Fotostrecke

Spanien, Italien, Griechenland: Preisrückgang in den einzelnen Ländern

Ferienimmobilien Das Haus am Meer

Die Euro-Krise drückt die Preise: Topobjekte in den Mittelmeerländern sind so günstig wie lange nicht. Viele Deutsche wollen jetzt ihren Traum vom Haus am Meer verwirklichen. Wo lohnt sich der Einstieg?

Eine eigene Finca auf Mallorca: Davon träumt Joachim Knollmann (51), wenn er an einem der vielen grauen Tage durch den ostwestfälischen Nieselregen zur Arbeit fährt. Er liebt das Klima und die Landschaft der Balearen-Insel. So manches Wochenende hat er in den vergangenen Monaten dort verbracht, um Häuser anzusehen.

Der Hauptgeschäftsführer eines Pflegeunternehmens in Bad Oeynhausen sucht nicht nur für sich selbst eine Unterkunft, sondern auch für sein Erspartes. "Ich möchte das Geld vor der Krise sichern in einer Immobilie - dort, wo wir vielleicht im Alter einen Teil des Jahres leben wollen", sagt Knollmann.

Der Markt scheint aus Käufersicht ergiebig. Seit Knollmann bei Maklern Interesse bekundet hat, bekommt er häufig Angebote wie dieses: "Schnäppchen auf Mallorca, auch aus Bankenbestand". Die Schuldenkrise hat das Ferienparadies hart getroffen: Von ihrem Höchststand 2007 sind die Preise auf den Balearen-Inseln um mehr als 25 Prozent gefallen, meldet das nationale Statistikamt.

Der Preissturz ist nicht verwunderlich angesichts des riesigen Angebots. Zu Zeiten des Baubooms Mitte des vorigen Jahrzehnts wurden Gebäude en gros in die mediterrane Landschaft gebaut. Häuserblocks, die als billige Massenware hingestellt wurden, haben meist mehr als die Hälfte ihres Werts verloren.

Höherwertige Ferienimmobilien, für die sich Zugezogene interessieren, erweisen sich dagegen in der Krise als vergleichsweise wertstabil. In diesem Segment sind die Immobilienwerte seit dem Hoch durchschnittlich um rund 15 Prozent zurückgegangen, berichten die örtlichen Büros des Maklerunternehmens Engel & Völkers (E&V). Auf dem spanischen Festland, an der Costa del Sol rund um Marbella, sind Rückgänge von 20 Prozent nicht ungewöhnlich.

Spanien, Italien, Portugal: Auch in Toplagen gibt es Rabatte

Auch in den Toplagen Mallorcas gibt es vereinzelt Rabatte von mehr als 20 Prozent. So wirbt das Maklerbüro Binnewies & Partner für eine Villa in Son Vida, die einst 4,2 Millionen Euro kosten sollte - und nun für 3,2 Millionen Euro zu haben ist.

Das gleiche Bild in Italien: Selbst in der Toskana, wo fünfstellige Quadratmeterpreise für Villen üblich sind, bröckeln die Bewertungen. Seit Beginn der Finanzkrise sind sie um bis zu 20 Prozent zurückgegangen, sagt Felicia Ammendola von der E&V-Filiale in Monte Argentario.

An der Algarve in Portugal liegt der Rückgang im Durchschnitt bei 25 Prozent. Am tiefsten stürzten die Preise in Griechenland: Bis zu 40 Prozent billiger sind Ferienhäuser beispielsweise auf Rhodos zu haben. Schon bei 1500 Euro pro Quadratmeter beginnt das Angebot. Die einstigen Boomländer am Mittelmeer locken mit Sonderkonditionen und Preisnachlässen: Zweitwohnsitze sind so günstig wie seit Jahren nicht.

Inflationsschutz: Viele wollen ihre Finca lediglich vermieten

Der Traum vom Altersruhesitz scheint für viele Deutsche endlich erschwinglich. Kein Wunder, dass immer mehr Wohlhabende, die später ihren Ruhestand im Süden verbringen wollen, auf Schnäppchenjagd gehen. Leute wie der Ostwestfale Knollmann eben.

Vielen Käufern geht es nicht darum, ihr Haus am Meer selbst zu nutzen. Im Durchschnitt verbringen die Besitzer nur sieben Wochen im Jahr in ihrer Immobilie. "Ferienimmobilien werden immer stärker als Anlageobjekte gesehen", sagt Tobias Wann, der beim weltweit größten Ferienhausvermieter HomeAway (fewo-direkt.de) für das Europa-Geschäft zuständig ist.

