Neue Arbeitswelt "Arbeitgeber werden das Homeoffice der Mitarbeiter nicht kostenfrei bekommen"

Im Jahr zwei der Pandemie haben sich die Menschen an Homeoffice und hybrides Arbeiten gewöhnt. Wie stark bauen Firmen jetzt Büroflächen ab - und was muss ein Büro bieten, damit Beschäftigte es nach der Pandemie wieder aufsuchen? Zwei Experten von Jones Lang Lasalle, Europas größtem Immobilien-Dienstleister, geben Antworten.
Das Interview führte Lutz Reiche
Chaos im Homeoffice: Hybrides Arbeiten - teils im Büro, teils daheim - ist fester Bestandteil der neuen Arbeitskultur geworden

Chaos im Homeoffice: Hybrides Arbeiten - teils im Büro, teils daheim - ist fester Bestandteil der neuen Arbeitskultur geworden

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Arnaud Tinel / Hans Lucas / imago images

Raus aus dem Büro, zurück ins Büro, und wieder zurück ins Homeoffice: Die Coronapandemie verlangt Mitarbeitern und Arbeitgebern extrem viel Flexibilität ab. Werden die Angestellten wieder zurück in die Büros strömen, sobald die Pandemie überwunden ist? Wie entwickeln sich die Märkte für Büros und Gewerbeimmobilien? Werden wir weniger Bürofläche nutzen, und wird sich der Arbeitgeber an den Kosten des Homeoffice beteiligen? Fragen, die wir zwei Experten des Investmentmanagers und Immobilien-Dienstleisters Jones Lang Lasalle gestellt haben.

Herr Scheunemann, Herr Leimbach - im Jahr zwei der Pandemie hat sich das Arbeiten für viele Menschen verändert. Wie oft in der Woche kommen Sie noch ins Büro?

Leimbach: Der Montag ist mein Homeoffice-Day, an dem ich den fast den ganzen Tag interne Abstimmungen und Jour Fixes erledige. Den Rest der Woche bin ich dann zumeist in einem unserer Büros oder bei Kunden anzutreffen.

Scheunemann: Bei mir hat sich ehrlich gesagt noch keine echte Routine eingestellt. Ich beobachte – und das wird auch durch eigene Erhebungen bestätigt – dass viele Kolleginnen und Kollegen am Mittwoch im Büro sind. Ich selbst bin gerne am Freitag an meinem Büroschreibtisch, weil freitags der Verkehr grundsätzlich angenehmer ist und ich freitags gerne Besorgungen in der City mache. Unsere Analysen haben ergeben, dass sich die neue Arbeitswoche bei deutschen Unternehmen künftig voraussichtlich so darstellen wird: Drei Tage im Büro und zwei Tage woanders - und von diesem "Woanders", 1,5 Tage zu Hause.

Ihr Arbeitgeber hält also wie vor der Pandemie für alle Mitarbeiter die gleiche Fläche und einen eigenen Schreibtisch vor?

Leimbach: Eigene Schreibtische gab es bei uns auch schon vor der Pandemie nicht mehr. Rechnerisch haben wir acht Schreibtische pro zehn Personen, wobei diese sich noch einmal in vollwertige und temporäre Arbeitsplätze aufteilen. An der Flächengröße hat sich bislang auch nichts verändert, aber wir werden die Flächen in Zukunft teilweise anders nutzen. Das heißt: Mehr Raum für Zusammenarbeit, Kommunikation und Wohlfühlen, dafür weniger Raum für klassische Einzelarbeit.

"Der Spielraum zu Flächenreduzierung ist sicherlich vorhanden, aber begrenzt"

Scheunemann: Die neue Arbeitswelt ist eine Herausforderung für die Arbeitgeber. Wenn plötzlich alle Mitarbeiter am Mittwoch ins Büro kommen wollen, brauchen sie alle verfügbaren Arbeitsplätze. Diese können Sie ja dann am Freitag oder Montag, wenn die meisten Homeoffice machen wollen, nicht zurückbauen. Deshalb ist der Spielraum zu Flächenreduzierung sicherlich vorhanden, aber begrenzt.

Nicht wenige Konzernchefs wähnten 2020 Bürotürme als "Sache der Vergangenheit" oder parlierten offen über zusätzliches Einsparpotenzial  beim oft zweitgrößten Kostenfaktor nach dem Personal. Was ist Ihr Eindruck – haben die Unternehmen in Deutschland seit Beginn der Pandemie Büroraum tatsächlich eingespart?

Leimbach: Manche Branchen haben strukturelle Schwierigkeiten und bauen seit Jahren Arbeitsplätze ab. Beispiele sind die Automobil- und die Versicherungswirtschaft, teilweise auch Banken. Da mag die Homeoffice-Diskussion dem einen oder anderen Unternehmen gerade recht kommen, um den sinkenden Büroflächenbedarf elegant zu begründen. Aber natürlich wird auch in diesen Branchen ein Teil der Arbeit ins Homeoffice verlagert. Insgesamt, über alle Kunden und Branchen hinweg, ist der Wunsch nach spürbar weniger Fläche jedoch bislang eher selten geäußert worden.

