Eigentum Schöner wohnen mit Rendite

Wohnungen sind sichere und lukrative Investments - wenn Lage und Qualität stimmen. manager magazin nennt die besten Standorte und sagt, worauf Anleger achten müssen.
Von Jonas Hetzer

Matthias Püschmann brauchte nicht lange nachzudenken, um zu begreifen, welche Chance sich ihm da bot: In einer ruhigen Seitenstraße im schicken Hamburger Stadtteil Winterhude, ganz in der Nähe des Goldbekkanals, standen Zwei-Zimmer-Altbauwohnungen zum Verkauf. Problemlos vermietbar, mitten in einem bei gut verdienenden Akademikern sehr beliebten Quartier. Mit einem Wort: die perfekte Lage.

Allein der geforderte Preis gefiel Püschmann nicht. Rund 3500 Mark, etwa 1800 Euro, verlangte der Eigentümer, eine Hamburger Immobilienfirma, pro Quadratmeter. Also begann der studierte Bauingenieur, als Nordfriese mit einem hohen Maß an Sturheit ausgestattet, zu feilschen. Bis weit nach Mitternacht dauerte der Poker im Herbst 1997. Am Ende unterschrieb Püschmann einen Kaufvertrag für gleich mehrere Wohnungen in dem 1909 erbauten Komplex. Preis: keine 2000 Mark, also nur gut 1000 Euro, für den Quadratmeter.

Der Einsatz hat sich für den heute 67-Jährigen gelohnt - auch wenn man die Sanierung der heruntergekommenen Wohnungen einrechnet. Mit der gestiegenen Qualität kletterte die Miete von ursprünglich umgerechnet weniger als vier Euro auf rund neun Euro pro Quadratmeter. Und würde Püschmann die Immobilien heute wieder verkaufen, er könnte mehr als 2000 Euro für den Quadratmeter kassieren - ein Plus von deutlich über 100 Prozent.

Sichere Mieterträge und ansehnliche Wertsteigerungen - Wohnimmobilien können höchst lukrative Investments sein. "Jährliche Renditen von über 5 Prozent sind durchaus drin. Und zwar nach Abzug aller Kosten und Steuern", sagt Christian Wittke, Immobilienanlagespezialist bei der Hamburger Privatbank Berenberg.

Der Zeitpunkt zum Einstieg erscheint gegenwärtig besonders günstig. Da Immobilieninvestments zumeist mit 50 bis 80 Prozent über Darlehen finanziert werden, sind die steinernen Investments wegen des noch immer historisch niedrigen Zinsniveaus zusätzlich attraktiv. Angelsächsische Finanzinvestoren nutzten diesen Vorteil bereits in den vergangenen Jahren und kauften mit günstigen Krediten riesige Wohnungsbestände zwischen Kiel und Konstanz.

Hinzu kommt: Nach Jahren des Abschwungs ziehen die Preise wieder an. Das Bad Homburger Analysehaus Feri Rating & Research hat ermittelt, dass die Preise für Wohnungen von 1995 bis 2006 im gesamten Bundesgebiet um gut 15 Prozent gefallen sind. Mittlerweile aber sei der "Tiefpunkt erreicht", sagt Feri-Partner Wolfgang Kubatzki. Bis 2015 prognostiziert er Wertsteigerungen um 23 Prozent im Bundesdurchschnitt.

Vorsicht bleibt geboten

Trotz der positiven Rahmenbedingungen ist für Anleger aber höchste Vorsicht geboten. Denn nicht an jedem Standort werden die Preise steigen. Und auch in attraktiven Lagen kann eine Immobilie schnell zum Geldgrab werden. "Wohnimmobilien sind hochkomplexe Investments. Vorschnelle Entscheidungen können zu hohen Verlusten führen", weiß Berenberg-Mann Wittke.

Ob sich eine Immobilie rechnet, darüber entscheidet mehr denn je die Wahl des Standorts. Feri hat für manager magazin die Wohnungsmärkte der 64 wichtigsten deutschen Regionalzentren untersucht und die Entwicklung von Kaufpreisen und Mieten bis zum Jahr 2015 prognostiziert. Das zentrale Ergebnis: In den teuersten Städten und Landkreisen werden Mieten und Preise zumeist auch in Zukunft am stärksten anziehen (siehe: "Standortanalyse: Wo sich Immobilienkäufe lohnen").

Das Beispiel Starnberger See zeigt, warum. Das Refugium vor den Toren Münchens sorgt für steten Zuzug vermögender Menschen. Spitzenverdiener wie TV-Manager Georg Kofler und Prominente wie der Romancier Patrick Süskind haben sich hier ihr Domizil gesucht. Starnberg hat ein durchschnittliches Pro-Kopf-Einkommen, das weit oberhalb des Bundesdurchschnitts liegt, Arbeitslosigkeit ist ein Randphänomen.

