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Umnutzung von Handelsimmobilien: Büro, Gastro und Logistik statt Mode

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Büros, Logistik, Gastronomie Warum auf deutschen Einkaufsmeilen nichts bleiben wird, wie es ist

Wer dieser Tage in den Einkaufsstraßen deutscher Großstädte unterwegs ist, kann die Sorgen wahrscheinlich nicht verstehen, mit denen sich Läden in Deutschland aktuell konfrontiert sehen. Doch auch wenn die großen Einkaufsmeilen selbst während der meist flauen Sommermonate noch immer einigermaßen gut gefüllt sind: Gleich reihenweise mussten in den vergangenen Monaten Modeunternehmen und andere Händler Insolvenz anmelden, sich harten Sanierungen unterziehen oder wie Kaufhof in die Arme eines Konkurrenten flüchten.

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Selbst Urgesteine wie das US-Kaufhaus Barneys sind mittlerweile ins Trudeln geraten. Die Nachrichtenagentur Bloomberg schrieb angesichts des Debakels von Ex-Kaufhof-Eigentümer HBC, der die deutsche Warenhauskette angesichts schwächelnder Verkäufe dem ewigen Konkurrenten Karstadt überlassen musste, von einem "Handelsgemetzel".

Bei Peek und Cloppenburg  sucht man händeringend nach Konzepten, die die riesigen Handelsimmobilien mit Leben erfüllen können. Und auch bei Galeria Karstadt Kaufhof dürfte nach dem Zusammengehen über Konzepte nachgedacht werden, wie sich die vielen Räumlichkeiten anders nutzen lassen. Auch wenn bei einigen Pleitekandidaten zumindest ein Teil der Probleme hausgemacht sind: Der Markt ist deutlich schwieriger geworden. Und auch wenn die traditionellen Händler mit Feuereifer daran arbeiten, ihr eigenes Internetbusiness in Schwung zu bringen, dürfte sich die Situation weiter zuspitzen.

Denn der Onlinehandel boomt ungebrochen. Auch im ersten Halbjahr 2019 legte er wieder zweistellig zu. Und die traditionellen Händler, die mittlerweile versuchen, stationär verlorene Kundschaft im Internet zurückzugewinnen, geraten gegenüber den großen Marktplätzen weiter ins Hintertreffen.

Glaubt man Marktforschern aus Großbritannien, könnte es schon bald noch bitterer kommen. Demnach sollen bis 2028 mehr als die Hälftealler Handelsumsätze ins Netz wandern.  

"Zeitenwende" auf deutschen Einkaufsstraßen

Entsprechend dürften sich die Einkaufsstraßen, wie wir sie kennen, in den kommenden Jahren massiv verändern - und das nicht nur in kleineren und mittleren Städten, in denen das Ladensterben bereits vor längerem angekommen ist und leerstehende Ladengeschäfte bereits zum Alltagsbild gehören.

Auch die Einkaufsmeilen in großen deutschen Städten stehen vor Umwälzungen - und befinden sich zum Teil bereits mitten drin.

In welche Richtung es geht, zeigen aktuelle Zahlen des Immobilienunternehmens Jones Lang LaSalle. Demnach hat sich die von jungen Modefilialisten gemietete Fläche in den vergangenen fünf Jahren halbiert, während vor allem die Gastronomie zuletzt stark zulegte.  Im ersten Quartal mieteten Gastronomieunternehmen sogar erstmals mehr Flächen in Deutschland an als Textilhändler  - eine Entwicklung, die das Unternehmen als "Zeitenwende" bewertete.

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Während die Mieten für Handelsimmobilien in etlichen Städten mittlerweile sogar sinken, erlebt eine andere Sparte einen massiven Höhenflug: Büroimmobilien.

Hier ist der Markt - besonders in attraktiven Innenstadtlagen großer Städte - mittlerweile wie leergefegt. Immer mehr Menschen arbeiten in den Metropolen. Die Nachfrage nach Büroräumen steigt deshalb seit Jahren. Weil die Baustätigkeit die Nachfrage nicht stillen kann, werden attraktive Büroimmobilien immer knapper. In Berlin liegt die Leerstandsquote laut dem Immobilienexperten Bulwiengesa mittlerweile bei 1,7 - in München sogar bei 1,6 Prozent. Hamburg steht mit aktuell 3 Prozent noch vergleichsweise gut da. 

Mode flop, Büros top - Berlin plant Mietendeckel auch für Gewerbeimmobilien

So legten die Büromieten in den vergangenen Jahren deutlich zu. In den großen Städten in den vergangenen fünf Jahren "zum Teil um durchschnittlich 11,3 Prozent", weiß Maximilian Ludwig vom Immobilien Investment-Anbieter Real I.S.

