Henrik Müller

Teure Wohnungen Der paradoxe und gefährliche Boom

Henrik Müller
Eine Kolumne von Henrik Müller
Eine Kolumne von Henrik Müller
Deutschlands langer Immobilienaufschwung konzentriert sich längst nicht mehr nur auf die Großstädte, wo Wohnraum knapp und teuer ist. Längst hat sich die Dynamik auch auf Gegenden ausgedehnt, wo die Bevölkerung schrumpft.
Bauboom in ländlichen und kleinstädtischen Regionen: Die Vorstellung, dass Häuser einfach wertlos werden könnten, mag exotisch erscheinen - aber leider ist das alles andere als irreal

Bauboom in ländlichen und kleinstädtischen Regionen: Die Vorstellung, dass Häuser einfach wertlos werden könnten, mag exotisch erscheinen - aber leider ist das alles andere als irreal

Foto: Julian Stratenschulte/ DPA

Auf dem Land vollzieht sich ein stiller Boom. Während übervolle Städte im Fokus der politischen Debatte stehen, ziehen auch in abgelegenen Gegenden die Preise kräftig an, teils schneller als in den Metropolen. Auch dort wird gebaut; in den vergangenen Jahren gehörten dünn besiedelte ländliche Kreise zu den Regionen in Deutschland, wo die meisten neuen Wohnungen entstanden .

Gewaltige Unwuchten tun sich auf. Während sich die schrumpfende und alternde Bevölkerung in den Städten konzentriert, werden auf dem Land perspektivisch weniger Wohnungen benötigt, wie eine aktuelle Studie des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) zeigt . In mehr als 70 Prozent der deutschen Regionen wird demnach bis 2040 die Zahl der privaten Haushalte zurückgehen.

Betroffen sind vor allem große Teile Ostdeutschlands. In Gegenden, die bislang schon mit Bevölkerungsschwund zu kämpfen hatten, blieb die Zahl der Haushalte zunächst relativ stabil, weil immer mehr Bürger allein oder zu zweit lebten. Jetzt kommt die nächste Stufe dieser Entwicklung: Viele jüngere Leute sind längst in Richtung der größeren Städte gezogen und haben dort Familien gegründet. Zurück blieben Ältere, die in den kommenden Jahrzehnten ihre Wohnungen aufgeben werden. Wer künftig dort einziehen soll, ist unklar. Die BBSR-Forscher rechnen für Ostdeutschland (ohne Berlin) mit einem Rückgang der Zahl der Haushalte um fast ein Zehntel.

Wo der Wohnraumbedarf steigt - und wo nicht

Nun springt die Entwicklung auch auf Westdeutschland über. Während dort in den vergangenen Jahrzehnten die Zahl der Haushalte immer weiter stieg, kehrt sich die Entwicklung vielerorts um. Von Schrumpfung werden insbesondere Südniedersachsen, Nordhessen, das Saarland, Hinterpfalz und Oberpfalz sowie Teile Nordrhein-Westfalens betroffen sein.

Und dann gibt es natürlich auch noch jene Gebiete, wo der Wohnraumbedarf weiter steigt. In Baden-Württemberg, Teilen Bayerns, dem Rhein-Main-Gebiet, Berlin, Köln, Hamburg oder Leipzig wird die Zahl der Haushalte weiter zulegen. Aber die wachsenden Gebiete bestimmen nicht mehr den Bundestrend. Lediglich in einem Viertel der deutschen Regionen, so die BBSR-Forscher, dürfte der Wohnungsbedarf in den kommenden 20 Jahren noch steigen.

Es wird grau in Deutschland. Und vielerorts leer.

Natürlich, es gibt auch Gegenbewegungen. Die Corona-Shutdowns und der Home-Office-Alltag haben gezeigt, dass eine Entkoppelung von Wohn- und Arbeitsort möglich ist. Wohnen im weiteren Umland, mit gelegentlicher Anbindung an die Metropole, wo man vielleicht noch eine kleine Wohnung oder ein WG-Zimmer unterhält, aber nicht mehr den Lebensmittelpunkt – neue Kombinationen sind denkbar. Aber es ist extrem unwahrscheinlich, dass davon die ländliche BRD in der Fläche profitieren wird. Nutznießer dieser Entwicklung, falls sie sich überhaupt im großen Stil verfestigt, dürften eher mittelgroße Städte in Metropolregionen sein. Abgelegene Gegenden hingegen werden weiter zurückfallen. Im großen Stadt-Land-Covid-Spiel gibt es viele Verlierer.

Bis 2030 werden drei Millionen Wohnungen unbewohnt sein

Die Folgen der Bevölkerungsverschiebungen zeigen sich in eklatanten regionalen Ungleichgewichten. In den großen Städten ist Wohnraum knapp und teuer; zugleich ist die Bevölkerung dort jünger, sodass es mehr Familien gibt, die größere Wohnungen benötigen. Währenddessen wohnen auf dem Land Ein- und Zwei-Personen-Haushalte auf üppigen Quadratmeterzahlen.

