Neue Schwindsucht Kippelige Immobilienbranche alarmiert Amerika

Das ist mehr als ein Schuss vor den Bug: Just, als Amerikas wichtige Immobilienbranche einen Gang höher schalten will, droht sie erneut wegzukippen. Damit gerät eine weitere Stütze der US-Konjunktur ins Wanken - und Amerika erfasst Rezessionsangst.
Von Markus Gärtner
New York: Investoren versteifen sich auf beste Immobilienlagen

New York: Investoren versteifen sich auf beste Immobilienlagen

Foto: REUTERS

Hamburg - Die Rating-Watsche gegen die USA und die erneuten Börsenkapriolen bringen jetzt eine weitere Stütze der US-Konjunktur ins Wanken: den gewerblichen Immobilienmarkt.

Weil Hypothekenzinsen steigen, die Verbriefung von Forderungen aus Immobilienkrediten wieder stockt und ausgezehrte Konsumenten den Einzelhandel dämpfen, fürchten Immobilienexperten einen Infarkt der noch jungen Erholung am Markt für Bürogebäude, Malls, Hotels und Industrieflächen. Was droht, sind kollabierendes Vertrauen in die Märkte, steigende Kapitalkosten sowie eine fortgesetzte Flucht in vermeintlich sichere Anlagen. Das ist Gift für den gewerblichen Immobilienmarkt, der zuletzt wieder langsam auf die Füße gekommen war.

"Die Investitionsbedingungen im Gewerbemarkt verbessern sich. Steigende Zinsen bedeuten aber, dass wir eine kräftigere wirtschaftliche Erholung brauchen, um höhere Gebäudepreise zu erzielen", sagt der unabhängige Ökonom Sam Chandan in New York. Das ist jedoch eine der optimistischen Prognosen.

Das Gegenteil erwarten viele führende Ökonomen. Serienweise haben große Banken - darunter Citigroup , JP Morgan und Goldman Sachs - in den vergangenen Tagen angesichts miserabler Konjunkturdaten ihre Wachstumsprognose (BIP) für die USA gesenkt. Morgan Stanley  sieht die USA sogar "gefährlich nahe an einer Rezession". Im Klartext: Gewerbeimmobilien drohen einer der großen Dominos in der einbrechenden Konjunktur zu werden: Weniger Büronachfrage, weniger Umsatz für Malls, weniger Mietbedarf für Lagerhallen.

Neue Jobs verpuffen

Eine Überraschung ist das nicht. Der von Bloomberg erstellte Index des Konsumentenvertrauens fiel im August auf den niedrigsten Stand seit der Großen Rezession. Die Marktforscher J.D. Power und IHS Automotive schraubten gerade ihre Absatzprognose für den Automobilmarkt 2011 herunter.

Die Öl-Notierungen sind wegen der drohenden Rezession seit vier Wochen auf Talfahrt. Währenddessen reichen die neu geschaffenen Jobs kaum aus, um das Bevölkerungswachstum auszugleichen, geschweige denn, verlorene Arbeitsplätze aus der Großen Rezession zurück zu gewinnen. Den USA fehlen immer noch 6,8 Millionen Arbeitsplätze, die seit der Finanzkrise verloren gingen.

Nach kurzer Atempause geht es wieder abwärts

"Der negative Effekt aus der Herabstufung durch S&P wird die Stimmung von Investoren und Konsumenten trüben und das Vertrauen in den Markt belasten", sagt Chandan. Gewerblichen Immobilien droht also innerhalb von zwei Jahren der zweite Schlag. Vom 1. Quartal 2008 bis zum 1. Quartal 2010 purzelten die Preise für gewerbliche Gebäude in den USA je nach Regionalmarkt um 40 bis 50 Prozent.

Ab Anfang 2010 setzte eine Erholung ein. Sie wurde angetrieben von einem kurzen Aufschwung der Konjunktur, einer Lockerung der Kreditvergabe und einer Erholung am Markt für Wertpapiere, die aus Hypothekenforderungen gestrickt werden, den sogenannten CMBS. Diese stellte mehr Kapital für Immobilien-Deals bereit.

