Nach dem Hypoport-Schock Der ominöse Crash der Baufinanzierungen

Nach der plötzlichen Gewinnwarnung Ende vergangener Woche hat der Baufinanzierungs-Anbieter Hypoport binnen Tagen fast die Hälfte seines Wertes verloren. Seitdem bewegt eine Frage die Finanzwelt: Was ist los am Immobilienmarkt? Die Antworten zeugen von Unruhe – und kaum schneller Besserung.
Was ist los im Immobiliengeschäft? Skyline von Berlin

Was ist los im Immobiliengeschäft? Skyline von Berlin

Foto: Dirk Sattler / IMAGO

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Lange lief es für den Finanzdienstleister Hypoport, der sein Geld unter anderem mit Baufinanzierungen verdient, fantastisch. Zwischen 2012 und 2021 kletterte der Umsatz von 88 Millionen auf 446 Millionen Euro, zuletzt stand ein Gewinn von fast 31 Millionen Euro in der Bilanz. Gründer und CEO Ronald Slabke (49) schaffte es dank des Erfolgs in die Riege der deutschen Milliardäre. Bis er vergangene Woche seine Investoren und gleich auch die deutsche Finanzwelt mit einer Gewinnwarnung schockierte: Die Jahresziele würden "deutlich verfehlt".

Der Einbruch im Geschäft mit der privaten Immobilienfinanzierung war so gewaltig, dass Hypoport die erst kurz zuvor bekräftigten Wachstumsprognosen für das laufende Jahr kassierte – und angesichts der hohen Unsicherheit wagte Slabke nicht mal mehr eine neue Prognose. Die Aktien des am SDAX gelisteten Unternehmens brachen bis Freitag um fast 40 Prozent ein. Auch am Montag gaben die Aktien weiter nach und lagen zwischenzeitlich bei nur noch 75 Euro, rund ein Jahr zuvor waren es noch achtmal so viel. Inzwischen hat sich der Kurs wieder etwas erholt. Doch seit dem Crash herrscht Unruhe im Markt, die bange Frage in weiten Teilen der Finanzwelt bleibt: Was braut sich dort auf dem Immobilienmarkt zusammen?

In Zeiten niedriger Zinsen erlebte der Immobilienmarkt einen Dauerboom, der nicht mal durch die Corona-Verwerfungen aufgehalten worden war. Jahrelang entwickelte sich damit auch das Geschäft für Immobilien- und Baufinanzierung nur nach oben. Nach einer Studie der Unternehmensberatung PwC stieg das Volumen an Baukrediten bei den deutschen Banken und Sparkassen im vergangenen Jahr auf rund 1,49 Billionen Euro von 1,39 Billionen Euro im Vorjahr. Das war der höchste Wert seit Beginn der Erhebung im Jahr 2003. "Damit festigen Baufinanzierungen ihren Stellenwert als größte und am schnellsten wachsende Kreditkategorie für die deutschen Geldhäuser", hieß es damals von PwC. Gemeinsam mit der ING-Tochter Interhyp nimmt Hypoport dabei eine zentrale Rolle ein – die beiden Plattformen vermitteln einen großen Teil der Neufinanzierungen in Deutschland.

Umso größer jetzt der Schock. Bis Mitte des Jahres 2022 spürte Hypoport wenig von der drohenden Krise. Inflation und Zinspolitik waren noch keine prägenden Faktoren für Häuslekäufer, das Konsumverhalten noch wenig einschränkt. Der Umsatz des Finanzdienstleisters stieg im ersten Halbjahr 2022 sogar noch um 23 Prozent auf 262,5 Millionen Euro und der Gewinn um 35 Prozent auf 22,5 Millionen Euro. Noch Anfang August hatte CEO Slabke an den Jahreszielen festgehalten und für 2022 einen Umsatz von 500 bis 540 Millionen Euro und einen operativen Gewinn (Ebit) von 51 bis 58 Millionen Euro prognostiziert. Doch in den Spätsommerwochen ist die Stimmung am Markt offenbar gedreht.

