Frankfurt Die Leere unter den Wolken

Wenn man den Stadtvätern Frankfurts glaubt, reihen sich bald noch mehr neue Wolkenkratzer in die Skyline der Mainmetropole ein. Immobilienverwalter sind ob der kühnen Träume erfreut. Und sehen doch besorgt auf den Markt, dessen Krise kein Ende nimmt.
Von Martin Scheele

Frankfurt/Main - Was macht man, wenn 1,6 Millionen Quadratmeter Bürofläche leer stehen? Man baut einfach neue Büros! Nach diesem kühnen Zweisatz geht Frankfurt am Main vor, speziell in Person von Oberbürgermeisterin Petra Roth (CDU). Sie kündigte trotz des Büroleerstands in der Mainmetropole jüngst an: "In den kommenden Jahren sollen neue, spektakuläre Wolkenkratzer entstehen".

Für Wolkenkratzer ist "Mainhattan" berühmt, obwohl die Skyline nicht die Ausmaße derer von New York oder Shanghai erreicht. Ebenfalls Berühmtheit erlangt die Stadt nun beim Leerstand von Büroimmobilien - allerdings in trauriger Hinsicht. Denn die Zahlen, die die Stadtväter am liebsten unveröffentlicht lassen wollten, sprechen eine eindeutige Sprache. Am eindrucksvollsten sind dabei die Halbjahreszahlen des Umsatzes mit Büroimmobilien.

Im Durchschnitt fiel der Umsatz aller fünf deutschen Immobilienhochburgen (neben Frankfurt sind das Hamburg, Berlin, Düsseldorf und München) um 12 Prozent gegenüber Vorjahr. Beim näheren Hinsehen fallen eklatante Unterschiede im Regionalvergleich auf. Während München ein bemerkenswertes Plus von 12 Prozent meldet, fällt Frankfurt mit einem deutlichen Minus von sage und schreibe 51 Prozent auf.

Für den zuständigen Bauaufsichtsleiter Thomas Kummer sind die Zahlen dennoch nicht deprimierend. Im Gegenteil: Kummer will von einem Absturz Frankfurts nichts wissen. Gegenüber der "Frankfurter Rundschau" sagte er: "Der gefühlte Absturz ist unendlich, die tatsächliche Lage bleibt unverändert". Sein Kollege Dieter von Lüpke, oberster Stadtplaner der Stadt, versprüht sogar Optimismus: "Was an Angebot da ist, wird von der Nachfrage bald aufgezehrt."

Frankfurts Bürovermieter teilen diese Zuversicht nicht. Das niedrige Niveau der Vermietung in Frankfurt bezeichnet der weltgrößte Immobilienmakler Jones Lang LaSalle als "erschreckend". Den Schuldigen für den tiefen Fall hat Thomas Schmengler, Büroleiter von Jones Lang LaSalle in Frankfurt, indes ausgemacht: Die Konjunktur. "Da Deutschland sehr vom Export abhängig ist, profitieren Städte wie München mit ihrer großen Anzahl von Industriebetrieben besser als Frankfurt, dass dienstleistungsfixiert ist."

Sichtbar wird die Krise einerseits am Leerstand. Per September betrug die Leerstandsquote in Frankfurt 15,8 Prozent. Andererseits ist die miserable Marktlage auch an den Mieten abzulesen, die 2003 an allen deutschen Standorten gesunken sind. "Am Standort Frankfurt beträgt die Spitzenmiete zurzeit 30 Euro den Quadratmeter", sagt Thomas Beyerle, Leiter Marktforschung der Deutschen Gesellschaft für Immobilienfonds (Degi). Anfang des Jahres wurden dagegen noch 36 Euro bezahlt, in Zeiten des Börsenbooms sogar 55 bis 60 Euro. Die Spitzenmiete ist allerdings weit entfernt von der Durchschnittsmiete, die gerade einmal 16,50 Euro beträgt.

"Rechteckige Kisten sind verpönt"

Mieten sinken weiter, Leerstandsquote steigt an

Mindestens bis Ende des Jahres werden, prognostiziert Immobilienexperte Beyerle, die Mieten weiter sinken und die Leerstände weiter steigen. Eine Trendwende bei den Mieten hält der Degi-Experte frühestens für Ende kommenden Jahres, wahrscheinlich sogar aber erst in 2006 für wahrscheinlich.