Mit erfreulichen Folgen: Im ersten Halbjahr 2011 nahm die Erholung zusätzlichen Schwung auf, vor allem in den größten Regionalmärkten wie New York und Washington, wo eine langfristig stabile Nachfrage erwartet wird und die reduzierten Immobilienpreise auf Investitionen eine Verzinsung versprechen, die Anleihen schlägt. Bürogebäude mit der besten Qualität in den Toplagen von Manhattan verzinsen dank langfristiger Mietverträge mit solventen Unternehmen wie Banken und Medienkonzernen die Investition mit 6 Prozent. Das ist fast drei Mal so viel wie die Rendite der 10-jährigen Staatsanleihe, die jetzt nur noch 2,07 Prozent abwirft.

Der Immobilienspezialist Cushman & Wakefield berichtet für das zweite Quartal in den USA den größten Rückgang der Leerstände in Bürogebäuden seit 2007. In Manhattan wurde von Januar bis Juni mit 1,8 Millionen Quadratmetern so viel Bürofläche neu vermietet, wie seit 2001 nicht mehr. Dabei fand vor allem eine Flucht in die besten Gebäude der führenden Finanzzentren statt. In den USA spricht man daher von der "Trophy Bubble".

Ausverkauf in der zweiten Reihe

Diese Blase hat laut dem Moody's Real Commercial Property Price Index dazu geführt, dass in den sechs begehrtesten Einzelmärkten - New York, Washington, Boston, Chicago, San Francsico und Los Angeles - über die Hälfte der Preisverluste aus der Großen Rezession wettgemacht wurden. Doch in kleineren Wirtschaftszentren im Hinterland der USA warten Investoren noch auf weiter fallende Preise, weil die Korrektur nicht vorbei ist.

Die Folge: Kapital, das dort nicht zum Einsatz kommt, strömt in die großen Business-Distrikte in den Mega-Städten. Dort treibt es die Preise in den Spitzenlagen weiter nach oben. "Man findet kaum jemanden, der in Gebäude der zweit- und dritthöchsten Qualitätsstufe investieren will", sagt David Wilkes, Partner in der New Yorker Immobilienkanzlei Huff, Wilkes, Cavallaro & Loveless, "die Folge ist, dass der Wettbewerb um die besten Gebäude weiter zunimmt".

Ausländische Investoren steigen wieder in den US-Markt ein

Doch jetzt braut sich ein neues Unwetter zusammen, das die Erholung abzuwürgen droht. Dazu trägt die wachsende Zahl von Hiobsbotschaften aus großen Banken bei, die einen umfangreichen Jobabbau ankündigen. Die Bank of America will 10.000 Stellen streichen, ein Drittel davon allein im laufenden Quartal. Die HSBC will 30.000 Jobs abbauen, ein Zehntel der Belegschaft.

Weil seit fünf Quartalen das Einkommen aus dem Eigenhandel stagniert, werden viele Banken für die verbliebenen Mitarbeiter die Boni um bis zu 25 Prozent kürzen, erwartet der Analyst Brad Hintz beim Vermögensberater Alliance Bernstein in New York. Das wird selbst in besonders resistenten Hochburgen der gewerblichen Immobilienwirtschaft wie New York die Mietnachfrage drosseln und die Preise unter Druck setzen. Die Konjunktur verliert eine weitere Stütze. Im schlimmsten Fall bekommt sie ein neues Sorgenkind.

"Die Aussichten auf hohe Inflation und langsames Wachstum lassen sich nicht mehr ignorieren", sagt der Chefökonom Victor Calanog beim Immobilienanalysten Reis in New York. Er bemüht ein Bild aus der Märchenwelt: "S&P hält Amerika lediglich einen Spiegel vor, der uns zeigt, dass wir nicht mehr die Schönste im Lande sind". Trotzdem gibt es auch Analysten und Investoren, die in diesem schwierigen Umfeld Einstiegschancen sehen.

Der JP Morgan-Analyst Michael Cembalest beispielsweise betont, er habe den Fehler gemacht, 2008 nicht rechtzeitig aus dem kollabierenden Markt auszusteigen. Jetzt wolle er nicht den Fehler begehen, zu spät in einer Erholung einzusteigen. Aus seiner Sicht spricht einiges für den gewerblichen Immobilien-Markt: Die niedrigen Preise, die geringen Finanzierungskosten sowie die gute Verzinsung auf die besten Gebäude.

Mietnachfrage dürfte sich verringern

Mehr noch: Ausländische Investoren steigen vermehrt wieder in den US-Markt ein, angelockt von eben diesen Vorteilen, aber auch vom schwachen Dollar, der ihre Investitionen subventioniert. Ausländische Investoren haben laut dem Immobilienbroker Jones Lang LaSalle im zweiten Quartal 49 Milliarden Dollar in US-Gewerbeimmobilien angelegt. Das ist eine Zunahme gegenüber dem Vorjahr von stattlichen 56 Prozent. Dabei bieten Immobilien gegenüber anderen Assetklassen einen kräftigen Vorteil: "Mieteinnahmen gewähren eine sofortige Verzinsung", sagt der Präsident bei Green Street Advisors, Craig Leupold.