Bereits jetzt gibt es reichlich Leerstand. Bis 2030 werden drei Millionen Wohnungen unbewohnt sein, doppelt so viele 2015, schätzt das BBSR . In Dessau-Roßlau (Sachsen-Anhalt) beispielsweise lag die Leerstandsquote im vergangenen Jahrzehnt stets um 13 Prozent – obwohl tausende Wohnungen abgerissen wurden. Mittelstädte wie Dessau-Rößlau können immerhin noch damit rechnen, dass Leute aus dem verödenden Umland dort hinziehen, um näher an Gesundheitseinrichtungen und Schulen zu sein. In kleinen Städten und Dörfern hingegen kündigt sich eine noch problematischere Entwicklung an.

Auf dem Land braut sich eine wirtschaftliche Krise zusammen

Seit Jahren wird in ländlichen Regionen über Bedarf gebaut. Es entstehen mehr Wohnungen als benötigt werden, mancherorts viel mehr, wie das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) ermittelt hat . In den Städten ist es umgekehrt. Für die nächsten Jahre sehen die IW-Forscher eine zunehmend gespaltene Entwicklung der Immobilienmärkte voraus. Die IW-"Zukunftsampel" zeigt viel Rot (vor allem im Norden und Osten), aber auch einiges Grün  (vor allem im Süden).

Während die Wohnungsknappheit in den Städten längst eines der Aufreger-Themen der Republik ist – und im Wahlkampf eine große Rolle spielen wird –, ist das Überangebot an Wohnraum im ländlichen Raum kein großes Thema. Dabei braut sich dort eine wirtschaftliche und soziale Krise zusammen, die erhebliche politische Rückwirkungen haben kann.

Die demographischen Trends sprechen dafür, dass der allgemeine deutschlandweite Preisauftrieb nicht mehr lange anhalten wird. Die Folge wäre eine sich weitende Kluft – und ein zunehmendes Vermögensgefälle zwischen Stadt und Land. Während Immobilienbesitzer in den Metropolen ohne eigenes Zutun immer reicher werden, müssen viele auf dem Lande feststellen, dass ihre sauer abgezahlte Bleibe an Wert verliert und schlimmstenfalls irgendwann gar nicht mehr verkäuflich ist. Das Gefühl abgehängt und übervorteilt zu werden, hat sich ohnehin auf dem Land festgesetzt. Ein Immobilienmarktdesaster könnte den Frust weiter befeuern – und rechtspopulistischen Parteien Zulauf bringen.

Die Treiber des Booms

Bleibt die Frage, warum auf dem Land, auch abseits der Ballungsräume, überhaupt so viel gebaut wird. Der ländliche Immobilienboom dürfte vor allem von drei Faktoren getrieben sein:

1. Die Zinsen sind niedrig, auf dem Land genauso wie in der Stadt. Die Hypothekensätze sind seit 2004 auf ein Drittel gefallen, so die Bundesbank.

2. Die gute Wirtschaftsentwicklung der vergangenen 15 Jahre hat die Einkommen auch auf dem Land steigen lassen. Dadurch können sich mehr Leute mehr Wohnraum leisten und Eigentum erwerben.

3. Während in den Städten das Angebot beschränkt ist, ist in dünn besiedelten Gegenden Bauland kein knapper Faktor, zumal wenn Gemeinden reihenweise Neubaugebiete ausweisen. Immobilienwünsche lassen sich tatsächlich realisieren. Ob die Objekte langfristig ihren Wert behalten, ist eine andere Frage.

Die demographische Entwicklung in der Radikalität, wie sie sich laut den BBSR-Prognosen ankündigt, ist neu. Entsprechend exotisch mag die Vorstellung erscheinen, dass Häuser einfach wertlos werden könnten. Aber leider ist das alles andere als irreal.

Die wichtigsten Wirtschaftstermine der bevorstehenden Woche

Montag

Wiesbaden – Deutsche Inflation – Das Statistische Bundesamt legt eine erste Schätzung zur Entwicklung der Verbraucherpreise im Mai vor.

Paris – Kaufrausch des Westens – Die OECD, die Organisation der Marktdemokratien, legt ihre halbjährliche Konjunkturprognose vor. Es sieht nach einem kräftigen Aufschwung aus.

Dienstag
Nürnberg – Engpassfaktor Arbeit – Die Bundesagentur für Arbeit gibt die Eckdaten der Arbeitsmarktstatistik für Mai bekannt. Zuletzt war die Entwicklung zweigeteilt: Es gab immer noch viele Kurzarbeiter, wieder mehr Langzeitarbeitslose – und immer mehr offene Stellen.

Luxemburg – Euro-Inflation – Eurostat legt eine erste Schätzung zur Entwicklung der Verbraucherpreise in der Eurozone sowie Kennzahlen zur Arbeitsmarktsituation im Mai vor.

Mittwoch
Frankfurt – Deutsche Konjunktur – Der Maschinenbauverband VDMA veröffentlicht Zahlen zum Auftragseingang im April. Zuletzt half die Nachfrage aus China und aus den USA.

Sankt Petersburg – Putins Welt – Internationales Wirtschaftsforum SPIEF, mit dem russischen Präsidenten Putin.

Donnerstag

Frankfurt – Wer fliegt, wer kommt? – Die Deutsche Börse überprüft die Zusammensetzung der Börsenindizes Dax, MDax und SDax.

Freitag
London – Taxing Times – Treffen der G7-Finanzminister in London unter britischem Vorsitz. Eines der großen Themen wird die Frage einer internationalen Mindestbesteuerung für Konzerne sein. Es geht vor allem um die Steuervermeidungsstrategien der großen Digitalkonzerne.