Zur Ausgabe
Artikel 28 / 55
Vorheriger Artikel
Nächster Artikel

Dubai Glaube, Türme, Hoffnung

Die Finanzkrise trifft die Glitzermetropole am Persischen Golf mit Wucht. Verkommt die Stadt jetzt zu einer Investitionsruine?
aus manager magazin 12/2008

Grimmig blickt Scheich Mohammed Bin Raschid Al Maktum (59), Herrscher von Dubai, aus seinen dunklen Augen. Rechts und links von ihm sind zwei Jünglinge platziert - beide vermutlich Teil seiner zahlreichen Nachkommenschaft.

So präsentiert sich Scheich Mo, wie er gern genannt wird, auf wuchtigen Plakatwänden seinem Volk. Jedes Pixel ein Ausdruck von Entschlossenheit und klarer Linienführung. Der Mann scheue keinen noch so großen persönlichen Einsatz, um seine Ziele zu erreichen, heißt es. Deshalb genehmige er sich selten mehr als vier Stunden Schlaf pro Nacht.

Mit diesen Tugenden hat Scheich Mo den einst unansehnlichen Wüstenfleck am Persischen Golf in eine glitzernde Luxusmetropole verwandelt. Binnen einem knappen Jahrzehnt ist Dubai ein prachtvolles Kasino des globalen Kapitalismus geworden, ausgerichtet auf Hyperwachstum und Traumrenditen, die vollkommen steuerfrei kassiert werden dürfen. Wer ein Vermögen ausgeben oder aber erst eines machen will, der kommt nach Dubai.

Die höchsten Wolkenkratzer der Welt sind hier zu bestaunen oder die berühmten von emsigen Bautrupps erschaffenen Palmeninseln. Die Wirtschaftsleistung der Boom-Stadt legte in den vergangenen sieben Jahren durchschnittlich jeweils um prächtige 18 Prozent zu. In Dubai zählen nur Superlative. Selbst die Sonne scheint hier 365 Tage im Jahr. Mindestens.

Doch neuerdings gelingt das Hochhinaus nicht mehr so unbeschwert wie gewohnt. Jetzt muss Scheich Mo seine Leadership-Qualitäten für einen bislang nicht gekannten Zweck einsetzen: Er muss die Stadt gegen aufkommende Zweifel verteidigen.

Die weltumspannende Finanzkrise hat auch das kleine Dubai (gegenwärtig 1,6 Millionen Einwohner) erfasst. Das Emirat bangt. Um Touristenströme. Und um die bislang stetigen Geldzuflüsse protziger Russen, ölreicher Saudis, betuchter Inder oder von Millionären aus Westeuropa und den USA. Viele von denen sind vorsichtiger geworden, was das Geldausgeben betrifft. Jährlich braucht Dubai Schätzungen zufolge 300 000 zusätzliche Einwohner, um seine neuen Bauten zu füllen. Allein bei dem zurzeit größten Einzelprojekt entstehen in den kommenden Jahren Wohnungen für 1,5 Millionen Menschen.

Vor allem aber ist Dubai in eine heftige Kreditklemme geraten. Im Gegensatz zu den übrigen Golfstaaten besitzt das Scheichtum kaum Ölquellen. Deshalb wurde die Golfoase weitgehend auf Pump gebaut. Zurzeit drücken 47 Milliarden Dollar Schulden, das entspricht der gesamten Wirtschaftsleistung Dubais im Jahr 2006. Die Rating-Agentur Moody's hält Dubai deshalb für "besonders anfällig".

Der Kapitalhunger ist damit allerdings längst nicht gestillt. Schließlich will die Stadt weiter expandieren. So kündigten etwa die großen Projektentwickler im Oktober auf der Immobilienmesse in Dubai - selbstverständlich der weltgrößten ihrer Art - neue Bauvorhaben im Wert von 180 Milliarden Dollar an. Außerdem muss die Hälfte der bestehenden Kredite Dubais in diesem und im nächsten Jahr neu verhandelt werden.

Wenn überhaupt, so ist das Geld nur noch zu drastisch gestiegenen Kosten zu haben. Bei Unternehmensanleihen hat sich der Risikoaufschlag, der in der Region auf das internationale Kapitalmarktzinsniveau erhoben wird, innerhalb eines Jahres verdreieinhalbfacht.

Unternehmen aus Dubai werden besonders argwöhnisch betrachtet. Kreditausfallversicherungen für Dubais größten und zudem staatlichen Projektentwickler Nakheel werden - etwa im Vergleich zu saudi-arabischen Firmen - mittlerweile mit einem 16-fachen Aufschlag gehandelt.

