Immobilien Verfassungswidrige Steuer

Das Bundesverfassungsgericht hat gesprochen - und die aktuelle Erhebung der Erbschaftsteuer auf Immobilien für verfassungswidrig erklärt. Nun ist die Politik gefordert und muss das Urteil umsetzen. Bis 2008 hat sie Zeit dazu.
Von Arne Gottschalck

Hamburg - Es riecht nach Bohnerwachs und etwas Leberwurst. An den Wänden hängen gerahmte Bilder von längst vergessenen Urlaubsreisen, dicht daneben stehen kleine stählerne Wagen, mit denen Akten von einem Büro zum nächsten gefahren werden. Eigentlich ist ein Grundbuchamt mit seinen grauen Linoleumfußböden und den nachgedunkelten Wänden kein Ort, der zum Verweilen einlädt. Und dennoch könnten bald immer mehr Menschen in das Amt pilgern und ihre Häuser oder Wohnungen überschreiben lassen. Im Behördendeutsch - das Eigentum an einem Grundstück per Auflassung übertragen.

Lothar Siemers ist Steuerberater und Rechtsanwalt bei der Beratungsgesellschaft PricewaterhouseCoopers (PwC) und bestätigt diesen Trend. "In Erwartung einer nach der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts höher werdenden Erbschaftsteuer sind noch im vergangenen Jahr Immobilien vermehrt verschenkt worden. Das sieht man im Mandantenkreis häufiger, dass Immobilien noch schnell übertragen werden. Zumindest denken etliche darüber nach."

Das geschieht nicht einmal aus Gewinnsucht. Denn das Bundesverfassungsgericht war aufgerufen, eine Rechtsfrage zu entscheiden. Bereits 2002 hatte der Bundesfinanzhof darum gebeten. Unter hohen Gerichten ist das durchaus üblich, wenn die Verfassungsmäßigkeit bestimmter Normen geprüft werden soll. Denn allein das Verfassungsgericht darf über solche Fragen entscheiden.

In diesem Fall ging es um die Frage, ob die Besteuerung von Immobilien im Erbschaftsfall mit dem Grundgesetz vereinbar ist. Immerhin liegt der Besteuerung bei Aktien oder Geldvermögen der Nennwert zugrunde, bei Immobilien aber der sogenannte Bedarfswert. Im Schnitt liegt der bei nur 60 Prozent des Verkehrswerts. "Da werden zwei gleichartige Dinge ungleich behandelt", dachte sich 2002 die Erbin einer Wohnung, die die Immobilie wie Bargeld hatte versteuern müssen. Denn kurz vor Eintragung in das Grundbuch war die Erblasserin verstorben. Vererbt wurde also nur der Anspruch auf die Wohnung, nicht aber die Wohnung selbst. Für Juristen ein klarer Unterschied, für die Erbin unverständlich. Sie klagte dagegen.

Seit Langem unklare Frage

"Wir warten seitdem auf die Klärung", sagt Rüdiger Dorn. Der Anwalt aus Delmenhorst ist Präsident der Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund Deutschland. Die Ungewissheit dauerte lange an - bis zuletzt gab es keine klaren Signale, wie das Gericht sich entscheiden würde. "Man hörte, dass das Gericht die Klage sogar als nicht zulässig ablehnen würde. Dann wäre in der Sache selbst nicht entschieden worden", so Dorn. Doch selbst dann hätten die Immobilieneigentümer nicht aufatmen können.

Auch PwC-Mann Siemers meint: "Bereits vor der Entscheidung war zu erwarten, dass das Gericht sich in irgendeiner Art und Weise zur Sache einlasen würde. Zum einen, weil dem Gericht die Sache schon seit 2002 zur Entscheidung vorliegt, zum anderen, weil auch der Gesetzgeber inhaltliche Hinweise zur Neugestaltung des Erbschaftsteuerrechts vom BVerfG erwartet."

Lang ersehnte Entscheidung

Lang ersehnte Entscheidung

Nun ist die Entscheidung da, wenn auch etwas anders, als das viele Experten erwartet hatten. Denn das Gericht hat sich die Freiheit genommen, die entsprechend Norm umfassend zu würdigen. Statt also Immobilien und Kapitalvermögen zu vergleichen, fällt das Urteil deutlich breiter aus. Die Eigentümer müssen umdenken. Denn die aktuell praktizierte Bewertung von Immobilien ist verstößt gegen die Verfassung. Denn sie trifft nicht den Annährungswert an den gemeinen Wert, von dem das Gericht spricht, den Verkehrswert also.

Die Ungleichbehandlung trifft die Bewertung von Immobilien innerhalb des Betriebsvermögens, aber zum Beispiel auch von privat genutzten Häusern. Zum einen führe das dort genutzte Ertragswertverfahren dazu, dass regelmäßig nur 50 Prozent des gemeinen Wertes erreicht werden, zum anderen "differieren die Einzelergebnisse (...) zwischen weniger als 20 Prozent und über 100 Prozent des gemeinen Wertes", so das Gericht. Verfassungsrechtlich darf das nicht sein. Bis 2008 hat die Regierung nun Zeit, eine Neuregelung zu schaffen. "Ausnahmsweise", so die Richter, würde die alte Regelung bis zur Einführung des neuen Gesetzes noch gelten. Ob eine Immobilienerbschaft nun teurer werden wird, hängt an dem Gesetzgeber.

