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Karstadt: Bubenstück

Foto: Philipp Horak

Portrait René Benko Bubenstück - was Benko vorhat

Bereits kurz nach der Machtübernahme bei Karstadt hat der Österreicher René Benko mit seinen Co-Investoren das nächste Ziel ins Visier genommen: Den Kaufhof. Lesen Sie in diesem Portrait Benkos aus Manager Magazin 12/2013, wie Benko tickt.

Hamburg - Was wäre, wenn René Benko 20 Jahre älter wäre? Nicht 36, wie aktuell, sondern ein gesetzter Mittfünfziger. Und wenn er seinen Lebensstil ein wenig unauffälliger gestaltete: kein Ferrari mehr, keine Motorjacht, keine zwei Privatjets und auch keine teuren Partys. Vermutlich hielte ihn jedermann für einen langweiligen, aber erzseriösen Immobilienentwickler.

In der Realität ist seine Außenwirkung völlig anders. Wo immer der jugendlich wirkende Österreicher - genauer: Tiroler - auftaucht, wo er investiert und wo er seine Pläne durchsetzt, ist das Staunen und Raunen groß: Ein so junger Mann! Wie schafft er das? Woher hat er das Geld? Kann das überhaupt gut gehen?

Ungeachtet aller Zweifler und Neider verwaltet seine Firmengruppe Signa mittlerweile ein Immobilienvermögen von 5,5 Milliarden Euro. Benko ist größter Hausbesitzer in der Wiener Innenstadt, er baut mit Stararchitekten ein Luxusresort am Gardasee. Und in Deutschland gehören ihm 21 Warenhäuser in besten Citylagen, die an die Traditionsfirma Karstadt vermietet sind.

Den Beirat der Signa Holding schmücken illustre Zeitgenossen, die durchweg viel älter sind als er - zuvörderst einer seiner besten Freunde, der einstige österreichische Bundeskanzler Alfred Gusenbauer (53), daneben Ex-Porsche-Chef Wendelin Wiedeking (61) und nun auch Beraterveteran Roland Berger (76). Mit solchen Namen gewinnt Benko an Seniorität - böse Zungen sagen: an Seriosität.

Der 2011 fehlgeschlagene Versuch, gemeinsam mit seinem wichtigsten Finanzpartner, dem griechischen Großreeder George Economou (60), die Metro-Tochter Kaufhof zu übernehmen, frustrierte Benko nicht. Im Gegenteil: Den Plan verfolgt er weiter, wenn auch derzeit nicht vorrangig.

Ein Diamantenhändler regiert mit

Denn zunächst suchte er sich ein anderes Ziel: den Warenhauskonzern Karstadt. Dort kann er seit Kurzem praktisch schalten und walten, wie er will.

Bei der Machtübernahme half ihm die Schwäche des bisherigen Alleineigentümers Nicolas Berggruen (52). Der Finanzjongleur hatte Karstadt 2010 vom Insolvenzverwalter geschenkt bekommen und brachte die Firma durch Geiz und Nichtstun abermals an den Rand der Pleite. Letztlich verspielte Berggruen alle ihm anfänglich entgegengebrachten Sympathien - samt seiner Glaubwürdigkeit bei Mitarbeitern, Gewerkschaftern und Politikern.

Nun ist Benko Herr über Karstadt. Und die Verträge mit Berggruen sind sehr viel weitreichender als bisher bekannt. Offenbar konnte Benko die Notlage der Warenhausfirma ausnutzen, um dem Deutschamerikaner seine Bedingungen zu diktieren.

Zudem bringt Benko einen weiteren Großinvestor zu Karstadt, der schillernder kaum sein könnte: den israelischen Diamantenhändler und Multimilliardär Beny Steinmetz (57).

Den beteiligte Benko bereits Ende 2012 an seinen Warenhausimmobilien. Nun gibt er auch jeweils die Hälfte seiner Anteile an den operativen Karstadt-Gesellschaften Premium und Sport an Steinmetz weiter. Der Israeli wird also wie Benko 37,55-Prozent-Eigner beider Firmen, er betreibt künftig die Einkaufstempel KaDeWe in Berlin, Alsterhaus in Hamburg und Oberpollinger in München mit - ebenso die 28 Sporthäuser.

