Vonovia will Deutsche Wohnen für rund 10 Milliarden Euro kaufen Hausmeister der Republik: Vonovia bietet Milliardendeal an

Pflügen die deutsche Wohnungswirtschaft um: Vonovia-Chef Rolf Buch (links) mit seinen Mitvorständen Klaus Freiberg und Stefan Kirsten (rechts). Nun will Vonovia, das vor kurzem noch Deutsche Annington hieß, auch noch die Deutsche Wohnen übernehmen.

Pflügen die deutsche Wohnungswirtschaft um: Vonovia-Chef Rolf Buch (links) mit seinen Mitvorständen Klaus Freiberg und Stefan Kirsten (rechts). Nun will Vonovia, das vor kurzem noch Deutsche Annington hieß, auch noch die Deutsche Wohnen übernehmen.

Foto: Martin Joppen / Deutsche Anningt

Rolf Buch (50), Vorstandsvorsitzender des größten deutschen Wohnungskonzerns Vonovia - der noch bis vor Kurzem Deutsche Annington hieß - hatte sich in den letzten Wochen auffällig zurückgehalten. Kein offizielles Wort war ihm zu entlocken über den geplanten Zusammenschluss seiner Wettbewerber Deutsche Wohnen (DW) und LEG Immobilien - die Nummern zwei und drei im Markt.

Doch in der Bochumer Vonovia-Zentrale herrscht seit der Fusionsankündigung vom 21. September hektische Betriebsamkeit. Und nun holt Buch zum Gegenschlag aus: Er kündigte den DW-Aktionären am frühen Mittwochmorgen eine Alternative zum LEG-Kauf an und will ihnen ein Übernahmeangebot vorlegen. "Nach eingehender Analyse und einer Reihe von Gesprächen mit Aktionären von Vonovia und Deutsche Wohnen haben wir entschieden, eine Alternative zu bieten", so Buch in seiner Mitteilung.

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Buch plant, den DW-Investoren rund drei Milliarden Euro in bar und Vonovia-Papiere im Wert von etwa sieben Milliarden Euro anzubieten. Inklusive der DW-Schulden von vier Milliarden Euro hätte der Deal einen Wert von 14 Milliarden Euro. Die DW-Aktionäre sollen für elf DW-Papiere sieben Vonovia-Aktien und 83,14 Euro in cash bekommen. Dies entspricht einem Aufschlag von 11 Prozent auf Basis der DW-Durchschnittskurse der vergangenen drei Monate zum Stichtag 8. Oktober.

Der Vorstoß Buchs konterkariert die Strategie seines Amtskollegens Michael Zahn (52) von der DW. Der hat bislang folgenden offiziellen Plan: Am 28. Oktober möchte er sich auf einer außerordentlichen Hauptversammlung der Deutsche Wohnen (DW) eine Sachkapitalererhöhung genehmigen lassen. Sie soll dazu genutzt werden, den LEG-Aktionären für je zehn ihrer Aktien 33 neue DW-Papiere anzudienen. DW braucht eine Dreiviertelmehrheit, um die Übernahme durchzusetzen.

Hält Zahn an seinem Plan fest und hat Erfolg, wäre Vonovia aus dem Rennen. Denn die Bochumer sind nur an DW interessiert - nicht aber an einem Unternehmen, das aus einem Verbund von DW und LEG besteht.

Scheitert DW dagegen am Votum ihrer Anteilseigner, könnte nun Vonovia zum Zuge kommen. Sie will ihren Aktionären auf einer außerordentlichen Hauptversammlung am 30. November ebenfalls eine Sachkapitalerhöhung vorschlagen - für den Kauf von DW. Auch Vonovia braucht eine Mehrheit von 75 Prozent. "Wir sind der Meinung, dass ein Zusammenschluss von Vonovia und Deutsche Wohnen eine tragfähigere und strategisch sinnvolle Transaktion darstellt und darüber hinaus erhebliche Vorteile für alle Beteiligten bringt", lässt sich Buch zitieren.

Der Schritt wäre ein neuer Höhepunkt in der rapiden Neuordnung der deutschen Wohnungswirtschaft - die es bis vor zwei Jahrzehnten de facto noch gar nicht gab. Die deutschen Immobilienkonzerne sind erst in den 90er-Jahren entstanden, als Kommunen und Unternehmen wie Eon damit begannen, ihre Wohnungen verkaufen. Zunächst engagierten sich in dem neuen Geschäftszweig hauptsächlich angelsächsische Investoren, die meisten von ihnen haben sich aber mittlerweile wieder zurückgezogen - wie das britische Private-Equity-Haus Terra Firma, das vergangenes Jahr bei Vonovia ausstieg.

Warum Buchs Erfolgschancen hoch sind

Vonovia hat bereits eine rasante Einkaufstour hinter sich. Anfang des Jahres griffen die Bochumer nach dem Rivalen Gagfah, für den sie 3,9 Milliarden Euro bezahlten. Im Sommer verleibten sie sich den Immobilienkonzern Süddeutsche Wohnen (Südewo) für 1,9 Milliarden Euro ein. Mittlerweile verfügt Vonovia über 370 000 Wohnungen, mit der DW-Übernahme kämen weitere 140 000 Einheiten hinzu. Das Unternehmen, das im September in den Dax aufgestiegen ist, wäre damit der größte Besitzer von Wohnimmobilien in Europa.

Die Wahrscheinlichkeit, dass Buchs Coup gelingt, liegt relativ hoch. Institutionelle Investoren hatten in den vergangenen Wochen nach Informationen von manager-magazin.de Kritik an dem hohen Übernahmepreis geübt, den DW-Chef Zahn für LEG zahlen will. Mit einer Prämie von 33 Prozent über dem Fair Market Value (FMV) geht Zahn weit über den branchenüblichen Satz hinaus. Zum Vergleich: Beim Kauf von GSW durch DW betrug die Prämie nur 9 Prozent. Vonovia gewährte den Aktionären bei der Übernahme von Gagfah 16 Prozent. "Wir haben noch Überzeugungsarbeit vor uns", räumte Zahn kürzlich ein. Der Kauf von LEG sei zwar eine konsequente "aber keine selbsterklärende Transaktion." Pikanterweise hatte Zahn selbst in einem Interview vor wenigen Wochen eine Fusion von DW und Vonovia als potentiell "sinnstiftend" bezeichnet. Am Mittwoch wies er das Angebot Buchs als nicht attraktiv genug zurück.

Tatsächlich steckt hinter den Übernahmeplänen von Vonovia-Vormann Buch eine industrielle Logik. Zum einem könnte der neu formierte Konzern von Größenvorteilen profitieren - sowohl bei der Bewirtschaftung der Wohnungen als auch beim Einkauf. Zum anderen befindet sich knapp 70 Prozent des DW-Portfolios in Berlin. Dort liegen die DW-Mieten im Schnitt 20 Prozent unter dem Marktniveau. Will heißen: DW und ihr möglicherweise künftiger Eigentümer Vonovia haben hier ein Wertsteigerungspotential, da bei Neuvermietungen oder nach Modernisierungen die Mieten erhöht werden können.

Mit einem Einspruch des Bundeskartellamtes rechnen Branchenkenner nicht. Die deutsche Wohnungswirtschaft ist extrem fragmentiert; die größten börsennotierten Immobilienfirmen, zu denen neben Vonovia auch DW und LEG gehören (beide M-Dax), besitzen zusammen einen Marktanteil von lediglich knapp 5 Prozent. .

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