Ist der Traum vom neuen Mekka am Persischen Golf ausgeträumt? Sind die Zeiten märchenhaften Wachstums vorbei? Verkommt die Stadt - böser Gedanke - gar zu einer Investitionsruine?

Äußerlich sind bisher kaum Anzeichen der Krise zu sehen. Nach wie vor drehen sich gewaltige Kräne über der Stadt. Jede zwanzigste der weltweit verfügbaren Gerätschaften dieser Art soll hier im Einsatz sein. Am bestehenden Flughafen ist gerade erst ein neues Terminal eingeweiht worden. Nun schieben sich Menschen dicht gedrängt schon mal zwei Kilometer lang an gut besuchten Shops vorbei, bis sie ihren Abfertigungsschalter erreichen.

Wer sich allerdings qua Profession mit dem Immobilienmarkt, dem Herzstück von Dubais Wirtschaft, beschäftigt, der weiß, dass sich die Dinge gerade grundlegend ändern. "Seit Oktober werden nach ersten Schätzungen 30 bis 50 Prozent weniger Wohnungen und Villen an Investoren und Endnutzer verkauft", klagt Debbie Bärtschi (42). Die toughe Managerin, die 16 Jahre für Banken in allen Erdteilen gearbeitet hat und vor einem Jahr ins Maklerfach wechselte, um für Engel & Völkers in Dubai zu arbeiten, macht gegenwärtig einen regelrechten "war for buyers" aus.

Schon zeigt die erfolgsverwöhnte Branche Symptome der Verunsicherung. Erste Entwickler entlassen Personal. Nakheel, der bedeutendste Bauherr vor Ort, hat erstmals in der Geschichte des aufstrebenden Dubais ein begonnenes Bauvorhaben teilweise gestoppt. Bei der dritten und bislang größten Palmeninsel wurden die Aufschüttungen der äußeren Palmwedel vorläufig ausgesetzt.

Tatsächlich hat der Rückgang der Wohnungsnachfrage einen ernsten Hintergrund. "Das bisherige Geschäftsmodell der Branche funktioniert nicht mehr im gewohnten Umfang", erklärt Eckart Woertz (39), Chefökonom am Gulf Research Center in Dubai.

Bislang wurden Bürotürme, Shoppingmalls, Wohnungen oder Siedlungen meist im sogenannten Quick-Flip-Verfahren finanziert und gehandelt. Ein Modell, das wie gemacht ist für Zocker. So funktioniert es: Lokale wie internationale Projektentwickler verkaufen die Immobilien bereits vor Baubeginn. Der Käufer leistet eine Anzahlung von 5 bis 10 Prozent und bekommt dafür bei einer Bank eine 90-bis-95-Prozent-Finanzierung. Die Raten sind gestaffelt bis zur Fertigstellung zu leisten.

Bis dahin hat der erste Käufer die Wohnung aber längst wieder an einen anderen Erwerber abgestoßen. Die Prozedur wiederholt sich bis zum Bauende weitere zehn- oder zwölfmal - und jeder Zwischeneigentümer verdient kräftig, weil der Preis jedes Mal steigt.

Der Immobilienmarkt in Dubai, das war bis zum Sommer ein Spekulationsexpress im Hochgeschwindigkeitsrausch. Manche Spieler haben ihren Einsatz verzehnfacht, weil die Nachfrage schier unerschöpflich zu sein schien. Große Projektentwickler konnten an einem einzigen Tag bis zu 1000 Villen über ihre Callcenter verkaufen. "Die gingen weg wie warme Brötchen", so ein Topmanager der Real-Estate-Branche.

Und dies, obwohl die Immobilienpreise vielfach das Niveau westeuropäischer Metropolen erreichen. Nicht mal mit üppigen Beihilfen ihrer Arbeitgeber können sich Vertriebsleute von Firmen wie Audi oder Daimler eine Villa in Dubai leisten. Ein Mitarbeiter: "Viele müssen entweder Geld zuschießen oder sich eine Bleibe im nächstgelegenen Emirat suchen."

Doch die Zeit der Preistreiberei ist wohl vorbei. Schon im zweiten Quartal dieses Jahres erreichte die Steigerungsrate nur noch 16 statt wie im Quartal davor 42 Prozent, weist die Immobilienberatung Colliers International aus. Denn die Finanzierungen sind schwieriger und teurer geworden. Die Banken, lokale Institute wie die Filialen der großen internationalen Finanziers, zeigen sich auch in Dubai zugeknöpft. Fremdkapital gibt es jetzt nur noch für maximal 60 Prozent der Kaufsumme. Der Rest ist aus eigener Tasche zu bestreiten.