Die Chancen, davon Gebrauch zu machen, dürften jetzt aber leiden. Denn selbst die Optimisten werden sich schwer tun, das nötige Kapital für ihre Investitionen zu beschaffen. "Es gibt erste Zeichen im CMBS-Markt, dass Kapital abgezogen wird", steht im jüngsten Marktbericht "Americas View Point" beim Immobilienspezialisten CB Richard Ellis. Schlimmer noch: "Die Mietnachfrage dürfte sich verringern und die jüngste Erholung wichtiger Indizes wie Leerstandsraten, Flächennachfrage und Mietpreisen bremsen". Das sehen auch Banker so, die es wissen sollten: "Die Kreditausreichung hat sich klar erkennbar verlangsamt", sagt Richard Parkus, ein Analyst bei Morgan Stanley.

Erste Immobiliendeals platzen

Beispiel: ein 145-Millionen-Dollar-Kredit an die Hotelkette Strategic Hotels & Resorts von JP Morgan Chase. Dieser Kredit für das InterContinental Hotel in Chicago verzögerte sich Ende Juli um einige Tage wegen des Schuldendramas in Washington und der Turbulenzen an den Weltbörsen. JP Morgan will den Kredit verbriefen und die Forderung an Investoren verkaufen, um neues Kapital für die nächsten Immobilien-Deals aufzunehmen.

Ein weiteres Beispiel verdeutlicht, wie der Verbriefungsmarkt, an dem Forderungen in Derivate verpackt und an Investoren verkauft werden, unter den aktuellen Turbulenzen der Finanzmärkte leidet. Die Citigroup und Goldman Sachs mussten Ende Juli die Reißleine beim Verkauf einer Anleihe ziehen, die sich aus Hypotheken-Forderungen im gewerblichen Immobilienmarkt zusammensetzte. Der 1,5 Milliarden Dollar umfassende Deal war mit den Investoren schon vereinbart. Doch dann lösten die Börsenkapriolen eine Forderung nach höheren Zinsen aus. Standard & Poor's wollte den Papieren kein Rating mehr erteilen. "Das ist noch so eine Hürde, die wir in der laufenden Erholung nicht brauchen", beklagt Dan Fasulo, der geschäftsführende Direktor bei Real Capital Analytics, ein Research-Unternehmen für Immobilien in New York.

Wie wichtig dieser CMBS-Markt als Kapitalbeschaffer für Immobilieninvestoren ist, zeigen die Zahlen: Vor Ausbruch der Finanzkrise, im Jahr 2007, erreichte der Markt ein Volumen von 234 Milliarden Dollar. Im Jahr darauf implodierte er wegen der Subprime-Krise auf nur noch 12,2 Milliarden. Im laufenden Jahr wurden schon wieder Wertpapiere mit verpackten Forderungen aus Immobilienkrediten für 21 Milliarden Dollar verkauft, eine erkennbare Erholung. Doch jetzt droht der Markt erneut auszutrocknen. "Normalerweise fungieren Gewerbeimmobilien wie ein sicherer Hafen, wegen ihrer Sachwerte und der langfristigen Mietverträge", sagt Lawrence Longua vom Schack-Institut für Immobilien an der New York University, "aber das Abbremsen des CMBS-Marktes erschwert die Finanzierung von Deals".

Dieser Punkt ist offenbar schon erreicht, nachdem die Börsenturbulenzen in der vergangenen Woche erneut aufflammten. "Die Panikverkäufe verunsicherter Investoren lösten die bislang stärkste Korrektur bei hypothekenbasierten Wertpapieren aus", heißt es bei Barclays Capital. Im Klartext: Just, als die wichtige Branche einen Gang höher schalten will, geht erneut das Benzin aus. Die Bremsspuren sind bereits sichtbar: Im Juli gingen in Manhattan die Investment-Deals für Gewerbe-Immobilien mit einem Einzelwert von mindestens 2,5 Millionen Dollar um 10 Prozent zurück. Das berichtet Real Capital Analytics. Landesweit fielen sie gegenüber dem Vormonat sogar um satte 50 Prozent.

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