"Die Regierung hat das neue Konzept doch bereits in der Schublade. Und auf jeden Fall wird die Entscheidung den Markt beeinflussen", meint Anwalt Dorn. Ob nun die Preise sinken, weil die Immobilien im Todesfall teurer zu vererben sein werden, darüber wollte Dorn allerdings nicht spekulieren. Immerhin, das Gericht fordert nicht, dass sklavisch alle Wertgegenstände gleich bewertet werden müssen. "Es bleibt dem Gesetzgeber unbenommen, bei Vorliegen ausreichender Gemeinwohlgründe in einem zweiten Schritt der Bemessungsgrundlagenermittlung (...) den Erwerb bestimmter Vermögensgegenstände zu begünstigen."

Die Verbände und Unternehmen zumindest stehen bereit, solche Ausnahmen zu erkämpfen. "Der Gesetzgeber hat seinerzeit die Immobilie ja nicht ohne Grund besser gestellt als reines Kapitalvermögen. Allein zum Werterhalt der Immobilie muss ständig investiert werden. Das entfällt bei Aktiendepots und Geldanlagen. Dazu kommen noch Abgaben und Steuern, wie die Grundsteuern, die ja unabhängig von der Wertentwicklung des Objekts fällig werden", sagt Dorn. Eine neue Ungleichbehandlung, die einen erneuten Gang vor das Verfassungsgericht rechtfertigen würde. "Das wäre sicherlich zu überlegen, insbesondere, wenn tatsächlich die Immobilien im Betriebsvermögen künftig besser behandelt werden als privat genutzte Immobilien."

Für einen Anwalt ist das eine recht eindeutige Antwort. Die Bausparkasse LBS ihrerseits, die sich noch 2006 über steigende Neuabschlüsse von Bausparverträgen freuen konnte, will das Urteil erst einmal prüfen und sich dann dazu äußern.

Einschränkung für den Gesetzgeber

Ganz so einfach, wie die Regierung es gern hätte, haben es die Richter ihr nun nicht gemacht. Immerhin hat das Gericht bereits 1995 eine Beschränkung ausgesprochen. Der etwas trockene Wortlaut vereinfacht wiedergegeben: Es muss Menschen möglich sein, ein normales Einfamilienhaus steuerfrei an die Erben weiterzureichen. Entsprechend müssten dann aktuell die Freibeträge angepasst werden. "Besonders für Ehepartner und Kinder." Denn die Steuern können sonst schnell dazu führen, dass die Erben ein Familienhaus verkaufen müssen, um die Steuer bezahlen zu können. Immerhin macht die Immobilie unter den Besitztümern der Deutschen regelmäßig den Löwenanteil des Wertes aus.

Wer als Neffe zum Beispiel ein Einfamilienhaus erbt, hat nur einen Freibetrag von 10.300 Euro. Auf den Rest muss er - einen Wert von 256.000 Euro zugrunde gelegt - 17 Prozent Steuern zahlen. Zu viel für die meisten Deutschen. Vor allem, weil der Verkauf in vielen Fällen gleichbedeutend mit einem Verlust ist.

Teure Notverkäufe

Teure Notverkäufe

Denn seit Jahren befinden sich die Immobilienpreise in Deutschland in einer Seitwärtsbewegung. Freilich, an guten Standorten in Düsseldorf, München oder auch Hamburg konnte das Einfamilienhäuschen an Wert zulegen. In Gelsenkirchen oder Zschopau verliert die so gern als Betongold apostrophierte Immobilie stetig an Wert. Und zieht man noch die Erwerbskosten wie Grunderwerbsteuer, Notar oder gar Makler ab, wird das Betongold ganz schnell zum Klotz am Bein. Kein Wunder also, wenn sie teilweise zu Schleuderpreisen auf Zwangsversteigerungen den Eigentümer wechseln.

Unerwartet kommt die Entscheidung des Gerichts allerdings nicht. Immerhin hatten die meisten Experten damit gerechnet, dass sich bald etwas ändern würde. Nun geht also das Feilschen in eine neue Runde. "Da werden die Verbände und berufsständischen Vereinigungen noch mitreden wollen, entsprechende Stellungnahmen zum Gesetzesentwurf befinden sich schon in Vorbereitung. Auch der Verband der Wirtschaftsprüfer bereitet schon eine Stellungnahme vor", so Siemers. Mit allen Argumenten für und wider die Steuer.

Eines bringt Anwalt Dorn noch einmal auf den Punkt: "Die Immobilie wird angeschafft und unterhalten mit bereits versteuertem Vermögen. Sie soll im Übrigen der Altersvorsorge auch für die Nachfolgegeneration dienen. Eigentlich wollte die Regierung doch die Immobilie in den Kanon der geförderten Investments zur Altersvorsorge aufnehmen." Die Ersten indes, die die Auswirkungen der aktuellen Entscheidung zu spüren bekommen, sind aber nicht die Mitglieder der Regierung. Sondern die Notare und Grundbuchbeamten.

Die Wiedergabe wurde unterbrochen.