Wirklich große Summen sind fast überhaupt nicht mehr zu bekommen. Vor wenigen Wochen scheiterte etwa ein Projektentwickler mit dem Versuch, gut vier Milliarden Dollar Fremdkapital in Dubai aufzunehmen. "Der Markt ist reif für eine Korrektur", urteilt Researcher Woertz.

Selbst Dubais Herrscher sehen das mittlerweile so. "Die gegenwärtige Abschwächung wird Dubai zu einem normaleren Markt machen und Spekulanten vertreiben", verkündete unlängst Marwan Bin Ghalita, Chef von Dubais Immobilien-Regulierungsbehörde, in einer Wirtschaftsgazette des Stadtstaats.

Allerdings weiß auch er nicht, wie weit das Business abrutschen wird. Analysten von Morgan Stanley erwarten bis 2010 im schlimmsten Fall einen Rückgang der Immobilienpreise um 80 Prozent. Für am wahrscheinlichsten halten sie jedoch lediglich ein 10-prozentiges Minus. Eine vergleichsweise hoffnungsfrohe Prognose.

Der Großteil der Beobachter scheint diese zu teilen. "Dubai ist im positiven Sinn unberechenbar", sagt Maklerin Bärtschi. Von einem Tag auf den anderen kämen neue Käufergruppen nach Dubai. In den vergangenen Wochen habe es beispielsweise verstärkte Nachfrage von ölschweren Nigerianern gegeben.

Dubais Glamour übt offenbar nach wie vor große Faszination auf Geldwäscher wie auch auf die seriöse Business-Elite der Welt aus. "Dubai wird weiter ein Anziehungspunkt für internationales Kapital bleiben. Allein deshalb, weil man hier keine Steuern zahlen muss", meint Stefan Pichler (51), zweiter Mann bei der australischen Billigfluglinie Virgin Blue und Besitzer eines Anwesens auf einer der Palmeninseln.

Olaf Berlien (46), Vorstand des ThyssenKrupp-Konzerns, sieht das nicht anders: "Um Dubai mache ich mir keine Sorgen." Berlien hat Dubai schon vor längerer Zeit als Hauptquartier des Konzerns für den Mittleren Osten und Nordafrika auserkoren. Alle 14 Tage leitet er für eine Woche von hier aus seine Geschäfte. Im April gründete er außerdem zusammen mit anderen Topmanagern und einem Mitglied der Herrscherfamilie den "Capital Club Dubai", einen exklusiven Treff für hohe Führungskräfte nach Vorbildern in Berlin und Hongkong.

Bei aller Unsicherheit - der kollektive Glaube an das Wirtschaftswunder will nicht weichen.

Die Zuversicht von Berlien & Co. hat allerdings auch ziemlich handfeste Gründe. Rund um den Golf boomt es wie in kaum einer zweiten Region der Erde. Mit neuem Schwung und reichlich Geld versuchen die Ölstaaten, ihre Ökonomien zu verbreitern. Auch als Finanziers sind sie zunehmend in anderen Erdteilen gefragt.

Wer aber wollte die neuen Geschäfte in Riad verhandeln, in Katar oder Maskat? Dubai wird deshalb als Enklave der Freizügigkeit in der ansonsten immer noch hochgeschlossenen arabischen Welt voraussichtlich an Bedeutung gewinnen.

Vielen gilt außerdem die enge Verbindung von Dubais Wirtschaft mit der Familie von Scheich Mo als stabilisierender Posten von Dubai.

Die Maktum-Sippe kontrolliert mehr als drei Viertel der Unternehmen direkt oder indirekt über die Regierung. Der Rest befindet sich im Eigentum von etwa zehn weiteren ortsansässigen Clans. Unter solchen Besitzverhältnissen fällt es leicht, ganze Neubausiedlungen oder Teile davon mal eine Zeit lang zurückzuhalten, bis sich der Markt wieder beruhigt hat.

Vom Scheich wird auch erwartet, dass nun er anstelle internationaler Banken das Geld beschafft, mit dem der Hochgeschwindigkeitszug Dubai weiter angetrieben werden kann.

