Investmentmärkte Araber mögen deutsche Immobilien

Arabische Investoren suchen nach Anlagemöglichkeiten für gewaltige Summen - breit diversifiziert und weltweit, auch in Deutschland. Während sich die Politik vor einem Kontrollverlust in strategisch wichtigen Teilen der Wirtschaft sorgt, kaufen die Araber am deutschen Immobilienmarkt schon fleißig ein.

Hamburg - Deutschland wird in den kommenden Jahren verstärkt zum Ziel von Immobilieninvestitionen aus dem arabischen Raum werden. "Investitionen in Deutschland werden für arabische Investoren zurzeit zu einem sehr heißen Thema", sagt Fadi Moussalli, Regional Direktor des internationalen Immobilienberaters Jones Lang LaSalle in Dubai, im Gespräch mit manager-magazin.de.

Schon in den vergangenen Jahren haben Investoren aus jener Region ihre Engagements am deutschen Immobilienmarkt signifikant gesteigert. So beziffert Moussalli das Volumen an Geldern, die allein im ersten Halbjahr 2007 aus dem mittleren Osten in den deutschen Immobilienmarkt geflossen sind, auf etwa 770 Millionen US-Dollar.

Im gesamten Jahr 2006 wurden seinen Angaben zufolge etwa 990 Millionen "Öl-Dollar" in deutsche Immobilien investiert. Zum Vergleich: Im Jahr 2004 betrug das Volumen noch lediglich 180 Millionen US-Dollar.

Auch das Research von Jones Lang LaSalle (JLL) in Deutschland beobachtet diesen Trend. Die Analysten notierten von Januar bis Juni 2007 Investitionen in Höhe von rund 388 Millionen Euro aus dem arabischen Raum in Deutschland - im gesamten Jahr 2006 waren es laut JLL 500 Millionen Euro. JLL macht allerdings darauf aufmerksam, dass der Anteil am gesamten Investitionsvolumen in Höhe von 27 Milliarden Euro im ersten Halbjahr 2007 bei lediglich 1,4 Prozent lag - mit steigender Tendenz.

"Ölgeld hat bisher im deutschen Immobilienmarkt eine untergeordnete Rolle gespielt, im Gegensatz insbesondere zum Londoner oder Pariser Markt", erklärt Christian Schulz-Wulkow vom Immobilienberater Ernst & Young Real Estate. "Dennoch beobachten wir ein verstärktes Investitionsinteresse der arabischen Investoren für Deutschland." Den bisherigen Einzeltransaktionen werden nach Schulz-Wulkows Einschätzung bald weitere Deals folgen. "Weiterverkäufe der internationalen Finanzinvestoren, eine stabile Wirtschaftsentwicklung und eine starke Eigenkapitalbasis dürften hierfür sorgen", so der Marktbeobachter.

Größte Transaktion 2006 war nach Angaben von JLL der Erwerb eines Büro-Portfolios im Volumen von 200 Millionen Euro über die internationale Immobilien-Investmentgesellschaft HDG Mansur. 2007 stand zudem im Zeichen eines Deals von Arab Investments, die ein 300 Millionen Euro schweres Portfolio aus zwölf gemischt genutzten Immobilien in Berlin und Gera erwarb.

Kein Problem mit der Kreditkrise

Kein Problem mit der Kreditkrise

Laut Moussalli ist der deutsche Markt für Investoren aus dem arabischen Raum - sowohl staatliche als auch privatwirtschaftliche - aus verschiedenen Gründen attraktiv. Die verhältnismäßig günstigen Preise in den bedeutenden deutschen Immobilienmärkten bieten nach seiner Einschätzung im Vergleich zu anderen europäischen Märkten attraktive, dem Risiko angepasste Renditen. Schließlich hat das Preisniveau am deutschen Markt infolge der Kreditkrise nach Beobachtung vieler Experten noch einmal zusätzlich nachgegeben.

Auch von den Engpässen am Finanzierungsmarkt sind die Investoren laut Moussalli kaum betroffen. Zum Hintergrund: Im Zuge der durch Probleme auf dem US-Hypothekenmarkt für Eigenheime ausgelösten weltweiten Kreditkrise sind auch in Deutschland die Banken bei umfangreichen Kreditvergaben sehr zögerlich geworden.

An den Immobilienmärkten fällt es daher vor allem Investoren, die mit hohen Finanzierungsquoten arbeiten, schwer, Darlehen zu bekommen. Insbesondere auf institutionelle Anleger aus dem angelsächsischen Raum wie etwa Private-Equity-Fonds, die in der jüngeren Vergangenheit am deutschen Markt sehr aktiv waren, trifft dies zu.

"Im Allgemeinen sind Investoren aus dem arabischen Raum eigenkapitalstark und hängen weniger als andere Investoren von der Fremdfinanzierung ab", sagt Moussali. "Fremdkapitalquoten von lediglich 50 Prozent sind keine Seltenheit."

Die Engagements aus dem arabischen Raum am deutschen Immobilienmarkt stehen im Kontext der dortigen Bemühungen, sich durch breit diversifizierte und weltweit gestreute Beteiligungen nach und nach von der starken Abhängigkeit vom Ölgeschäft abzunabeln. Denn früher oder später, so die Erkenntnis in den Ölförderländern, werden die Reserven an schwarzem Gold aufgebraucht sein. Das Emirat Dubai ist ein Beispiel dafür, wie frühzeitig versucht wird, die Wirtschaft und damit den Wohlstand des Landes auf eine breitere Grundlage zu stellen.

Schub durch Reits

Zusätzlichen Schub könnte der Drang arabischer Gelder an den deutschen Immobilienmarkt bekommen, wenn hierzulande die Reits in Schwung kommen. "Arabische Investoren bevorzugen grundsätzlich liquide Anlageformen für Immobilieninvestments", erklärt Andreas Quint vom Immobilienberater Catella. "Das diese in Deutschland bisher noch nicht in ausreichendem Maße existieren, ist einer der Gründe für die bisherige Zurückhaltung der Anleger."

Laut Quint könnte sich dies mit einem Anwachsen des Reit-Segments in Deutschland ändern. "Für diese Investoren wird ein Markt erst interessant, wenn die Möglichkeit zu Investments eines gewissen Mindestvolumens besteht", sagt Quint. "Dies ist am deutschen Immobilienaktienmarkt momentan noch nicht gegeben."

Bis es dazu kommt könnte es allerdings auch noch eine Weile dauern. Viele Unternehmen, die ursprünglich auf den Reit-Zug aufspringen wollten, lassen ihre Aktivitäten in diesem Bereich gegenwärtig ruhen oder haben sie ins Jahr 2008 verschoben. Zuletzt kündigte der Immobilienfinanzierer Eurohypo an, seine Pläne diesbezüglich vorerst auf Eis zu legen. So gibt es momentan - zehn Monate nach Inkrafttreten des Reit-Gesetzes - mit der Hamburger Alstria Office AG erst einen deutschen Reit.