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Ranking der Top-Einkaufsstraßen: Köln hat Deutschlands beste Shopping-Meile

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Ausverkauf bei Karstadt Karstadt-Investor schlägt Kaufhaus-Immobilien los

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Es ist ziemlich ruhig geworden um Karstadt. Skandal-Schlagzeilen um neue Warenhausschließungen gibt es schon länger nicht mehr. Nur ab und zu bemüht sich das Karstadt-Management darum, gute Stimmung zu verbreiten und Karstadt-Eigner Signa verkündete kleinere Neuigkeiten, zuletzt beispielsweise die Übernahme des insolventen Schnäppchenportals Dress for less, des Sportartikelversenders Outfitter oder das Engagement des ehemaligen Migros-Eigners Dieter Berninghaus.

Nun macht in Immobilenhandelskreisen allerdings eine Nachricht die Runde, die viele Mitarbeiter des Warenhauskonzerns aufhorchen lassen dürfte.

Karstadt-Investor Benny Steinmetz ist offenbar dabei, die letzten Verbindungen zu Karstadt zu kappen und versucht, mindestens 14 Karstadt-Immobilien loszuschlagen. Ein entsprechender Bericht der "Immobilienzeitung"  wurde manager-magazin.de aus der Branche bestätigt. Steinmetz Immobilienholding BSG selbst wollte sich zu der Angelegenheit gegenüber manager-magazin.de nicht äußern.

Laut Informationen aus Branchenkreisen sind unter dem Immobilienpaket auch das Karstadt-Gebäude in der Breiten Straße in Köln, sowie Häuser in Dresden, Nürnberg, Köln und Hamburg. Eine erste Bieterrunde soll bereits abgeschlossen sein. Bis zu zehn Interessenten - darunter internationale Finanzinvestoren - seien noch im Spiel, heißt es. Der Preis für das Paket wird auf rund 900 Millionen Euro geschätzt. 

Steinmetz hatte die Immobilien 2015 im Zuge eines Tausches mit Karstadt-Investor Reno Benko erhalten. Dabei gingen an Benkos Grundbesitzgesellschaft Signa Prime die Immobilien der drei von der Karstadt Premium GmbH betriebenen Filialen KaDeWe in Berlin, Alsterhaus in Hamburg und Oberpollinger in München, sowie die beiden von der Karstadt Warenhaus GmbH geführten Häuser in der Stuttgarter Fußgängerzone und am Kurfürstendamm in Berlin.

Karstadt-Häuser sollen rund 900 Millionen bringen

15 Warenhausimmobilien gingen indes an Steinmetz, der sich zudem aus dem operativen Geschäft zurückzog. Ein "insgesamt eigentlich ganz attraktives Portfolio", wie es in der Branche heißt. Für Steinmetz jedenfalls ist der Zeitpunkt für einen Verkauf aktuell günstig: Die Nachfrage auf dem Immobilienmarkt ist gut - und die Häuser vermietet.

Zwar betonte Karstadt gegenüber manager-magazin.de, vom Verkauf aufgrund "langfristig laufender Mietverträge" nicht berührt zu sein. Und rein rechtlich hat ein Verkauf für existierende Mietverträge auch tatsächlich keine Konsequenzen.

In Gewerkschaftskreisen wird die Entwicklung dennoch mit Argwohn betrachtet, da laut Experten viele der Häuser "einen massiven Instandhaltungsrückstand" aufweisen sollen. Nicht, dass das Verhältnis mit Steinmetz besonders vertrauensvoll gewesen ist, heißt es im Arbeitnehmerlager. "Dass plötzlich 14 Immobilien auf einen Schlag zum Verkauf stehen, ist aber schon sehr komisch."

Zumal Karstadt zuletzt mit Plänen, bis zu 30 Prozent einzelner Filialen an Fremdunternehmen zu vermieten , für Aufsehen sorgte. Ein Konzept das es bereits seit längerem gibt - und aktuell weiter ausgebaut wird. In Münster in Westfalen beispielsweise, soll demnächst der Drogeriemarkt dm in das Erdgeschoss von Karstadt einziehen. Mehr als durchschnittlich 10 Prozent der Gesamtfläche, so Karstadt gegenüber manager-magazin.de, soll allerdings nicht umgewidmet werden.