Inflationsschutz und Altersvorsorge seien die zentralen Motive. Vor zehn Jahren war das noch anders; da stand die Eigennutzung als Motiv im Vordergrund. Doch nun wollen fast 90 Prozent der Käufer ihr Objekt vermieten, ergab eine Befragung von 2788 Eigentümern durch HomeAway und E&V.

Ferienhaus als Alternative zu Anleihen und Aktien

Bemerkenswert: 40 Prozent nutzen ihre Immobilie überhaupt nicht selbst, sondern sehen sie als reines Investment.

Für das Ferienhaus als Alternative zu Anleihen und Aktien spricht die attraktive Ertragschance: 7,8 Prozent Rendite pro Jahr hätten die Besitzer im vergangenen Jahr erzielt, geht aus der Umfrage von HomeAway und E&V hervor. Im Vorjahr lag die Durchschnittsrendite noch bei 7,4 Prozent.

Investitionskosten sinken: Das Risiko bei Schnäppchenpreisen

"Die Rendite steigt, weil die Investitionskosten sinken und die Nachfrage wächst", sagt E&V-Vorstandsmitglied Kai Enders. Klar: Wenn die Immobilienpreise stärker fallen als die Mieten, werden Ferienhäuser zu einem noch besseren Geschäft.

Kaufinteressenten sollten aber nicht allein auf Schnäppchenpreise schauen. Wichtiger ist eine realistische Analyse der Vermietungschancen, aber auch der Wirtschaftsaussichten und Risiken im jeweiligen Land. Ein vermeintlich günstiger Kauf kann schnell zum Wertvernichter werden, wenn die Immobilienpreise in der Region weiter massiv fallen und die Urlauber außerhalb der kurzen Hauptsaison ausbleiben.

So banal es klingen mag: Auch bei Ferienimmobilien entscheidet vor allem die Lage. "Den größten Einbruch bei den Preisen gab es im Landesinneren von Mallorca", sagt der Münchener Immobilienexperte Andreas Többen, der auf der Insel ein Sachverständigenbüro betreibt. Im Hinterland fanden sich lange Zeit überhaupt keine Käufer mehr, auch jetzt sei die Suche schwierig. "Hochpreisige Objekte laufen dagegen trotz Krise relativ gut", sagt Többen. Begehrt seien immer noch vor allem Häuser mit Meerblick im Südwesten der Insel.

Häuser mit Aussicht auf die See lassen sich immer gut vermieten. Entsprechend stabil bleiben die Preise. Deshalb gebe es "im Premiumbereich kaum Schnäppchen", sagt Kai Enders.

Vorsicht bei Notverkäufen und aggressiven Rabatten

Große Vorsicht ist geboten, wenn Anbieter mit aggressiven Rabatten Reklame machen, so wie es Thomas Zutz (47) kürzlich erlebte. "Grundstück aus Notverkauf, Preis um 100.000 Euro reduziert" war das Angebot überschrieben, das er Anfang Juli von einer Anwältin auf Mallorca erhielt. Der Prokurist eines börsennotierten deutschen Immobilienunternehmens interessiert sich privat für ein Ferienhaus auf der Insel. Also fragte er nach, wo sich das Sonderangebot denn befinde. Die Antwort: "Verkehrsgünstig zum Flughafen". In Wahrheit liegt die Parzelle wenige Hundert Meter unterhalb der Landebahn, mitten in der Einflugschneise.

Die Tücken der vermeintlichen Sonderangebote hat auch der kauflustige Ostwestfale Knollmann erkannt. Bei seinen Besichtigungstouren auf Mallorca erlebte er immer wieder Enttäuschungen. So, als er eine angebliche Finca in Strandnähe in Augenschein nahm, Kaufpreis: moderate 300.000 Euro. "Dort bin ich auf eine für deutsche Verhältnisse einfache Unterkunft gestoßen: Die entsprach in etwa einer Doppelgarage."