Damit nicht genug. Benko und Steinmetz haben sich von Berggruen die Option einräumen lassen, für einen Euro indirekt auch 75,1 Prozent des Karstadt-Kerngeschäfts mit derzeit 83 Filialen zu übernehmen.

Insgesamt bleibt Berggruen kaum mehr als die Rolle des stillen Gesellschafters. Als Entschädigung bekommt er - gegen Zahlung einer geringen Stammeinlage - einen Anteil von 24,9 Prozent an jenen 18 Signa-Immobilien, die an das Karstadt-Stammhaus vermietet sind. Zudem erhält er eine Call-Option zum Erwerb von 24,9 Prozent an den drei Premiumimmobilien. Die Gegenleistung Berggruens beträgt zehn Millionen Euro, wird ihm aber zunächst gestundet.

Berggruen fließen also durch den Deal, anders als bisher bekannt, erhebliche Vermögenswerte zu. Er ist zwar lediglich am Gewinn beteiligt, also an künftigen Verkaufserlösen nach Rückzahlung des eingesetzten Kapitals. Dennoch könnte sein Anteil am Ende einen bis zu dreistelligen Millionenbetrag ausmachen - was all diejenigen aufschreien lassen wird, die Berggruen vertraut und ihm geholfen haben: die Gewerkschafter, die ihm den Weg zur Übernahme ebneten, die Politiker, die auf 140 Millionen Euro Gewerbesteuer verzichteten, und die Arbeitnehmer, die Gehaltseinbußen in Höhe von 150 Millionen Euro hinnahmen.

Niemand von ihnen hat vorausgesehen, geschweige denn gewollt, was nun passiert. Eine internationale Koalition aus Benko, Economou und Steinmetz mit Berggruen als Juniorpartner entscheidet über die Zukunft von 114 deutschen Warenhäusern und 24.000 Mitarbeitern - sowie über das Aussehen vieler Innenstädte.

Die Partner machen unter sich aus, welche Edelimmobilien weiter als klassische Warenhäuser betrieben, welche zu Shoppinggalerien umgebaut und welche verkauft werden. Die Exitstrategien für mehrere Objekte stehen bereits fest. Die Planungsdetails offenbart eine umfangreiche Aufsichtsratsvorlage der Signa Prime vom Herbst dieses Jahres.

Alles läuft auf eine Zerschlagung von Karstadt hinaus. Keiner der Partner hat eine emotionale Bindung zum Warenhaus, Leitmotiv ist die Gewinnmaximierung. Angeführt wird das Komplott von dem Mann aus Tirol.

Wer ist dieser René Benko, der Spiritus Rector des Masterplans, gegen den das Tun all derer, die sich bisher an Kar-stadt-Immobilien versucht haben, eher amateurhaft wirkt - vom Troisdorfer Fondsinitiator Josef Esch bis hin zur Investmentbank Goldman Sachs mit ihrem Fondsvehikel Highstreet?

Dachböden zu Penthäusern

Geschenkt wurde ihm nichts. René wuchs in bescheidenen Verhältnissen in der Tiroler Hauptstadt Innsbruck auf. Der Vater, dessen Ahnen noch den ungarischen Namen Benkö trugen, war Stadtangestellter, die Mutter Kindergärtnerin.

Während seiner Gymnasialzeit arbeitete er als Assistent eines Projektentwicklers - und verbrachte irgendwann mehr Stunden in dessen Firma und auf Baustellen als im Klassenzimmer. Mit dem Ergebnis, dass die Lehrer seine Leistungen als "nicht beurteilt" einstuften.

Da es ihm nun verwehrt war, die Matura abzulegen, wie die Österreicher das Abitur nennen, schmiss er mit 17 die Schule - zum Entsetzen des Vaters, der sich erhofft hatte, dass sein Sohn es einmal weiter brächte als er selbst. Heute ist der Filius in Österreich ganz oben und seine jüngere Schwester Verena sitzt - mit Matura - in seinem Vorzimmer.

