dem Deal nur eine halbe Million der 20 Millionen Mietwohnungen in Deutschland besitzen; also rund 2,5 Prozent. In Berlin seien die kommunalen Wohnungsgesellschaften doppelt so groß wie Vonovia. Allerdings kommen die städtischen Verwalter in Berlin auch auf einen Anteil von gut 16 Prozent, angepeilt sind 20 Prozent. Vonovias Anteil liegt in der Hauptstadt somit im hohen einstelligen Prozentbereich, deutlich über dem Bundesdurchschnitt. Der politische Druck auf Buch und das von ihm geführte Unternehmen dürfte durch die Übernahme also deutlich steigen, gerade in der Vermietern nicht durchweg wohl gesonnenen Berliner Bevölkerung, die zu 85 Prozent zur Miete wohnt.

Er wolle "den Unzustand, der in dieser Stadt herrscht", beenden, versprach Buch. Der "Unzustand" bestehe darin, "dass die Bürgerinnen dieser Stadt nicht zufrieden sind, auch mit unseren Unternehmen". Dafür sei ein Neustart nötig.

Drei Gewinner eines teuren Geschäfts

Zunächst einmal verhilft Buchs Meisterstück dem Berliner Bürgermeister Müller dazu, sein Wahlversprechen von mehr kommunalen Wohnungen einzulösen. Das ist politisch Gold wert nach der krachenden Niederlage in Karlsruhe und vor den Wahlen zum Berliner Abgeordnetenhaus, die zugleich mit der Bundestagswahl Ende September anstehen.

Seinem Rivalen Michael Zahn verhilft Buch zu einem hochlukrativen Verkauf. Das aktuelle Angebot liegt 5 Milliarden Euro über den 14 Milliarden Euro, die Vonovia 2016 offeriert hatte. Das könnte auch jene Aktionäre besänftigen, die Deutsche Wohnen präferieren und auch deshalb damals gegen die Übernahme gestimmt hatten.

Für Buch und seine Vonovia ist das Geschäft vielleicht nicht gerade billig. Aber er vergrößert damit nochmals den Abstand zu den Wettbewerbern auf dem Heimatmarkt. Die versprochenen Skaleneffekte und Kosteneinsparungen von 105 Millionen Euro im Jahr vergolden das Investment der Vonovia-Aktionäre. Aber über die spricht Buch ja öffentlich nicht so gern wie über seine lieben Mieter.

mbö
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