Joachim Knollmann hat seine Kaufpläne erst einmal zurückgestellt. Weil die Suche zu viel Zeit beansprucht - und weil ihm die Krise in Spanien Sorgen macht, seit allerorten zu lesen ist, dass der Verbleib des Landes im Euro nicht mehr sicher ist. "Niemand weiß, ob die Euro-Zone Bestand hat", sagt der Manager. Falls die Spanier die Pesete wieder einführten, sei eine Immobilie dort aus deutscher Sicht viel weniger wert als heute, fürchtet er: "Das sehe ich als großes Risiko."

Selbst wenn Spanien in der Euro-Zone bleibt: Der Druck auf die Häuserpreise dürfte noch einige Zeit anhalten. Die Anpassung der Wirtschaft nach Jahren der Schuldenexzesse dürfte vor allem im Immobiliengeschäft auch zu Preisnachlässen führen.

Auch in Griechenland, Portugal und Italien sind die Immobilienbewertungen längst noch nicht auf Vor-Blasen-Niveau. Fazit einer Deutsche-Bank-Studie: Die Preise werden noch weiter fallen.

Griechenland: Euro-Ausstieg ist noch nicht vom Tisch

Wie tief ein Absturz werden kann, zeigt das Platzen der Spekulationsblase in Irland: Dort sind die Immobilienwerte seit 2007 um fast die Hälfte eingebrochen. Allein im vorigen Jahr gingen die Preise um mehr als 16 Prozent zurück, sagt Kate Everett-Allen, Analystin beim britischen Maklerhaus Knight Frank. Irland steht an letzter Stelle der 53 von Knight Frank beobachteten Staaten. An vorletzter Stelle rangiert Griechenland, dort fielen die Preise landesweit um fast 10 Prozent.

Optimisten führen an, dass Ferienimmobilien weniger stark betroffen sein müssten: Schließlich werden sie oft von Ausländern an andere, nicht von der örtlichen Krise betroffene Ausländer verkauft. Doch Käufer können sich auf diese importierte Kaufkraft nur bedingt verlassen. Wie das Beispiel Rhodos zeigt.

Auf der beliebten griechischen Ferieninsel sind die Immobilienwerte im unteren und mittleren Segment um bis zu 40 Prozent eingebrochen, sagt Georg Petras, der das örtliche E&V-Büro leitet. Dabei wird der Markt, in dem Petras tätig ist, gar nicht von klammen Griechen beherrscht: 60 Prozent der Kaufanfragen kommen von weiterhin kaufkräftigen Schweizern und Deutschen. Der Rest stammt aus Italien, Österreich, England und Belgien.

Doch Abschlüsse sind derzeit selten. "Deutsche Käufer haben bisher zum großen Teil noch abgewartet", räumt der Makler ein. "Wir rechnen aufgrund des jüngsten positiven Wahlausgangs mit einem Käuferzustrom aus Deutschland."

Teure Häuschen auf Rhodos, verlockende Preise in der Türkei

Aber die Lage in Griechenland bleibt extrem wacklig. Längst ist ein Euro-Ausstieg kein unwahrscheinliches Szenario mehr. Kommt die Drachme, würde das nach Ansicht vieler Ökonomen eine rasche Abwertung um 50 bis 60 Prozent bedeuten.

Um zu erkennen, dass viele Preise auch auf Rhodos derzeit noch sehr hoch sind, braucht es keine Topexperten. Ausgesprochen optimistisch wirkt zum Beispiel die Annonce des Unternehmens DeLux Immo aus dem deutschen Bitburg: Für sehr einfach anmutende Holzhäuser mit kleinem Pool und 85 Quadratmetern Nutzfläche verlangt die Firma immer noch mutige 120.000 Euro.

Einige Seemeilen weiter sind für solche Beträge solide gemauerte Villen in doppelter Größe zu haben. Allerdings außerhalb der EU - an der türkischen Küste. Wer Ferienimmobilien als Geldanlage kaufen möchte, sollte unbedingt auch dort das Angebot prüfen.

Zumindest sind die Rahmenbedingungen verlockend: Die türkische Wirtschaft gedeiht prächtig. Hochwertige Immobilien sind noch viel günstiger als an den etablierteren Standorten im Euro-Gebiet.

Einer der Deutschen, die sich schon hier eingekauft haben, ist Bernd Schmerbauch (57). Der IT-Ingenieur aus Darmstadt hat vor vier Jahren an der türkischen Ägäis nahe der Stadt Dalaman seine Traumvilla gebaut. Erdbebensicher, mit Swimmingpool, Garten und 140 Quadratmetern Wohnfläche. Den Bauunternehmer, der seine Villa hochzog, hat Schmerbauch im Internet ausfindig gemacht. Einschließlich des Grundstücks bezahlte er 150.000 Euro.