1999, mit 21 Jahren, machte Benko sich selbstständig. Mit der inzwischen erworbenen Expertise baute er Dachgeschosse von Mietskasernen aus der K.u.k.-Zeit zu Penthäusern aus. Das Geschäftsmodell war simpel: Den Hausbesitzern versprach er den Einbau von Fahrstühlen. Im Gegenzug bekam der Jungunternehmer die Dachböden billig oder umsonst.

Bald darauf lernte er seinen ersten Finanzier kennen, den 29 Jahre älteren Multimillionär Karl Kovarik, dessen Familie einst in Österreich ein Netz von 134 Tankstellen gehörte. Sein Schwager hatte eine von Benkos Dachwohnungen gekauft. Kovarik investierte 25 Millionen Euro in Benkos Firma, die damals noch Immofina hieß. Er öffnete dem jungen Mann auch die Türen bei den Banken.

Das Geschäft schwoll an und machte Benko zum Neureichen. Der erste Ferrari, teure Klamotten, Protz und Prunk - kurz: ein Lebensstil, der negativ auffiel.

Da war es ein Glücksfall, dass ein pensionierter Tiroler Volksbankdirektor namens Helmut Holzmann auf Benko aufmerksam wurde. Er scharte ein Beratergremium aus älteren Herren um ihn, unter anderen den früheren Chef der Bremer Landesbank, Peter Haßkamp (75), der über reichlich Österreich-Erfahrung verfügt. Haßkamp holte den Immobilienexperten Rainer de Backere (71) hinzu, einst Vorstand der Westfälischen Provinzial. Auch der Tiroler Skiweltmeister Harti Weirather (55), heute Sportpromoter, berät Benko seit damals.

Gemeinsam wirkten sie, wie Haßkamp es formuliert, "dämpfend" auf seinen Lebenswandel ein. Doch noch immer verkehrt Benko im Jetset, man trifft sich in Kitzbühel, wo Signa das Hahnenkammrennen mitsponsert, oder bei der Hochzeit von Tina Turner. Jährlich im November bittet er 300 erlesene Gäste zum Törggelen, dem Weinverkosten nach Tiroler Art, in seine Wiener Dependance, das mondäne Palais Harrach.

Immerhin schirmt er sein Privatleben inzwischen besser ab. Zur Befriedung seines Daseins gehörte auch, dass er die Beziehung zu seiner Schweizer Freundin Nathalie (30) legalisierte. Aus erster und zweiter Ehe hat er drei Kinder.

Der Ferrari bleibt heute meist in der Garage. Die am Mittelmeer liegende Jacht wird verchartert - wenn Benko darauf keine Gäste-Events veranstaltet, wie zur Immobilienmesse Mipim in Cannes. Keine Abstriche gab es bei den Flugzeugen. Sie gelten ihm als unverzichtbar, da er seinen Lebens- und Arbeitsmittelpunkt im abgeschiedenen Innsbruck hat.

Der Ritterschlag für Benko

Die väterlichen Freunde sorgten auch dafür, dass Benko Strukturen in sein Unternehmen einzog. 2006 installierte er bei der Signa Holding einen Beirat. Dem gehören heute Haßkamp, de Backere, Wiedeking und Berger an. Zudem Altkanzler Gusenbauer und Susanne Riess (52), die unter ihrem Ehenamen Riess-Passer Vizekanzlerin und Stellvertreterin des später verunglückten FPÖ-Obmanns Jörg Haider war. Als dessen "Königskobra" biss sie alle weg, die ihrem Ziehvater gefährlich werden konnten. Heute leitet sie den österreichischen Finanzdienstleister Wüstenrot.

2007 traf Benko auf Economou. Die HSH Nordbank hatte nach Athen eingeladen, um anlagesuchende Reeder mit der Immobilienbranche zusammenzubringen. "Real Estate meets Shipping" hieß die Konferenz, zu der neben der Hamburger Shoppingcenterfirma ECE und dem US-Immobilienriesen Hines auch Benko gebeten wurde - was er als "Ritterschlag" empfand.