Folgen der Zinswende: Hypoport-CEO Ronald Slabke

Folgen der Zinswende: Hypoport-CEO Ronald Slabke

Foto: PR

Ein Rückgang des Geschäfts in den Spätsommermonaten ist eigentlich normal. Die Baufinanzierungsbranche hat ein sogenanntes "Sommerloch", weil die Menschen in den Urlaub fahren und keine neuen Wohnungen oder Häuser erwerben. Nur zog das Geschäft – anders als sonst – im September nicht wieder an. Die Kaufabwicklungen blieben mau. Slabkes Leute führen die makroökonomische Gemengelage an. "In diesem Jahr ergab sich trotz einer deutlichen Ausweitung des Immobilienangebots und leichter Immobilienpreisrückgänge eine Zurückhaltung von Verbrauchern aufgrund der Kombination aus sprunghaftem Zinsanstieg, extremer Inflation und Rezessionsängsten sowie Hoffnung auf stärker fallende Immobilienpreise", erklärt ein Unternehmenssprecher auf Anfrage des manager magazins.

Das hieße: Verkäufer und Käufer belauern sich aktuell gegenseitig – und bringen damit das Geschäft zum Erliegen. Während Verkäufer nach jahrelanger Wertanstiege noch nicht bereit sind, ihre Immobilien günstiger abzutreten, spekulieren Käufer auf einen kommenden Preisverfall – beide Parteien können sich dadurch nicht auf ein neues Preisniveau einigen.

Zinspolitik bereitet Finanzdienstleistern Zukunftsängste

Ein weiterer Faktor: die steigenden Zinsen drücken die Nachfrage nach Baufinanzierungen. Mit Zinsen von derzeit 3,42 Prozent für zehnjährige Darlehen geht nun eine deutlich höhere monatliche Belastung für eine Baufinanzierung einher, die nicht selten bei mehreren hundert Euro liegt. Das betrachten auch andere Marktteilnehmer derzeit als besorgniserregend. "Die Leistbarkeit von Wohnimmobilien ist für viele Menschen in Deutschland schwieriger geworden", warnt man auch beim Hypoport-Rivalen Interhyp auf Anfrage des manager magazins. "Wir sehen derzeit keine Anzeichen, dass sich diese Situation zeitnah ändern wird."

Man sehe "momentan ein deutlich verändertes Umfeld für den deutschen Immobilienmarkt", so eine Sprecherin des Unternehmens. In der Folge müssten Kunden neu kalkulieren und beim Immobilienkauf Kompromisse eingehen. "Einige entscheiden sich vorerst gegen einen Kauf. Sie warten ab, wie sich die Situation weiter entwickeln wird." Diese Muster würden sich innerhalb Deutschlands und auch innerhalb der Baufinanzierungsbranche unterschiedlich stark auswirken. "Der Markt ist insgesamt sehr volatil und entwickelt sich unterschiedlich, etwa regional betrachtet", sagt die Sprecherin. Die Entwicklungen bei Hypoport möchte das Unternehmen nicht kommentieren.

Immobilienpreise bereits 2021 deutlich überbewertet

Ganz überraschend kam der Absturz freilich nicht. Die Bundesbank schrieb bereits in ihrem aktuellen Finanzstabilitätsbericht 2021, dass negative Entwicklungen am deutschen Wohnimmobilienmarkt im Jahr 2022 weiter zunehmen würden, da die Preise auch in der Pandemie weiter kräftig angestiegen und schneller als die Einkommen der privaten Haushalte oder die Mieten gewachsen sind. "Die bestehenden Preisübertreibungen bei Wohnimmobilien erhöhten sich tendenziell weiter", so die Bundesbank. Nach Schätzungen der Institution lagen diese im Jahr 2020 in Deutschland zwischen 10 und 30 Prozent. Entsprechend hätten Kreditgeber die Werthaltigkeit von Kreditsicherheiten bereits vor Monaten deutlich überschätzt. Gleichzeitig war die Vergabe von Wohnungsbaukrediten dynamisch gestiegen: Relativ zum deutschen Bruttoinlandsprodukt (BIP) stiegen die Wohnungsbaukredite an private Haushalte in den vergangenen Jahren merklich. Auch im jüngsten "Bank Lending Survey" der Bundesbank zeigten sich diese Tendenzen.