"Bevölkerungszuwachs, eine gesunde Wirtschaft und hohe Kaufkraft sind entscheidende Triebkräfte für die Immobilienmärkte", erklärt Feri-Mann Kubatzki. Und so kommt es, dass die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Wohnungen in Starnberg höher sind als irgendwo sonst in Deutschland. Höhere Preiszuwächse als in dem bayerischen Urlaubsort erwartet Feri nur in den Metropolen München, Hamburg, Frankfurt und Düsseldorf.

Ein ganz anderes Bild bieten Regionen, in denen traditionelle Wirtschaftsstrukturen verfallen, ohne dass neue Arbeitsplätze entstehen. Das Ruhrgebiet etwa oder die Lausitz leiden unter einer anhaltenden Abwanderung der Bevölkerung. Die Wirkung auf die Wohnungsmärkte ist entsprechend negativ. In Krefeld, Bochum oder Chemnitz dürften die Wertsteigerungen von Wohnungen in Zukunft daher kaum die Inflation ausgleichen.

Wie ertragreich aber ein Immobilieninvestment in Zukunft sein wird, hängt vor allem von einem Faktor ab: dem Preis. Entscheidend ist dabei weniger die absolute Höhe der Kaufsumme, sondern in welchem Verhältnis sie zur erzielbaren Miete steht. Während etwa in Kassel im Schnitt nur das 11-Fache einer Jahresmiete an den Vorbesitzer einer Wohnung zu zahlen ist, muss der Käufer in Bamberg das 20-Fache der zu erwartenden Einnahmen eines Jahres berappen. Und je höher dieser Faktor, desto geringer die sogenannte Mietrendite.

Günstiger Topmarkt Hamburg

Weniger rentierlich, dafür aber mit geringen Risiken behaftet sind zumeist Wohnungen in Spitzenlagen im Stadtzentrum. Höhere Erträge werfen in der Regel Immobilien im Speckgürtel von Metropolen und weniger beliebten Vierteln ab. Hier aber müssen die Eigentümer auch zwischenzeitlichen Leerstand und damit Mietausfälle sowie Werteinbußen einkalkulieren.

Unter den Topmärkten vergleichsweise günstig ist Hamburg. In der Hansestadt kosten Renditewohnungen im Schnitt weniger als das 14-Fache einer Jahresmiete. "In Hamburg bietet sich so manche lukrative Kaufgelegenheit", weiß Gottfried Bauer, beim Maklerhaus Engel & Völkers verantwortlich für Anlageimmobilien.

So konnte er im September 2006 ein Mietshaus im populären Stadtteil Ottensen für weniger als das 16-Fache der jährlichen Miete anbieten. "Üblich ist in dieser Lage sonst der Faktor 16 bis 19", erklärt Bauer. Ein Anleger aus Dänemark griff sofort zu. Ein echter Glücksgriff, zumal er die Miete für das komplett sanierte Gründerzeitgebäude schon im November anheben konnte. Aktuelle Mietrendite: 6,8 Prozent.

Von günstigen Angeboten dürfen sich Anleger jedoch keineswegs blenden lassen. "Man erlebt immer wieder böse Überraschungen", sagt Frank Römer, Bausachverständiger aus dem rheinhessischen Klein-Winternheim. Schimmel hinter den Möbeln, feuchte Keller oder von Schädlingen zerfressene Dachbalken gehören zu den häufigsten Mängeln, die er entdeckt.

Ohne Ortstermin, am besten mit einem Fachmann im Tross, grenzt der Wohnungskauf an Glücksspiel. Grundsätzlich gilt: Wer in Wohnungen investiert, sollte sehr genau auf das Umfeld achten. Solvente Gutverdiener werden sich kaum für eine Wohnung in einem Quartier mit tristen Fassaden, Müll auf der Straße und hoher Lärmbelästigung entscheiden. "Stellen Sie sich immer die Frage: Ist die Lage für die Mieterklientel, die Sie ansprechen wollen, attraktiv?", rät Immobilienspezialist Wittke, "Falls nein, heißt es: Finger weg!"

Der Profi rät zudem, nicht einzelne Wohnungen, sondern gleich ganze Häuser zu kaufen. Erstens liegt der Quadratmeterpreis bei gesonderten Wohneinheiten in der Regel etwa 20 Prozent über dem eines kompletten Gebäudes. Sogenannte Zinshäuser bringen daher zum Teil erheblich höhere Renditen als Eigentumswohnungen. Und zweitens bietet die Verteilung der Einnahmen auf verschiedene Mieter mehr Sicherheit, weil das Risiko, dass ein Mieter ausfällt, breiter gestreut ist.