Economou war einer von 20 anwesenden Schiffseignern und verstand sich auf Anhieb mit Benko. Es folgten private Einladungen, kurz darauf investierte der Hellene in ein paar Signa-Immobilien. Nachdem Kovarik kurz vor seinem Tod seine Anteile an Benko zurückgegeben hatte, brachte Economou 2009 einen Gutteil seines Vermögens in die Signa Holding ein und wurde hälftiger Aktionär. Kürzlich zog er in den Beirat ein.

Diesem Gremium sitzt seit 2013 Benko vor. Zeitgleich gab er die Leitung der Signa Holding an Christoph Stadlhuber (46) ab, früher Chef der österreichischen Bundesimmobiliengesellschaft.

Ein bizarrer Korruptionsprozess

Dass Benko, der vor Tatkraft nur so strotzt, sich aus der operativen Führung der Signa zurückzog, verwundert auf den ersten Blick. Eine plausible Erklärung dafür könnte sein, dass er 2012 in Wien wegen der "versuchten verbotenen Intervention", sprich: Korruption, zu einer Bewährungsstrafe verurteilt wurde. Im August 2013 bestätigte die Berufungsinstanz den Spruch. Nun soll der Oberste Gerichtshof des Landes entscheiden.

Der vor Gericht ausgebreitete Sachverhalt ist bizarr. Im Jahr 2009 plagte Signa ein Steuerproblem in Italien. Der Verkäufer eines Gebäudes in Mailand, ein Luxemburger Investor, hatte seine Abgaben nicht bezahlt. Das Finanzamt forderte die Steuerschuld beim neuen Eigentümer Signa ein.

Da kam dem damaligen Ehemann von Susanne Riess, Michael Passer (68), eine Idee. Der frühere FPÖ-Politiker war Benkos Freund und viele Jahre zuvor auch sein Steuerberater gewesen. Er rühmte sich seines Kontakts zum kroatischen Ex-Premier Ivo Sanader (60), der wiederum Italiens damaligen Ministerpräsidenten Silvio Berlusconi (77) kannte.

Für 150.000 Euro Honorar sollte Sanader den Cavaliere kontaktieren. Nein, keineswegs aus dem naheliegenden Grund, Berlusconi zur Einflussnahme auf das Finanzamt zu bewegen. Alleiniges Ziel sei es laut Aussage des mitangeklagten Passer gewesen, sich vom italienischen Regierungschef einen Steuerberater empfehlen zu lassen. Nicht allzu glaubwürdig, fand das Gericht.

Benko wusste nach eigenen Angaben von alledem nichts, geschweige denn, dass er einen entsprechenden Auftrag gegeben hätte. Tatsächlich wurde weder Berlusconi kontaktiert noch das Geld an Sanader gezahlt. So wäre die Angelegenheit wohl auch im Verborgenen geblieben, hätte nicht der Kroate auf einem schriftlichen Vertrag mit Passer bestanden - und hätte nicht die Staatsanwaltschaft, die ohnehin wegen Korruptionsverdachts gegen Sanader ermittelte, das Dokument in seinem Tresor gefunden.

Musterfall für Korruption

Es kam zur Anklage. Benko und Passer wurden verurteilt. Die erstinstanzliche Richterin sprach von einem "Musterfall für Korruption".

Den Schuldspruch nennt Benko "nicht nachvollziehbar". Er bestreitet, dass er wegen des Urteils auf den CEO-Posten verzichtet habe. Signa sei nach wie vor hoch angesehen und habe seit der Entscheidung der Berufungsinstanz schon 1,5 Milliarden Euro an Finanzierungen eingeworben, lässt er mitteilen.

Der formale Rückzug hindert den detailbesessenen Benko ohnehin nicht daran, alle wichtigen Verhandlungen selbst zu führen, sich jeden Mietvertrag vorlegen zu lassen und die Nächte durchzuarbeiten. Nicht selten schickt er morgens um fünf Uhr seine Mitarbeiter nach Hause und lässt sich selbst zum Flughafen bringen.

Benkos Immobilienanleger halten ungeachtet seiner juristischen Probleme zu ihm. Sie sind - abgesehen von Steinmetz - bei der Signa Prime Selection engagiert, dem "Flaggschiff" (Benko) der Gruppe. Zweitgrößte Aktionärin der Signa Prime nach der Signa Holding ist die Züricher Falcon Private Bank, die dem Staatsfonds von Abu Dhabi gehört und gerade ihren Anteil aufgestockt hat.