Die Großlage war auch bei Hypoport klar. "Dass es einen Rückgang im Markt der privaten Immobilienfinanzierung geben wird, war sowohl uns als auch verschiedenen anderen Marktteilnehmern bewusst", sagt ein Sprecher des Unternehmens auf Anfrage des manager magazins. "Wir haben daher bereits mit unseren Halbjahresergebnissen den Kapitalmarkt und die Öffentlichkeit über einen zu erwartenden Rückgang der Marktaktivitäten informiert." Überrascht habe das Unternehmen dennoch die Intensität des Rückgangs im zweiten Halbjahr.

Rettungsanker könnte nun die Refinanzierung von bestehenden Immobiliendarlehen sein, ein Bereich der rund 25 Prozent des Hypoport-Geschäfts ausmache. Der Neubau, welcher rund 15 Prozent des Volumens der Plattform ausmache, werde jedoch weiter zurückgehen. "Hier belasten zusätzlich zu den oben genannten Unsicherheiten auch hohe Baupreise und Materialknappheit", heißt es. Entscheidend sei nun die Frage, wann potenzielle Verkäufer und Käufer von Bestandsimmobilien sich auf einen neuen und mutmaßlich etwas niedrigeren Immobilienpreis geeinigt haben. "Da wir für das laufende Geschäftsjahr 2022 diesen Zeitpunkt nicht mit hinreichender Sicherheit bestimmen konnten, sahen wir uns veranlasst die Jahresprognose auszusetzen."

Dass es schnell geht, glaubt auch Slabke selbst nicht. "Das Zwischentief bei den Zinsen im August haben viel zu wenige Familien für den Erwerb der eigenen vier Wände genutzt", schrieb er vergangene Woche auf Twitter. "Aber auch die Verkäufer haben gepennt. Der Preisrückgang bei Bestandsimmobilien betrug nur 0,6 Prozent. Schade." Denn damit das Zögern für die Käufer aufgehe, müsste sich der Zinsanstieg der letzten Wochen von knapp 1 Prozent in einem Preisabschlag von 4 bis 6 Prozent niederschlagen. "Diesen werden wir dieses Jahr nicht mehr sehen, da die Verkäufer auf höhere Preise dank der Inflation spekulieren."

Weiterhin zwei Millionen Wohnungen benötigt

Mittel- und langfristig glaubt die Slabke-Truppe weiter an das Geschäft. Der Bedarf an Wohnraum in Deutschland bleibe durch Zuwanderung, eine höhere Lebenserwartung und mehr Singlehaushalte, sowie durch dauerhaften Homeoffice-Regelungen weiter bestehen. Die meisten Studien gehen von einem Bedarf von rund zwei Millionen zusätzlichen Wohnungen aus. "Der Wunsch nach einer eigenen Immobilie ist für viele junge Menschen und Familien daher ungebrochen, was die Nachfrage nach Immobilienfinanzierung stärkt", ist der Sprecher überzeugt.

Dass der Markt erst bei einer neuen Geldmengenausweitung durch die Europäische Zentralbank (EZB) wieder anziehen könnte, bestreitet Hypoport. "Es gibt historisch betrachtet nachweislich nur einen untergeordneten und meist kurzfristigen Zusammenhang zwischen Geldmengenausweitung, Zinssenkung und Immobilienfinanzierungsvolumen in Deutschland", so der Sprecher. Vielmehr seien private Ereignisse, wie Familiengründung oder Arbeitsplatzwechsel wesentlich für die Entscheidung, eine Immobilie zu erwerben. "Für unser operatives Geschäft gehen wir daher davon aus, dass bei einer Reduzierung der Unsicherheit der Verbraucher unser Markt der privaten Immobilienfinanzierung sich wieder auf sein seit Jahrzehnten stabiles Niveau zurückbegibt."

