"Drittbankvereinbarung" erspart Vonovia Milliardenlast So umgeht Vonovia die Grunderwerbsteuer

Deutsche Wohnen bestätigt, wovor Kritiker bereits gewarnt haben: Wenn der Verkauf des Immobilienkonzerns an Vonovia durchgeht, entgehen den Ländern Steuern in Milliardenhöhe. Der Deal der Wohnungsriesen ist an neue Regeln angepasst, die seit 1. Juli gelten.
Unpopulär: Unterstützer der Initiative "Deutsche Wohnen & Co. enteignen" übergeben am 25. Juni dem Berliner Senat mehr als 350.000 Unterschriften

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Foto: Christophe Gateau / dpa

Der Immobilienkonzern Vonovia kommt beim Kauf von Deutsche Wohnen um die Grunderwerbsteuer herum. Das bestätigt eine Stellungnahme  von Deutsche Wohnen, die am Donnerstag veröffentlicht wurde. Eine "Drittbankvereinbarung" mit der Société Générale stelle sicher, "dass die Bieterin eine Beteiligungshöhe von 90 Prozent an der Deutsche Wohnen nicht erreichen wird". Die französische Bank habe sich verpflichtet, alle über den 90-Prozent-Anteil hinaus angebotenen Aktien zu übernehmen. Demnach sollte der Deal auch nach dem gerade erst neu geregelten Recht für solche "Share Deals" keine Steuerpflicht auslösen. Die "Berliner Zeitung"  berichtete am Freitag zuerst über die Details. "Jetzt haben wir es schwarz auf weiß", kommentierte Lisa Paus (52), Finanzexpertin der Grünen im Bundestag. Sie schätzt, dass dem Staat damit Einnahmen in Höhe von rund einer Milliarde Euro entgehen - aufgrund der Bewertung von 18 Milliarden Euro für alle Deutsche-Wohnen-Aktien. Das Immobilienportfolio ist allerdings laut Konzerngeschäftsbericht gut 26 Milliarden Euro wert. Danach müsste sich theoretisch auch die entsprechend höhere Grunderwerbsteuer bemessen.

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Am Donnerstag trat eine im Mai vom Bundesrat beschlossene Änderung in Kraft, nach der Käufer von Immobiliengesellschaften maximal 90 statt bisher 95 Prozent der Anteile übernehmen dürfen, ohne Grunderwerbsteuer zahlen zu müssen. Diese Grenze hält Vonovia mithilfe der Société Générale ein. Paus und weitere Kritiker wie Steuerexperten befinden, die Reform zur Schließung des Steuerschlupflochs sei "verkorkst". Die Grunderwerbsteuer steht den Ländern zu. In Berlin, wo der Großteil der Deutsche-Wohnen-Objekte steht, gilt ein Satz von 6 Prozent. In anderen Ländern reicht die Steuer von 3,5 bis 6,5 Prozent.

Vorstand und Aufsichtsrat von Deutsche Wohnen begrüßten die Steuerfreiheit ausdrücklich. Sie bekräftigten ihre Unterstützung des Übernahmeangebots und forderten die Aktionäre auf, dieses anzunehmen. Das Angebot sei fair und angemessen. Der Zusammenschluss biete strategischen Nutzen und schaffe Mehrwert für alle Beteiligten. Die Schaffung des größten Immobilienkonzerns Europas biete zudem die Möglichkeit, Herausforderungen auf dem Immobilienmarkt konsequenter zu begegnen. Gemeinsam verfügten Vonovia und Deutsche Wohnen über mehr als 550.000 Wohnungen mit einem Immobilienwert in Höhe von knapp 90 Milliarden Euro. Ein Nebeneffekt der 90-Prozent-Grenze für die Deutsche-Wohnen-Aktionäre ist, dass sie nicht mit einer Komplettübernahme per Squeeze-out und damit verbundener Entschädigung rechnen können. Die Stellungnahme betont, dass Vonovia den dafür nötigen Anteil "nicht erreichen wird".

Vonovia bietet den Aktionären seines Berliner Konkurrenten 52 Euro je Aktie. Die Offerte läuft noch bis zum 21. Juli. Das Bundeskartellamt hatte den Plänen bereits zugestimmt.

Berlin vor Volksentscheid über Enteignung

Die Großfusion befeuert die politische Debatte über den Umgang mit den Wohnungskonzernen. Die Berliner können in einem Volksentscheid über eine mögliche Vergesellschaftung der Wohnungsbestände großer Immobilienkonzerne abstimmen. Die für den Entscheid nötigen Unterschriften seien gesammelt worden, teilte die Landeswahlleiterin Petra Michaelis am Donnerstag mit. "Ich stelle fest, dass das Volksbegehren der Trägerin 'Deutsche Wohnen & Co enteignen' zustande gekommen ist." Insgesamt seien 359.063 Unterschriften eingereicht worden - und damit deutlich mehr als die nötigen rund 171.000 Unterschriften. Der Senat könne nun den Tag des Volksentscheids festsetzen.

Die Initiative setzt sich für die Enteignung von Wohnungskonzernen mit mehr als 3000 Wohnungen in Berlin ein. Dabei sollen mehr als 240.000 Wohnungen gemäß der Vorlage der Initiative in den Besitz einer Anstalt des öffentlichen Rechts überführt werden. Der Senat hatte bereits darauf verwiesen, dass gegen die vom Volksbegehren angestrebte Vergesellschaftung von Wohnungen verfassungsrechtliche Bedenken mit Blick auf die Eigentumsgarantie bestünden. Zudem wäre das Volksbegehren "im Erfolgsfall für den Senat formal unverbindlich" - er müsse das Ergebnis nicht umsetzen.

In Berlin gibt es ebenso wie in zahlreichen deutschen Metropolen seit Jahren eine Debatte um Wohnungsmangel und hohe Mieten. Die rot-rot-grüne Koalition in Berlin hatte versucht, die Preissteigerungen auf dem überhitzten Wohnungsmarkt mit einem Mietendeckel zu bremsen. Dieser war aber vom Bundesverfassungsgericht kassiert worden. Vermieter waren gegen die Mietobergrenze Sturm gelaufen.

Dem Land Berlin will der fusionierte Konzern 20.000 seiner rund 150.000 Einheiten in der Hauptstadt zum Kauf anbieten und Mieterhöhungen in den nächsten fünf Jahren deckeln. Der Kaufpreis für das Portfolio vor allem in Problemvierteln wird auf rund zwei Milliarden Euro geschätzt. Den städtischen Wohnungsgesellschaften wird die Grunderwerbsteuer dabei voraussichtlich nicht erspart bleiben. Immerhin landet sie beim Land Berlin, dem Eigentümer der Firmen.

ak/Reuters