Seit 2013 ist auch Bau-Tycoon Hans Peter Haselsteiner (69) dabei, vorher schon Ernst Tanner (67), der Chef der Züricher Schokoladenmanufaktur Lindt & Sprüngli. Skiass Weirather warb Wiedeking an, der in Tirol gut bekannt ist und am Achensee ein Anwesen besitzt.

Wiedeking wiederum kennt Roland Berger, der sich jüngst mit mehr als zehn Millionen Euro beteiligte. Torsten Toeller (47), Gründer des Krefelder Tierfutterfilialisten Fressnapf, stieg gar mit 52 Millionen Euro ein, was ihn zum drittgrößten Eigner der Signa Prime machte.

Mehrere institutionelle Anleger, darunter der Versicherer Signal-Iduna, zeichneten darüber hinaus für insgesamt 310 Millionen Euro einen Genussschein der Signa Prime.

Diese Gesellschaft entwickelt und hält die Eigenimmobilien der Gruppe. Aus dem Innsbrucker Kaufhaus Tyrol, wo René oft als kleiner Bub an der Hand des Großvaters in die Spielwarenabteilung ging, machte Signa Prime vor einigen Jahren ein Shoppingcenter. Seitdem interessiert sich Benko für innerstädtische Einzelhandelsimmobilien.

Derzeit vollendet Signa Prime das "Goldene Quartier" im ersten Wiener Bezirk. Benko schwärmt gegenüber seinen Aktionären von "unwiederbringlichen Lagen", die "wahnsinnig wertstabil" seien und "krisenresistent". Aus abweisenden Fassaden historischer Bank- und Verwaltungsgebäude wurden Schaufenster einer Luxus-Shoppingmeile. Wo einst ein Müllsammelplatz für umliegende Büros war, locken heute glamouröse Läden.

Schwestergesellschaften von Signa Prime konzipieren Fonds für institutionelle und für private Anleger. Für einen über alle Zweifel erhabenen Mieter wie die Deutsche Börse wich Benko sogar von seinem Credo ab, nur in Eins-a-Citylagen zu investieren. Das Fondsobjekt "The Cube" steht in Eschborn am Taunus.

Wie Benko Karstadt umzingelte

Einen Rückschlag erlitt der erfolgsverwöhnte Unternehmer Ende 2011, als er den Kaufhof übernehmen wollte. Wiedeking hatte ihn mit Metro-Chef Eckhard Cordes (62) zusammengebracht. Natürlich interessierten Benko bei Kaufhof vor allem die innerstädtischen Immobilien.

Über den Preis, gut zwei Milliarden Euro, war man sich schon einig; zwei Drittel davon wären auf die Häuser entfallen. Allerdings komplizierte Benkos Prinzip, jede Immobilie einzeln zu finanzieren, den Deal außerordentlich. Der Chefwechsel von Cordes zu Olaf Koch (43) beendete die Gespräche. Koch wollte nicht als Blamierter dastehen, falls Benkos Geldbeschaffung scheitern würde.

Zeitgleich hatte Benko angefangen, Karstadt zu umzingeln. Sein vorrangiges Ziel war es, die drei Premiumimmobilien zu erwerben. Zunächst kaufte er in München die Gebäude des Oberpollinger und einer Sportfiliale. Das Sporthaus gab er mit gutem Gewinn an das Family Office Wilhelm von Fincks weiter.

Dann Ende 2012 der große Coup. Vom Goldman-Sachs-Fonds Highstreet erwarb Signa für 1,1 Milliarden Euro 17 Warenhausimmobilien, auch das KaDeWe.

Inzwischen hatte Benko den Kontakt zu seinem Mieter Berggruen gesucht. Er versuchte, den Karstadt-Eigentümer zum Verkauf des operativen Geschäfts zu bewegen. Ebenso höflich wie bestimmt sprach Benko seit Ende 2012 immer wieder Mieterhöhungen an, was zweifellos den Druck verstärkte.