Verband zeigt sich pessimistisch für Neubauten

Ganz so optimistisch zeigt sich der Hauptverband der Deutschen Bauindustrie nicht – zumindest was Finanzierungen für Neubauten angeht. Der Verband sieht eher düstere Zeiten auf die Branche zukommen. "Der Wohnungsbau leidet unter den gestiegenen Baumaterialkosten und den steigenden Zinsen. Es zeigt sich zunehmend, dass begonnene Projekte zwar weitergeführt, weitere Neubauvorhaben aber zurückgestellt werden, weil die heutigen Kosten die ursprünglich geplanten Budgets der Investoren übersteigen", sagt Hauptgeschäftsführer Tim-Oliver Müller. Bei Privatpersonen kommen zudem steigende Lebenshaltungskosten hinzu, die die Entscheidung für ein Neubauprojekt zunehmend erschweren würden. "Sinkt also die Zahl der Bauvorhaben, drückt das naturgemäß auch den Bedarf an Finanzierungen."

Müller befürchtet, dass sich die ernüchternde Wohnungsbaubilanz 2021 von nur 293.000 fertiggestellten Wohnungen in diesem, und vermutlich auch im kommenden Jahr fortsetzen wird. "Auch wenn wir in der Lage wären, weitaus mehr zu bauen", sagt er und fordert: "Die Politik muss deshalb reagieren und diesem Trend entgegenwirken." Investoren und Bauunternehmen bräuchten wieder Planungssicherheit durch eine verlässliche Förderkulisse, um die Kostenlücke aufzufangen und den Markt anzukurbeln. "Das Hin und Her der vergangenen Monate und die wiederholte kurzfristige Anpassung von Fördergeldern ist Gift für jeden Investor."

Dass auch die Aufseher die Entwicklungen durchaus ernst nehmen, zeigt die Finanzaufsicht Bafin. Sie wäre regulatorisch zuständig, sollten ein Stabilitätsproblem am Immobilienmarkt drohen. Und sie versucht derzeit bereits, in den Markt einzugreifen. Schon zum 1. April 2022 hatten die Aufseher einen sogenannten "sektoralen Systemrisikopuffer"  in Höhe von zwei Prozent für Risikopositionen von mit Wohnimmobilien besicherten Krediten angeordnet, nachdem die Deutsche Bundesbank ihre Analyse zu den erheblichen Überbewertungen veröffentlicht hatte. Damit stellt die Bafin künftig Kreditinstituten, Institutsgruppen und Finanzholdings eine bestimmte Menge an Geld zur Verfügung, sollten sie in naher Zukunft finanzielle Schwierigkeiten aufgrund der aktuellen Situation bekommen.

Der Risikopuffer wurde anstandslos genehmigt – weder die EZB, noch der Europäische Ausschuss für Systemrisiken (ESRB) erhoben Einwände. Nun will die Bafin anhand von Szenarioanalysen die Risiken der Preisrückgänge bei Immobilien prüfen, erklärt ein Sprecher. "Anhand dieser Analysen stellen wir fest, ob weitere aufsichtliche Maßnahmen zu ergreifen sind, um den derzeitigen Absturz der Finanzdienstleister zu bremsen."

Hypoport-Chef Slabke versucht einstweilen auf Twitter, Zuversicht zu verbreiten. "Bei einer Inflationserwartung von total 25 bis 35 Prozent und einer Zuwanderung von 2 bis 3 Millionen Menschen in den nächsten 5 Jahren – wer spekuliert da ernsthaft auf fallende Immobilienpreise in deutschen Metropolen?" Seine Investoren können nur hoffen, dass der Markt ihn nicht noch einmal überrascht.

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