Scheunemann: Ob die Verlagerung von Arbeit ins Homeoffice Kosten spart, wird man sehen. Ich glaube nicht daran, dass die Arbeitgeber auf Dauer das Homeoffice der Mitarbeiter komplett kostenfrei bekommen werden. Arbeitnehmer hegen hier tatsächlich Erwartungen, dass sich der Arbeitgeber an der Einrichtung des Homeoffice-Arbeitsplatzes finanziell beteiligt. Die Argumentation ist hier, wenn ich nicht im Büro bin, spart mein Arbeitgeber ja auch Kosten für mich. In Bezug auf die Fläche muss man nüchtern konstatieren: Im laufenden Jahr ist die Nachfrage nach Büroflächen bis Ende des dritten Quartals um 12 Prozent gestiegen. Der Markt erholt sich also gerade wieder.

"Ich glaube nicht daran, dass Arbeitgeber auf Dauer das Homeoffice der Mitarbeiter komplett kostenfrei bekommen werden"

2020 waren in Großstädten wie Frankfurt oder Düsseldorf laut Jones Lang Lasalle Neuvermietungen und Verkäufe von Büros quartalsweise um mehr als zwei Drittel eingebrochen. Insofern lässt sich allenfalls von einer moderaten Erholung nach einem kräftigen Einbruch sprechen.

Scheunemann: Der Effekt der Corona-Krise ist selbstverständlich weiterhin vorhanden, er wird aber kleiner. Nach Schätzung der Bundesagentur für Arbeit ist das Niveau der Arbeitslosigkeit aufgrund der Corona-Krise noch um 232.000 erhöht. Doch besonders im Dienstleistungssektor haben die Unternehmen ihre Einstellungsbereitschaft wieder deutlich erhöht, dies geht einher mit einer historisch hohen Investitionsbereitschaft der Unternehmen nicht nur in Deutschland. Auf globaler Ebene soll das von Unternehmen investierte Kapital 2021 auf 3,1 Billion Euro steigen, so viel wie seit 2007 nicht mehr. Getrieben werden die Unternehmen unter anderem durch erhöhte Ausgaben für den Klimaschutz und Nachholeffekten aufgrund des fast zweijährigen Stillstands.

Nicht jeder investierte Euro fließt hierzulande in Betongold, sonst hätten wir vermutlich ähnlich dramatische Verhältnisse wie auf dem chinesischen Immobilienmarkt.

Scheunemann: Richtig, aber ein Teil dieser Investitionen fließt auch in den Immobiliensektor. Aufgeschobene Umzugsentscheidungen werden langsam wieder reaktiviert, und wir spüren eine wachsende Bereitschaft bei den Unternehmen, wieder in Büroflächen zu investieren. Der Knoten hat sich zwar noch nicht ganz gelöst, aber es sind ermutigende Zeichen. Und ehrlicherweise "jammern" wir gerade auf hohem Niveau. Ende 2021 werden genauso viele Büroflächen vermietet worden sein wie in den Aufschwungjahren 2013 und 2014.

Laut Immobilienverband IVD gaben die Einzelhandelsmieten im laufenden Jahr in deutschen Großstädten im Schnitt um 13 Prozent nach, bei einer Leerstandsquote von 20 Prozent. Sicher, der starke Online-Handel setzt dem Einzelhandel schon länger zu. Doch wenn Büros leer stehen, kommen auch weniger Kunden. Rechnen Sie mit einer ähnlichen Entwicklung für den Büroimmobilienmarkt, wenn langfristige Mietverträge hier auslaufen?

Scheunemann: Unsere Zahlen sehen einen Rückgang der Spitzenmieten in den deutschen Shopping-Metropolen im Schnitt von 6 Prozent und eine aktuelle Verfügbarkeit von Ladenflächen von 15 Prozent. Diese Leerstands-Quote ist im Übrigen gegenüber dem Vorjahr fast konstant geblieben, das heißt, der Markt war schon vor Corona unter Druck und Einzelhändler haben die Entwicklung aber auch zum Anlass genommen, ihre Kanäle zu vernetzen und ihr digitales Angebot besser mit dem stationären zu verknüpfen.

Nun, da haben Sie offenbar etwas andere Zahlen. Sie sehen die Entwicklung im Einzelhandel also nicht als eine Art Frühindikator für weniger Büroflächenbedarf in den Städten?

Scheunemann: Wenn viele Büroangestellte über einen längeren Zeitraum aus dem Homeoffice arbeiten, dann fehlen dem innerstädtischen Einzelhandel natürlich viele Kunden. Andersherum kann ich es mir nicht vorstellen, dass die Bürobeschäftigten nicht mehr ins Büro wollen, nur weil sich die Einzelhandelslandschaft in der Umgebung verändert hat. Zudem war der Einzelhandel während Corona teilweise komplett geschlossen, Büros zwar auch, aber die Büroarbeit konnte durch Homeoffice weitergehen und damit werden die Geschäfte am Laufen gehalten. Arbeiten und Shoppen sind zwei ganz unterschiedliche Bedürfnisse und deshalb nicht 1:1 zu vergleichen. Hinzu kommt, dass der Druck bei den Mieten eher auf qualitativ schlechten Immobilien und/oder Lagen existiert. Gerade im frequenzabhängigen Einzelhandel kann sich die Miete für einen Laden um die Ecke ganz anders darstellen als in der 1A-Lage. Diese feine Unterscheidung gibt es so im Büromarkt nicht.