Faktor Mensch entscheidet

Eine Gefahr, die nicht zu unterschätzen ist. So erschlich sich etwa ein Koch eine Wohnung, indem er seinem Vermieter gefälschte Gehaltsabrechnungen präsentierte. In Wahrheit war der Familienvater seit Monaten arbeitslos und konnte die Miete für die großzügige Sechs-Zimmer-Wohnung von Beginn an nicht zahlen.

Und auch große Namen sind keine Garantie für pünktliche Überweisungen. So verurteilte das Amtsgericht Blankenese kürzlich Franz-Joseph Underberg, über 35.000 Euro Mietschulden nebst Verzugszinsen zu begleichen. Der Sprössling der Magenbitter-Dynastie hatte bis zu seinem Auszug im Frühjahr 2006 die Miete für die 350 Quadratmeter große Villa an Hamburgs Elbchaussee so gut wie nie pünktlich überwiesen.

Doch Ärger kann nicht nur mit Mietern drohen. Gehören die Wohnungen in einem Haus mehreren Eigentümern, wird jeder einzelne Wohnungsbesitzer in eine sogenannte Eigentümergemeinschaft (WEG) eingemeindet. Eine in vielen Fällen nicht gerade harmonische Zwangsgemeinschaft. "Je kleiner die WEG, desto eher kommt es zu Streitigkeiten, wenn es um Hausordnung, Reparaturen oder Rücklagen geht", weiß der Hamburger Immobilienrechtler Babo von Rohr aus über 20 Jahren Berufserfahrung.

Es ist deshalb vor allem der Faktor Mensch, der über Erfolg und Misserfolg bei Investments in Wohnimmobilien entscheidet - weit mehr als bei Aktien, Anleihen oder anderen Geldanlagen. Wer jedoch vor dem Kauf Standort, Zustand der Immobilie und Miteigentümer genau unter die Lupe nimmt, kann sich Ärger ersparen und solide Erträge einfahren.

Matthias Püschmann jedenfalls ist überzeugt von seinem Investment. Der Gebäudekomplex, in dem er mehrere Apartments besitzt, umfasst 230 Wohneinheiten mit mehreren Dutzend Eigentümern. Probleme habe es noch nie gegeben.

"Ich habe", sagt er, "die Entscheidung nie bereut."

Größenvorteil - eine Fallstudie

Fallstudie: Mietshaus und Einzelwohnungen im Renditevergleich

Das Investment: Ein leitender Angestellter - Jahresgehalt: 200.000 Euro - möchte Wohnungen als Kapitalanlage erwerben. Zur Wahl stehen neun einzelne Apartments in verschiedenen Gebäuden oder ein Mehrfamilienhaus. Die Objekte stehen in vergleichbar guter Lage und sind ähnlich ausgestattet.

Der Kauf wird zu 70 Prozent mit einem Kredit (Laufzeit: 10 Jahre, Zinssatz 4,6 Prozent p. a.) finanziert. Die jährlich um 2 Prozent ansteigende Miete unterliegt der Einkommensteuer; die Zinsen und die jährlich um 3 Prozent steigenden laufenden Kosten kann der Investor jedoch steuermindernd geltend machen.

Was Wohnungen abwerfen ...

2007 in Euro 2017 in Euro
Kaufpreis -1.500.000 -
Kaufnebenkosten -168.750 -
Mieteinnahmen 71.250 88.853
Laufende Kosten -17.813 -23.939
Schuldendienst (Zins + Tilgung) -58.800 -58.800
Steuereffekt 12.096 5255
Nettoergebnis 6733 11.369
Verkaufserlös - 1.828.500
Rendite nach Steuern pro Jahr 3,2 Prozent
Quelle: Berenberg Private Capital

... und was ein Zinshaus bringt

2007 in Euro 2017 in Euro
Kaufpreis -1.500.000 -
Kaufnebenkosten -168.750 -
Mieteinnahmen 102.720 125.215
Laufende Kosten -20.544 -27.609
Schuldendienst (Zins + Tilgung) -58.800 -58.800
Steuereffekt -2428 -11.905
Nettoergebnis 20.948 26.901
Verkaufserlös - 1.828.500
Rendite nach Steuern pro Jahr 4,9 Prozent
Quelle: Berenberg Private Capital

Das Ergebnis: Der Verkaufserlös der jährlich um 2 Prozent im Wert gestiegenen Immobilien ist nach zehn Jahren steuerfrei. Insgesamt ist die Rendite des Mietshauses höher. Der Grund: Beim Mietshaus ist der Quadratmeterpreis rund 30 Prozent niedriger - für dieselbe Summe bekommt der Investor also mehr Fläche. Mieteinnahmen und Rendite sind daher höher.

Standortanalyse: Wo sich Immobilienkäufe lohnen

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