Tech-Firmen entern Immobilien-Branche Makler gegen Start-ups - der digitale Häuserkampf

Heiß umkämpft: Die Digitalisierung schreitet auch am Immobilienmarkt voran - mit Gewinnern und Verlierern

Heiß umkämpft: Die Digitalisierung schreitet auch am Immobilienmarkt voran - mit Gewinnern und Verlierern

Foto: DPA
Fotostrecke

Immobilienstudie: Wo das Wohnen am teuersten ist - und am günstigsten

Foto: REUTERS

Das Gefühl, dass sich in der Immobilienbranche etwas reißen lässt, hatte Fabian Mellin schon mit Anfang zwanzig. Deshalb hat der ehemalige BWL-Student investiert, ein eigenes Maklerbüro aufgemacht, um Erfahrungen zu sammeln, zu lernen. 2015 - mit 26 Jahren war es dann soweit.

Der Ex-Berliner wagte - zusammen mit ein paar Mitstreitern - den Sprung ins kalte Wasser: Gründete Moovin - einen "No-Frills-Makler", der Vermietern und Verkäufern seine Dienste dank digitaler Technik zu echten Kampfpreisen bietet. Gezahlt wird nur, was gebraucht wird. Und was das ist - von der Anzeigenschaltung über das Erstellen von Bildmaterial bis hin zum Besichtigungsmanagement- kann jeder Kunde selbst festlegen. Rund 350 Objekte, so Mellin, hat er mit seiner kleinen Mannschaft bisher vermittelt.

Mellin ist nicht alleine. Gleich reihenweise haben in den vergangenen Monaten Immobilienportale aufgemacht, die Kunden ihre Dienstleistung deutlich billiger anbieten, als dies in der Branche lange üblich war. Von Vermietungen über Verkäufe bis zum Investment und Portfolio-Management - in fast allen Segmenten tummeln sich mittlerweile zahlreiche neue Online-Wettbewerber, die den etablierten Akteuren auf dem Markt Konkurrenz machen wollen.

Startschuss am 1. Juni 2015

Ein entscheidendes Datum für den Wandel der Branche - und auch für Mellins Gründung - war der 1. Juni 2015. An dem Tag trat bundesweit das sogenannte Bestellerprinzip in Kraft. Zuvor konnten Vermieter zur Vermittlung ihrer Wohnungen nach Belieben Makler beauftragen. Bezahlt wurden die Vermittler erst nach getaner Arbeit, und zwar in der Regel vom neuen Mieter. Und das meist großzügig. Bis zu zwei Nettokaltmieten konnten die Vermittler für ihre Dienste in Rechnung stellen.

Das ist jetzt anders. Laut Bestellerprinzip zahlt nun derjenige den Makler, der ihn auch beauftragt hat - und das ist in den meisten Fällen der Eigentümer der Wohnung, sprich: der Vermieter. Eine Änderung, die nach den Worten Mellins auch einen deutlichen Mentalitätswandel bei den Besitzern hervorgerufen hat: "Weil sie jetzt selber zahlen müssen, schauen viele Auftraggeber nun viel genauer hin."

Genau in diese Änderung der Rahmenbedingungen haben viele Unternehmer große Hoffnungen gesetzt. Gleich reihenweise witterten Firmengründer die Chance, im Immobilienmarkt unter den neuen Konditionen das große Geld zu machen.

Proptech-Boom kommt bereits ins Stocken

Dank neuer Technologie, so die Botschaft, wollten diese Firmen das Maklergeschäft nicht nur moderner, sondern auch effizienter und damit günstiger betreiben. Dadurch bekam gleichzeitig eine Entwicklung zusätzlichen Schub, die in Branchenkreisen bereits seit Längerem unter dem Stichwort Proptech bekannt ist. Das Kurzwort setzt sich zusammen aus Property, also Immobilie, und Technology.

Gemeint sind Firmen, die per Digitalisierung und neuer Technik die verschiedensten Bereiche der Immobilienwirtschaft umkrempeln wollen, so, wie es die "Fintechs" am Geld- und Finanzmarkt vorhaben.