Trotz der Leerstände, dem Outsourcing-Trend von Konzernen und schrumpfender Einwohnerzahl sollen also weiter Hochhäuser in Frankfurt gebaut werden? Jones Lang LaSalle-Mann Schmengler meint, "Frankfurt hat in dieser Hinsicht viel bessere Möglichkeiten als noch vor zehn Jahren." Seiner Meinung hat sich das Klima in der Bevölkerung bezüglich der Hochhäuser um 180 Grad gedreht. Habe es Anfang der neunziger Jahren noch Proteststürme der Einheimischen gegeben, "fordert die öffentliche Meinung diese Bauten heute sogar".

"Die Frankfurter lieben ihre Skyline und wollen diese ausbauen", konstatiert Schmengler, der der Stadt im Vergleich mit anderen europäischen Metropolen "einmalige Chancen" einräumt. Im innerdeutschen Vergleich habe Frankfurt gegenüber Hamburg, Berlin und vor allem München den entscheidenden Vorteil, dass in bester Innenstadtlage genug Platz für die Wolkenkratzer vorhanden ist, schwärmt der Immobilienvermieter. Allerdings: "Die Architektur muss stimmen, ja innovativ sein. Rechteckige Kisten sind verpönt." Sechs bis zehn Hochhausbauten in den kommenden zehn Jahren seien denkbar, so Schmengler.

"Das Problem aber ist", schränkt der Immobilienexperte sofort ein, "Hochhäuser brauchen von der Marktuntersuchung bis zur Fertigstellung in etwa sieben Jahre." Allein die Bauzeit beträgt nicht selten bis zu dreieinhalb Jahre. Und diese lange Vorbereitungszeit stehe in Konflikt mit der zyklischen Konjunkur. Wer ein Hochhaus also in Boomzeiten plant, der baut es in Zeiten der Baisse.

Genau dieser Umstand lässt sich auch im so genannten Hochhausrahmenplan der Stadt ablesen, mit dem die Stadtplaner eine Vision einer erweiterten Skyline entworfen haben. Das Dokument stammt aus dem Jahre 1998. Nicht weniger als 18 Hochbauten sind unter dem Stichwort "Geplant" dort verzeichnet und tragen klangvolle Namen wie Trump Tower, Kaiserkarree, Tower Two oder Millenium Tower. Letzterer ist mit 365 Metern die spektakulärste Idee. Das Problem aus Sicht der Stadtplaner: Die Mehrzahl der Projekte befindet sich noch nicht einmal im Stadium des Bauantrags.

Das Mahnmal des Westhafen-Towers

"Der Point of no Return ist überschritten"

Trotzdem schätzt Frankfurts oberster Stadtplaner, von Lüpke, die Chancen der Realisierung der meisten Projekte als gut ein. Er weist daraufhin, dass etliche Bebauungspläne schon fertig gestellt wurden und Architekturwettbewerbe stattgefunden haben. Sein gewichtigstes Argument: "Viele sind schon seit langem in der Planung, so dass die Kosten einfach zu hoch sind, um die Sache abzubrechen, der Point of no Return ist überschritten."

Lüpkes Herz erfreut, dass dieses Jahr in der Hochhausfamilie Frankfurts zwei Bauriesen mit aufgenommen werden konnten: Der 151 Meter hohe "Skyper" (Deka-Bank) an der Taunustraße 1 und der 75 Meter in den Himmel ragende "K 26" des Privatbankiers Hauck an der Kaiserstraße 26.

Noch auf dem Papier, aber im Planstadium relativ weit fortgeschritten, ist der Neubau der Europäischen Zentralbank im Osten Frankfurts an der Sonnemannstraße. 150 Meter hoch soll der Turm werden. Der Baubeginn ist für 2005 geplant, die Fertigstellung soll 2008 erfolgen. Völlig unklar sind beispielsweise der "Tower 24", der auf dem Gelände der alten Hochtief-Zentrale an der Bockenheimer Landstraße geplant ist, oder ein 125 Meter hoher Büroturm an der Großen Eschenheimer Straße.

Den Status eines Mahnmals hat dagegen der 99 Meter hohe Westhafen-Tower erlangt. Seit seiner Fertigstellung im Oktober vergangenes Jahres steht das Gebilde leer - 23.000 Quadratmeter Bürofläche sind ungenutzt. Immerhin: Allein bei der Sicht auf das Frankfurter Stadtbild ist dem schwarz glitzernden Riesenzylinder die innere Leere nicht anzusehen. Auch so kann Stadt(ver)planung enden.

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