Auch Hauptverwaltung auf Schrumpfkurs

Und auch die Karstadt-Hauptverwaltung in Essen Bredeney, bei der in den letzten Monaten über einen möglichen Fortzug spekuliert wurden war, schrumpft gewaltig. Von den ursprünglich 109.000 Quadratmetern Bruttogeschossfläche will Karstadt künftig nur noch 30.000 Quadratmeter nutzen und hat hierzu Presseberichten zufolge vor einigen Wochen einen Mietvertrag über zwölf Jahre abgeschlossen.

Warum die Arbeitnehmer aufhorchen

Während Karstadt sich bei Bekanntwerden der Untervermietungspläne  im April beeilte zu betonen, dass kein Personalabbau geplant sei und Ziel der Maßnahmen sei, den Standort attraktiver zu machen, fürchten Arbeitnehmervertreter und Handelsexperten eine weitere Schwächung des Konzerns. Besonders da - wie im Falle Münsters - vor allem Erdgeschossflächen für Drittmieter interessant sein sollten.

Schließlich, so der Immobilienexperte Gerd Hessert, der an der Uni Leipzig Handelsmanagement lehrt, sei es extrem schwierig, Kunden in die Obergeschosse zu lotsen. Und von denen haben einige Karstadt Häuser eine Menge. Und für weniger eigenes Geschäft ist in der Regel auch weniger eigenes Personal nötig.

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"Das ist ganz klar eine Wette auf die Zukunft", kommentiert Thorsten Prior vom Immobilienberater Trec Real Estate Consulting die Motivation des möglichen Käufers. Und zwar eine, in der es sicher auch eine Option ohne oder mit einem kleineren Mieter Karstadt gibt. Klar gebe es geltende Mietverträge. "Aber sollte Karstadt auf die Vermieter zukommen und sagen, es geht so nicht mehr, könnte es durchaus den ein oder anderen Abriss und Neubau geben."

Allerdings könnte eine Neuvermietung besonders an den weniger attraktiven Standorten des Portfolios auch schwierig werden oder dürfte zumindest erhebliche Investitionen erforderlich machen, ist der Handelsimmobilienexperte Gerd Hessert überzeugt. Andere Standorte wiederum seien echte Perlen, die sich leicht vermieten oder umnutzen lassen dürften.

70 Millionen Euro Wertzuwachs in eineinhalb Jahren

Wie groß die Hoffnungen einiger Vermieter sind, zeigte zuletzt der Verkauf des Karstadt-Standortes zwischen Hauptbahnhof und Stachus  in München. Die Immobilie, in der Karstadt dem Vernehmen nach noch bis 2026 einen Mietvertrag hat, wechselte laut "Süddeutscher Zeitung"  gerade zum zweiten Mal innerhalb von rund 18 Monaten den Besitzer. Zuletzt für rund 250 Millionen Euro an die Investmentgesellschaft Signature Capital. Der Kaufpreis lag damit um 70 Millionen Euro höher als eineinhalb Jahre zuvor.

Karstadt indes fängt nach eigenem Bekunden an, langsam wieder Fuß zu fassen. Im laufenden Geschäftsjahr erwartet der Händler laut Angaben vom Juni erstmals seit langem wieder ein fast ausgeglichenes Jahresergebnis. Das operative Ergebnis (Ebitda) soll einen mittleren zweistelligen Millionenbetrag erreichen.

Zudem soll 2018 seit Jahrne erstmals eine neue Filiale ihre Tore öffnen - im Berliner Stadtteil Tegel - wo es schon einmal eine Karstadt-Filiale gab - in einem Einkaufszentrum - mit bescheidenen 8800 Quadratmetern.

Ansonsten sorgte Karstadt-Investor René Benko zuletzt vor allem mit Zukäufen im Onlinesegment für Aufsehen. Und zwar dem Sportartikelversender Outfitter und dem insolventen Schnäppchenportal Dress for less. Beides Geschäfte, aus denen Karstadt Synergien ziehen könnte, die aber nicht unbedingt viel Platz in teuren Premiumlagen erfordern.

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