Crowdfunding, Vermarktung, Prozessoptimierung, Objektbewertung, Mietersuche - der Immobilienverband ZIA zählt in Deutschland inzwischen weit mehr als 100 solcher Proptech-Firmen, die auf den unterschiedlichsten Gebieten des Immobiliengeschäftes tätig sind. Von Mellins Moovin über McMakler bis hin zu faceyourbase. Auch Deutschlands größtes Immobilienportal Immobilienscout24 ist, wenn man so will, ein Proptech-Unternehmen der ersten Stunde.

Newcomer holen sich blutige Nase

Doch inzwischen wird immer klarer: Während laufend neue Namen hinzukommen, verschwinden mittlerweile ebenso regelmäßig auch Proptech-Start-ups wieder von der Bildfläche. Besonders aufmerksam beobachtet wurde beispielsweise, als Anfang 2016 das Start-up Vendomo seinen Rückhalt verlor. Denn die Herren, die den Daumen über dem jungen Unternehmen senkten, waren keine geringeren als die Brüder Samwer von Deutschlands prominentester Web-Firmenschmiede Rocket Internet.

Das Beispiel passt gut: Vendomo war genau eine der Plattformen, die nach Einführung des Bestellerprinzips zum Angriff auf die Maklerzunft angesetzt wurden. Dutzende vergleichbare Neugründungen habe es seit Mitte 2015 gegeben, sagen Beobachter. Mindestens die Hälfte davon sei heute schon wieder verschwunden. Und wer noch übrig ist, habe oftmals zunächst den Mund zu voll genommen und inzwischen sein Geschäftskonzept der Wirklichkeit anpassen müssen.

Fotostrecke

Millionenschwere Anwesen: Wo in Deutschland die teuersten Villen verkauft werden

Foto: Fabrizio Bensch/ REUTERS

Eine Entwicklung, die Fachleuten zufolge noch nicht beendet ist. "Bei den Online-Vermarktungsplattformen rechne ich mit einer dramatischen Marktbereinigung in den kommenden Quartalen", sagt etwa Thomas Beyerle vom Immobiliendienstleister Catella. "Ein Grund ist die Übermacht bestehender Player wie Immobilienscout oder Immonet. Ein anderer die Enge des Marktes, an dem es einfach zu wenig Objekte für so viele Marktteilnehmer gibt."

Digitalisierung - Chance für die Großen, Gefahr für die Kleinen

Auch eine Studie, die Catella bereits vor einigen Monaten zum Thema Proptech erstellt hat, kommt zu keinem erfreulichen Ergebnis für die junge Branche. Zwar seien beispielsweise 2015 weltweit immerhin 1,7 Milliarden Dollar (1,5 Milliarden Euro) in Proptech-Firmen investiert worden. Fast die Hälfte des Kuchens entfällt aber auf die USA, gefolgt von China mit etwa einem Viertel.

Lediglich 4 Prozent der globalen Proptech-Investitionen dagegen finden in Europa statt, so Catella. Und davon wiederum der weitaus größte Teil in Großbritannien, also vor allem in London.

Proptech befinde sich in Europa noch weitgehend in der Experimentierphase, so das Fazit von Catella. In manchen Ländern sei es noch gar nicht angekommen. Nichtsdestotrotz sollte man sich innerhalb der Immobilienbranche allerdings intensiver mit dem Thema Digitalisierung beschäftigen, so die Experten.

Makler in Zugzwang

Ähnlich sieht es Martin Rodeck, Innovationsbeauftragter beim Verband ZIA und Deutschland-Geschäftsführer beim Immobilien-Entwickler OVG. "Für größere, etablierte Maklerhäuser stellt die Digitalisierung eine Riesenchance dar", sagt er. "Sie können damit beispielsweise ihre Abläufe verbessern und ihre Vermarktung optimieren." Für zahllose Einzelkämpfer dagegen, die es in der Immobilienmaklerszene landauf landab nach wie vor gibt, könnten die neuen Technologien aber auch eine Bedrohung darstellen, meint Rodeck. Denn sie hätten oftmals ein geringeres Angebot und daher weniger Einsatzmöglichkeiten für digitale Lösungen.