Aber Berggruen wollte zunächst nicht verkaufen. Er fürchtete wohl um seinen Ruf. Schließlich hatte er versprochen, die Firma langfristig zu behalten.

Doch Karstadt ging es immer schlechter, auch weil kaum investiert wurde. Jared Bluestein (39), Berggruens Mann fürs Grobe (Firmenspott: "Der Inquisitor"), unterband als damaliger Aufsichtsratschef fast alles, was Geld kostete.

Im Sommer 2013 wurde die Belastung zu stark für den Eigentümer. Mitarbeiterproteste vor dem Berggruen-Museum in Berlin, spöttische Kommentare während der Roadshow für sein neues Buch, das ausgerechnet den Titel "Klug regieren" trägt - das alles setzte dem zartbesaiteten Unternehmer zu. Er beugte sich Benko, dem mittlerweile - mit dem Alsterhaus - die Premiumimmobilien komplett gehörten.

Der Österreicher hatte Ende 2012 Steinmetz als Finanzier gewonnen - was in Kombination mit den Scheichs aus Abu Dhabi eine interessante arabisch-israelische Investorengemeinschaft abgibt.

Benko hatte Steinmetz bereits 2007 beim Hahnenkammrennen kennengelernt. Der laut "Forbes"-Liste reichste Israeli lebt seit 2010 in Genf und steuert von dort seine Aktivitäten im Diamantenhandel und in der Rohstoffförderung.

Derzeit hat er Ärger mit der Justiz. Im Sommer wurde sein Wohnsitz von der Staatsanwaltschaft durchsucht. Ermittelt wird gegen ihn wegen des Verdachts der Korruption. Angeblich ging bei der Vergabe von Erzabbaurechten in Guinea nicht alles rechtens zu. Steinmetz' Anwalt spricht von "falschen und böswilligen Anschuldigungen".

Nun jedenfalls ist der Milliardär Co-Investor bei Karstadt - bei den Immobilien ebenso wie bei den operativen Firmen Premium und Sport.

Benkos und Steinmetz' Immobilien-Joint-Venture KHIH hat sich verpflichtet, binnen zwei Jahren sogenannte Landlord Restructuring Contributions (LRC) in Höhe von 275 Millionen Euro an alle drei Karstadt-Firmen zu zahlen.

Von Berggruen kommen weitere 25 Millionen Euro. Allerdings stammt dieses Geld letztlich ebenfalls von Benko und Steinmetz. Denn Berggruen kassiert neben seiner Beteiligung an den Immobilienwerten auch 35 Millionen Euro in bar, die er aber fast vollständig wieder hergeben muss: 8,7 Millionen als "Finanzierungsbeitrag" und eben 25 Millionen als Betriebsmittelzuschuss.

Benko hat viel vor

Vom Gesamtbetrag in Höhe von 300 Millionen Euro fließen 100 Millionen in die Premiumsparte und 50 Millionen ins Sportgeschäft. 150 Millionen Euro kommen dem klassischen Warenhausbetrieb zugute - und tragen dort, wie es bei Signa durchaus problembewusst heißt, zur "Verringerung des Insolvenzrisikos" bei. Davon erhofft sich Benko auch ein "positives Image" als Retter von Karstadt.

Die Gelder sollen zu zwei Dritteln ins operative Geschäft gesteckt werden und zu einem Drittel zum Aufholen des gewaltigen Investitionsrückstands in den Warenhäusern dienen. Für die Renovierung soll ein detaillierter Fünfjahresplan ausgearbeitet werden.

Gegen eine Zweckentfremdung der LRC-Mittel, etwa durch Berggruen, haben sich Benko & Co. vertraglich abgesichert. Die Geschäftsführer der operativen Firmen sind angewiesen, keine Beträge auszuschütten oder als Darlehen auszuzahlen.

Die LRC sind zudem durch Unterwerfung unter die sofortige Vollstreckung abgesichert. Falls dennoch bei einer eventuellen Insolvenz des Karstadt-Stammhauses Geld verloren gehe, sei dies, so das Signa-Papier, wirtschaftlich als "Ausmietungsentgelt" zu betrachten - quasi als Honorar für die Räumung der Gebäude.