Entsprechend groß ist die Nachfrage von institutionellen Investoren wie Versicherungen, Banken oder auch Pensionskassen, die angesichts der aktuellen Niedrigzinsphase auf der Suche nach Investments mit geringem Risiko und attraktiver Rendite sind. Eine Entwicklung, von der zuletzt auch Galeria Karstadt Kaufhof-Eigner Signa profitierte. Signa, dank Umbauprojekten Medienberichten zufolge zeitweise der größte Bürovermieter Berlins, verkaufte laut unbestätigten Presseberichten das vom Warenhaus zum Büro-und Geschäftsobjekt umgebaute "Up" am Berliner Ostbahnhof für einen dreistelligen Millionenbetrag an die Fondsgesellschaft DWS. 

Eine Entwicklung, wie sie auch bei anderen Gewerbeimmobilien zu beobachten ist, und die nun schon Regulierer auf den Plan ruft. So plant der Berliner Senat einem Medienbericht zufolge eine Bundesratsinitiative, auf Basis derer Städte und Gemeinden in angespannten Märkten eine Mietpreisbremse für Gewerberäume einrichten können.

Aber nicht nur Investoren - auch angeschlagene Einzelhändler, bei denen sich die Kunden mittlerweile nicht einmal mehr in den dritten oder vierten Stock bequemen, können von den neuen Mischnutzungskonzepten profitieren. Und lassen sich in Sachen Umnutzung nun häufig beraten, wie Lars Jähnichen vom Immobilien Berater IPH/BBE berichtet.

Für sie bietet Umnutzung neue Chancen. Denn zum einen lassen sich damit schlecht genutzte Immobilienflächen lukrativer verwerten. Zum andern können sie durch die Beschäftigten der neu angesiedelten Betriebe und deren Kunden auf zusätzliche Laufkundschaft und damit Umsatz hoffen.

Neben der Ansiedlung von Hotel- oder Gastronomiebetrieben und der Umwidmung in Büro- oder Freizeitfläche ist dabei auch Logistik ein Thema, das den Handel beschäftigt. Großer Vorteil dabei ist neben Laderampen und Lastenaufzügen die oft zentrale Lage der Handels- oder Warenhäuser, die die oft sehr zähe Verteilung von beispielsweise online bestellter Ware in den Innenstädten erleichtern dürfte.

Mischnutzung: Zwei Fliegen mit einer Klappe

Und neben Co-Working denken viele Händler mittlerweile auch über Co-Cooking nach: Großküchen, die Restaurants für ihre Außer-Haus-Lieferungen anmieten können. Gerne auch innenstadtnah - schön nah am Kunden.

Besonderer Beliebtheit erfreuten sich bei klassischen Handelsimmobilien aktuell auch Ankermieter aus dem Lebensmitteleinzelhandel, sagt Bernhard Schoofs, Geschäftsführer des Einzelhandelsimmobilien-Spezialisten Momentum Real Estate. Der Grund: Hier wird die Konkurrenz aus dem Internet noch als vergleichsweise gering eingeschätzt. Zudem werde unabhängig vom konkreten Nutzungsmix "großer Wert auf langfristige Mietlaufzeiten gelegt, da große Unsicherheit hinsichtlich der Entwicklung der kommenden Jahre herrscht", so Schoofs.

Zwar ist ein Umbau nicht immer möglich - und auch nicht an jedem Standort sinnvoll. Doch Vermietern mit Umnutzungsplänen spielt ein weiterer Trend in die Hände: Der zum Coworking. Weil dabei oft auch in größeren Gemeinschaftsräumen gearbeitet wird, und nicht jedes einzelne Zellenbüro, wie es in klassischen Büroimmobilien verbreitet ist, mit Tageslicht versorgt werden muss, bieten sich Handelsimmobilien hier für einen Umbau eher an. Hier können innenliegende Räume oft gut als Ruhe oder Konferenzräume genutzt werden, da sich die Nutzer nur einen überschaubaren Zeitraum darin aufhalten.

Einen Vorteil, den auch der Coworking-Riese The WeCompany, vormals WeWork, für sich zu nutzen weiß. Er hat sich mit der ehemaligen Kaufhof-Mutter HBC zusammengetan, um das Potenzial der traditioneller Handelsimmobilen zu nutzen und will die ehemalige Kaufhaus-Mutter zusammen mit dessen Chairman Richard Baker von der Börse nehmen. Eine Blaupause, wie das aussehen kann, soll das ehemalige Lord-&-Taylor Flagship-Store an der 5th Avenue in New York  werden, das aktuell umgebaut wird.

Die beiden untersten Etagen des vom Architekt Bjarke Ingels umgestalteten Gebäudes sollen dabei auch weiterhin für den Handel reserviert bleiben. Die übrigen - samt der legendären Dachterasse von Wework und seinen Coworking-Kunden aus unterschiedlichsten Branchen genutzt werden.

WeCompany-Chef Adam Neumann ist von den sich bietenden Möglichkeiten schwer begeistert. "Der Handel verändert sich und die Rolle, die Immobilien dabei spielen, wie wir einkaufen, muss sich mitändern", sagt Neumann. Die Gelegenheit diesen Trend zu erschließen, sei "zu gut, um sie zu verpassen."