Tatsächlich hat die Regierung seit September rund 32 Milliarden Dollar in den Markt gepumpt. Sie hat den Zusammenschluss der beiden großen Hypothekenfinanzierer Tamweel und Amlak angeordnet. Und sie wird die neue Gesellschaft mit einer Teilbanken-Lizenz ausstatten, damit sie Einlagen aufnehmen und wieder Geld verleihen kann.

Dabei wird es nicht bleiben: "Kurz- bis mittelfristig werden weitere Unternehmensfusionen auch in der Immobilienbranche erwartet", sagt Bernhard Solleder, Leiter des Corporate Finance & Advisory Teams der größten Bank der Golfregion, Emirates NBD.

Überdies wird schon seit Längerem spekuliert, dass Scheich Mo einen Teil der Unternehmensschätze über die Börse verkaufen könnte. Als Kandidaten gelten: die Fluggesellschaft Emirates, die Emirates Post oder Immobilienentwickler Nakheel. Pro Unternehmen könnten nach Meinung von Investmentbankern jeweils vier Milliarden Dollar plus X eingenommen werden.

Sollte diese Option ausfallen - etwa weil sich die Aktienmärkte nicht rasch genug erholen -, könnte der umtriebige Scheich auch die randhoch gefüllten Cash-Töpfe der Nachbarstaaten anzapfen. Nakheel-Manager brüsten sich bereits damit, dass eine Reihe von Staatsfonds der Golfregion Interesse an einem Einstieg in den Immobilienmarkt von Dubai geäußert hätten.

Dank hoher Cashflows hat Nakheel nach Auskunft des Managements bis 2010 zwar keinen externen Finanzierungsbedarf. Doch über kurz oder lang, meint Analyst Woertz, werde Dubai wohl Geld von außen benötigen.

Als Sponsor kommt vor allem das 130 Kilometer entfernte Abu Dhabi infrage. Beide Stadtstaaten sind Teil der Vereinig- ten Arabischen Emirate (VAE). Der Nachbar hat mit der Abu Dhabi Investment Authority (ADIA) den prallsten Staatsfonds der Welt. Geschätztes Fondsvolumen: an die 900 Milliarden Dollar. Außerdem verfügt Abu Dhabi über eines der größten Öl- und Gasvorkommen der Golfregion mit Reserven für die nächsten 100 Jahre. Sollte der Ölpreis nicht unter 50 Dollar pro Fass sinken, nimmt Abu Dhabi weiterhin ungleich mehr Geld ein, als es im eigenen Land ausgeben kann.

"Abu Dhabi hat kein Interesse, dass Dubai fällt", sagt Eckart Woertz. Schließlich will das Emirat gemeinsam mit Dubai und anderen Golf-Staaten 2010, womöglich aber auch erst später, eine Währungsunion nach europäischem Vorbild schaffen. Ein schwächelndes Dubai könnte das Projekt verzögern oder gar torpedieren.

Und auch aus einem anderen Grund ist Abu Dhabi am Wohlergehen des Bruderemirats gelegen. Denn Abu Dhabi will sich neu erfinden, es dem Fixpunkt am Golf nachtun. Mit einer eigenen Airline ("Etihad"), einem groß dimensionierten Airport und allerlei Bauten für den gehobenen Geschmack. Geplant sind etwa eine Oper, in der die Spitzensänger der Welt ihre Galas geben. Oder eine Ökostadt, deren Gebäude ohne Klimaanlagen auskommen, die ihre Energie aus Solar- und Windkraftanlagen bezieht und durch deren Gassen statt Autos eine elektrische Kabinenbahn summt. Das Modell Dubai - jetzt sogar ein Exportschlager!

Trotz Bankenkrise und gedämpfterer Preise bei den Luxustempeln - die Chancen sind nicht gering, dass der Boom in Dubai anhält. Die Finanzierung ist perspektivisch gesichert, die Stimmung bislang weitgehend ungetrübt.

Selbst der deutsche Finanzminister Peer Steinbrück rechnet offenbar mit gut gehenden Geschäften in Dubai. Jedenfalls will er ab dem kommenden Jahr erstmalig daran mitverdienen.

Im Oktober kündigte sein Ministerium das bestehende Doppelbesteuerungsabkommen mit den Vereinigten Emiraten. Ab Januar müssen deutsche Unternehmen mit sogenannten unselbstständigen Zweigniederlassungen sowie alle Privatpersonen die Einkünfte, die sie in Dubai und den anderen Emiraten erzielen, komplett in Deutschland versteuern.

Thomas Werres

Zur Ausgabe
Artikel 28 / 55
Vorheriger Artikel
Nächster Artikel