"Eine verstärkte Bautätigkeit in Verbindung mit dem Konjunktureinbruch 2020 führt nun zeitversetzt zu steigenden Leerständen"

In einer jüngeren Studie berichtet JLL von deutlich steigenden Leerständen bei Büroimmobilien. Welche Gründe hat das und wie wirkt sich das auf die durchschnittlichen Mieten aus?

Scheunemann: Das ist in etwa vergleichbar mit der aktuellen Diskussion um hohe Inflationsraten. Wir müssen immer schauen, woher kommen wir? Und genau wie bei Inflation lagen die Leerstandsquoten auch 2019/2020 auf historisch niedrigen Werten. Wir hatten gerade in den innerstädtischen Lagen einen echten Mangel, das hat natürlich Projektentwickler aktiviert. Und eine verstärkte Bautätigkeit in Verbindung mit dem Konjunktureinbruch 2020 führt nun zeitversetzt zu steigenden Leerständen. Wir erwarten aber keine zweistelligen Leerstandsquoten wie wir sie etwa 2008 oder 2009 gesehen haben. Wenn jetzt der Sprung von 2 auf 4 Prozent passiert, ist das relativ gesehen "dramatisch viel", aber in der Realität der Immobilienwirtschaft und im historischen Kontext immer noch so wenig, dass es keinen Einfluss auf die Mieten hat. Im Gegenteil: Steigende Baukosten und steigende Anforderungen der Nutzer an die Qualität lassen unserer Einschätzung nach weiterhin steigende Mieten erwarten.

"Wer seine Belegschaft vier Tage pro Woche ins Homeoffice schickt, riskiert Entfremdung, Unzufriedenheit und Kündigungen"

Hybrides Arbeiten wird fester Bestandteil der neuen Arbeitskultur. Ein Drittel der deutschen Firmen mit mehr als 100 Beschäftigten plant dauerhaft mit Desksharing, ein Viertel will gar Flächen abbauen, zeigt eine Hays-Studie. Volkswagen erlaubt künftig bis zu 4 Tage Homeoffice. Das kann doch nicht folgenlos für den Büroimmobilienmarkt bleiben, oder?

Leimbach: Wir wissen aus vielen Studien und Befragungen, dass Menschen sich im Schnitt 1,5 Tage Homeoffice wünschen. Das wären rechnerisch 30 Prozent weniger Bürofläche. Dagegen laufen verschiedene Effekte. Wer kein Desksharing einführen will, kann auch keine Fläche reduzieren. Wer den Komfort von etwas mehr Abstand im Büro auch nach der Pandemie beibehalten will, benötigt mehr Fläche pro Arbeitsplatz. Wer mehr Raum für Kooperation und Begegnung schaffen will, braucht mehr Fläche als im klassischen Schreibtisch-Büro. In Summe gleicht sich das alles in etwa aus. Und wenn ich das noch ergänzen darf: Wer seine Belegschaft vier Tage pro Woche ins Homeoffice schickt, riskiert Entfremdung vom Unternehmen, Unzufriedenheit und letztlich Kündigungen.

"Wenn ich nicht mehr ins Büro kommen muss, dann muss das Büro so attraktiv sein, dass ich hingehen will"

"New Work" lässt sich nicht auf den Ort des Arbeitens reduzieren. Wer als Arbeitgeber attraktiv sein will, muss auch das Thema Büro neu denken, Arbeitsumgebung neu gestalten. Kicker-Tisch und Cola-Automat dürften da nicht mehr reichen. Welche Anforderungen stellt "New Work" in dieser Hinsicht an Immobilien-Planer?

Leimbach: Wenn ich nicht mehr ins Büro kommen muss, dann muss das Büro so attraktiv sein, dass ich hingehen will. Das erfordert Büroflächen, in denen sich die Menschen wohlfühlen und die sie bei ihrer Arbeit unterstützen. Nur dann können sie produktiv sein. Und weil der Kampf um Talente sicher nicht leichter wird, soll das Büro aus Arbeitgebersicht auch Identität stiften und Zugehörigkeit vermitteln. Wie das Büro dann letztlich aussieht, ist sehr individuell und erfordert eine Beschäftigung mit den Arbeitsabläufen und Strukturen des Unternehmens und seiner Mitarbeiter. Das Einheitsbüro ist jedenfalls tot. Das sind gute Nachrichten, denn dies eröffnet großartige Möglichkeiten, welche sogar die Innovationskraft, und damit die Zukunftsfähigkeit von Unternehmen, spürbar stärken können.