Die Multimillionenzahlung ist mitnichten eine Subvention. Signa und Steinmetz lassen sich im Gegenzug neue Mietverträge für sieben ihnen gehörende Häuser einräumen - mit extrem langen Laufzeiten von 30 Jahren und satten Mieterhöhungen von 34,4 Millionen Euro pro Jahr. Auf diese Weise werden sich die LRC in weniger als einer Dekade amortisieren - eine für die Immobilienbranche hervorragende Rendite.

Höhere Mieten wurden für die drei Premiumobjekte, das Sporthaus Hamburg und die Filialen Dresden, Dortmund und Konstanz vereinbart. Allein für das KaDeWe werden jährlich 15 Millionen mehr fällig. Damit nicht genug: Falls die Premiumhäuser gut laufen, greifen dort Umsatzmieten von 11 Prozent - für den deutschen Einzelhandel ein recht anspruchsvoller Satz.

Auch wenn die Karstadt-Stammfirma irgendwann nicht mehr existieren sollte, wird es keine Mietausfälle geben. Benko hat nur Häuser in besten Lagen gekauft, die gut anderweitig genutzt werden können.

Die Schließung von Karstadt Stuttgart und der Umbau zu einem Einkaufszentrum ist bereits vereinbart, in anderen Filialen will Benko Teilflächen weiterentwickeln und anschließend an Dritte vermieten. So soll bei Karstadt am Berliner Kurfürstendamm zusätzlich ein Shoppingcenter entstehen.

Umbauten und Mieterhöhungen steigern auch den Wert der Gebäude. Die Signa Prime hat - nach Erwerbs- und Modernisierungskosten von 1,9 Milliarden Euro - für alle ihre Karstadt-Immobilien eine mögliche Steigerung des Marktwerts um gut 500 Millionen Euro errechnet. Für einige Häuser wurden sogar schon fiktive Verkaufspreise angesetzt.

Erlöse werden nach einer "Wasserfallregelung" verteilt: Zuerst bekommen Signa und Steinmetz ihren Kapitaleinsatz zurück, dann ist Berggruen an der Reihe. Gleiches gilt für Gewinne der operativen Firmen Premium und Sport.

Absoluten Vorrang im Wasserfall haben Zahlungen für einen Erwerb der Metro-Tochter Kaufhof (Projektname "Donau"). Obwohl derzeit mit Metro nicht verhandelt wird, hat Signa bereits die Beute verteilt, sprich: die künftigen Besitzverhältnisse errechnet. Danach werde Berggruens Beteiligungsquote am fusionierten Karstadt- und Kaufhof-Stammgeschäft 10 Prozent betragen, Signas und Steinmetz' je 45 Prozent.

Ob und wie das Stammgeschäft von Karstadt und Kaufhof weiterentwickelt werden soll - dazu gibt die Aufsichtsratsvorlage nichts her, ebenso wenig zu Karstadt Sport. Diese Sparte dürfte jedoch zur Disposition stehen. Interesse wird unter anderen der Otto-Gruppe mit ihrem Filialisten Sport-Scheck nachgesagt.

Mit der Premiumsparte indes hat Benko viel vor. Neue Luxushäuser sollen eröffnet werden - etwa in Wien, Prag, Frankfurt oder Köln. Am Ende könnte ein Komplettverkauf samt Immobilien stehen - vielleicht an reiche Araber, die sich mit Prestigeobjekten schmücken wollen.

Mit dem Geld seiner Partner Economou und Steinmetz verfügt Benko über große Gestaltungsfreiheit. Wie belastbar hingegen Berggruens finanzielle Basis ist, scheint ungewiss. Und auch Benko selbst hält sich bedeckt, ob er nur Multimillionär oder doch schon Milliardär ist.

Allerdings hat alles einen soliden Anschein. Laut Benko sind die Signa-Immobilien im Schnitt nur zu gut 50 Prozent mit Krediten belastet - eine sehr konservative Finanzierung. "Ich bin ein risikoaverser Mensch" , pflegt er zu sagen.

So absurd das angesichts seiner hochfliegenden Pläne klingt - Benko könnte recht haben. Die Risiken des Karstadt-Deals liegen hauptsächlich bei anderen.

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