In der Türkei macht er mit seiner Frau schon seit 20 Jahren Urlaub. Die türkische Küste gegenüber der Insel Rhodos gefällt ihm am besten, weil es dort auch im Herbst noch grün ist, anders als in weiten Teilen des zu dieser Jahreszeit ausgetrockneten Landes. Für den Standort Dalaman spricht auch die günstige logistische Anbindung: Vom Flughafen Frankfurt aus ist der Ort in dreieinhalb Stunden zu erreichen.

Chancen in der Türkei und in Kroatien

Die Region ist touristisch noch nicht übervölkert. In der per Auto in einer Viertelstunde erreichbaren Stadt Sarigerme gibt es ein "Hilton"-Hotel, ein Golfplatz ist in Planung. Doch wer Animation und Partys wie im Robinson Club suche, sei in dieser Gegend falsch, sagt Schmerbauch.

Er persönlich genießt die Ruhe. Aus Anlegersicht kann sich eine ruhige Lage als Nachteil erweisen: Das Haus ist nicht leicht an Urlauber zu vermieten. "Wir wollten die laufenden Kosten und einen Teil der Finanzierung durch die Mieteinnahmen bestreiten. Das klappt nicht so gut wie erwartet", räumt Schmerbauch ein.

Dafür muss er keine Sorgen wegen fallender Immobilienpreise haben. "Natürlich hatten wir beim Kauf auch den Gedanken, dass die Türkei boomt und man das Haus später gut verkaufen könnte", sagt er. Die erste Anfrage eines arabischen Interessenten, der das Anwesen für 200.000 Euro erwerben wollte, hat der Deutsche bereits abgelehnt.

Neue Käufergruppen aus dem öl- und kapitalreichen Arabien könnten bald vermehrt in die islamische Türkei drängen. Denn die Regierung in Ankara hat angekündigt, den Immobilienmarkt weiter für Ausländer zu öffnen.

Ein Schritt, der sich schon jetzt belebend auswirkt: Die Häuserpreise in der Türkei sind in den zwölf Monaten bis März 2012 um fast 9 Prozent gestiegen, zeigen die Daten des Maklerhauses Knight Frank.

EU-Beitritt 2013: Makler blicken auf Kroation

Und die Prognosen bleiben positiv: Kai Heiselmeier vom E&V-Büro in Fethiye erwartet für die nächsten zwölf Monate einen Preisanstieg von 8 bis 10 Prozent in den besten Lagen, also besonders in der Bucht von Kalamar und auf der Halbinsel vor Kas.

Ebenso optimistisch ist sein Makler-Kollege Michael Grimm, der die E&V-Filialen in Kroatien leitet. "Wir spüren eine deutliche Belebung der Nachfrage aufgrund des bevorstehenden EU-Beitritts Kroatiens im Jahr 2013", sagt er. Dabei hatte die Krise auch hier ihren Tribut gefordert, die Immobilienwerte sanken um bis zu 10 Prozent. Im mittleren Marktsegment sind Häuser für 1800 bis 2000 Euro pro Quadratmeter zu bekommen. "Eine ähnliche Lage kostet in Spanien sicher das Zwei- bis Dreifache", sagt Grimm. Seine Vorhersage: "Aufgrund des EU-Beitritts werden sich die Preise denen in Spanien annähern."

Für Kroatien sprechen nicht nur politische Gründe: Das Wasser ist sauberer als an vielen westeuropäischen Küsten, und wegen der vielen Inseln ist das Land ein Traum für Segler und andere Wassersportler.

Außerdem ist der schönste Teil der Küste, die Halbinsel Istrien, von Süddeutschland, Österreich oder der Schweiz aus sehr gut zu erreichen. "Wenn Sie sich in München ins Auto setzen, sind Sie nach nur fünf Stunden Fahrt hier", schwärmt Immobilienhändler Grimm. Die interessantesten Ferieninvestments sind offenbar nicht in Westeuropa zu finden, sondern in der Türkei oder in Kroatien. Für das Geld, das sich beim Kauf einer Villa sparen lässt, kann man einige Kisten Brunello und Bordeaux bestellen.

Mehr lesen über
Die Wiedergabe wurde unterbrochen.