Die Weckrufe werden in der Branche durchaus ernst genommen. Jedenfalls beim Immobilienverband IVD, der etwa 4500 deutsche Immobilienmakler vertritt und damit Sprachrohr für den größten Teil dieses Berufszweigs ist. Zwar sehen die Makler derzeit keine ernsthafte Bedrohung im aktuellen Proptech-Boom. Sie wissen jedoch: Dem Vormarsch neuer Technologien sollte niemand lediglich vom Spielfeldrand zuschauen.

Fotostrecke

Immobilienstudie: Wo das Wohnen am teuersten ist - und am günstigsten

Foto: REUTERS

"Unsere Branche ist wie alle anderen auch von der Digitalisierung betroffen", sagt IVD-Bundesgeschäftsführerin Sun Jensch im Gespräch mit manager magazin online. "Wir wissen, dass es in vielen Bereichen noch viel Luft nach oben gibt, und tun als Verband viel dafür, dass sich das ändert."

Der Gegenschlag der Makler gegen Immobilienscout24

Laut Jensch gibt es bereits eine Reihe von technologischen Lösungen, mit denen die Makler ihre Arbeit verbessern und effizienter machen können, und zwar beispielsweise sowohl in der Prozessoptimierung als auch in der Objektvermarktung. Ein "Enabler"-Segment, auf das mittlerweile auch die Samwers mit ihrem Investment in Goodlord, einem Technologie-Anbieter für Wohnungsgesellschaften, setzen.

Andere Beispiele für dieses Segment sind laut IVD-Geschäftsführerin die Software "Ogulo", die es ermöglicht, Fotos von noch bewohnten Wohnungen zu retuschieren und damit zu optimieren. Wer möchte schließlich einem potenziellen Nachmieter eine unaufgeräumte Garderobe oder herumliegende Spielsachen präsentieren?

Ebenso hilfreich, so Jensch: "Casavi". Das Tech-Unternehmen mit Sitz in München ermögliche es Immobilienmaklern und -verwaltern, ihren Kundenservice online zu verbessern, etwa, indem Mietern eigene Accounts eingerichtet werden, über die sie in wichtige Unterlagen einsehen sowie in Foren miteinander kommunizieren können.

Objekte sollen zuerst auf IVD-Plattform erscheinen

Auch Matching-Plattformen, die die Auswahl von Mietern durch Vorsortierung anhand bestimmter Parameter erleichtern sollen, findet die Verbandschefin gut. "Das funktioniert und nimmt den Maklern Arbeit ab", sagt Jensch.

Seinen größten Coup in Sachen Digitalisierung plant der IVD allerdings unter eigenem Namen: Mit IVD24 hat der Verband seine eigene Immobilienplattform gestartet, in direkter Konkurrenz zu Platzhirschen wie vor allem Immobilienscout24.

Alle Verbandsmitglieder sollen ihre Objekte einpflegen, und zwar - so der besondere Kniff - sieben Tage, bevor sie sie auf anderen Kanälen offerieren. So will der IVD bis zum Jahresende bis zu 100.000 Offerten auf die Plattform bekommen - und die Marktmacht der etablierten Player über kurz oder lang brechen.

Denn diese Marktmacht wurde den Immobilienmaklern in letzter Zeit mehr und mehr ein Dorn im Auge. Beobachtern zufolge drehte vor allem Branchenprimus Immoscout24 allzu sehr an der Preisschraube - bis es den Maklern zu bunt wurde, und sie mit IVD24 zum Gegenschlag ausholten. Man darf gespannt sein, wie dieser Teil des digitalen Häuserkampfes zwischen Maklern und Tech-Firmen ausgehen wird.

Fotostrecke

Elbphilharmonie fertig: Hamburg hat jetzt eines der teuersten Gebäude der Welt

Foto: manager magazin
Mehr lesen über
Die Wiedergabe wurde unterbrochen.