Krise im Wohnungsbau? Nicht beim rheinischen Bauträger Bast-Bau GmbH. Berthold Wetteskind, Geschäftsführer des marktführenden Unternehmens im freifinanzierten Geschoßwohnungsbau, erwartet für dieses Jahr eine wesentliche Ausweitung des Geschäfts gegenüber dem Vorjahr. 1998 hatte Bast mehr als 1000 Wohnungen für
428 Millionen Mark verkauft.
Nur 5 Prozent der Wohnungen gehen an Selbstnutzer. Bast wendet sich vor allem an Anleger, die eine, zwei oder drei Wohneinheiten kaufen, manchmal auch einen ganzen Block. Die Investition in Wohneigentum lohnt sich trotz aller steuerlichen Einschränkungen jedenfalls solange es die degressive Abschreibung gibt.
Die 1953 vom heute 73jährigen Alleininhaber Emil Bast in
Erkrath bei Düsseldorf gegründete Firma stellt in der
Branche ein Unikum dar. Nicht nur, daß sich die Bast-Planer
um Qualität und innovative Technik bemühen. Während fast
alle anderen Konkurrenten Häuser bauen, verkaufen und
hinterher nichts mehr mit ihren Produkten zu tun haben,
verwaltet Bast auf Wunsch der Eigentümer die weitaus
meisten Wohnungen.
Das Konzept heißt: "Sorglos-Immobilie". Die Firma kümmert
sich um die Vermietung; sie garantiert sogar die
Mietzahlungen. Und sie hält die Wohnanlagen instand.
Kaum verwunderlich, daß die Wohnungen von Bast nicht zu den
billigsten am Markt gehören. Eine Zwei-Zimmer-Wohnung in
einem jetzt gerade angebotenen Objekt in Köln-Ehrenfeld
etwa kostet über 5600 Mark pro Quadratmeter.
Zusätzlich berechnet die Firma für eine 20jährige
Mietgarantie einmalig vier Monatsmieten. Der Wartungs- und
Instandhaltungsvertrag über 20 Jahre schlägt mit
durchschnittlich 17 Mark pro Jahr und Quadratmeter
Wohnfläche zu Buche. Für den Kapitalanleger ergibt sich vor
Fremdkapitalzinsen und vor degressiver Abschreibung eine
Rendite zwischen 3 und 4 Prozent. Nicht berauschend, dafür
aber brauchen sich die Eigentümer um ihre Immobilien
überhaupt nicht zu kümmern. Sie genießen Sicherheit,
eventuelle Wertsteigerungen kommen hinzu.
Gewiß, Versprechen und Garantien jeder Art sind in der
Immobilienbranche ins Gerede gekommen, vor allem durch
Pleiten von Initiatoren geschlossener Fonds. Jede
Mietbürgschaft taugt nur soviel wie die Bonität des
Garanten.
Freilich kann Bast eine bessere Erfolgsbilanz vorweisen als
die meisten Fondsinitiatoren. Die Firma hat binnen 46
Jahren 20 000 Wohnungen gebaut und verwaltet davon immerhin
noch 15 000. Und Bast tut viel dafür, daß die Wohnungen gar
nicht erst leerstehen.
Das beginnt mit der Auswahl der Grundstücke. Jährlich prüft
das Unternehmen
2000 Angebote, aber nur zehn Areale werden erworben.
Attraktive Standorte in Verbindung mit intelligenter
Architektur sorgen für leichte Vermietbarkeit.
Innovative Haustechnik hält die Betriebskosten niedrig, das
freut die Bewohner. Gerade hat sich Bast ein Verfahren
patentieren lassen, mit dem der Wärmeverlust beim Lüften im
Winter reduziert werden kann.
Mieterfeste, Balkon- und Gartenwettbewerbe sollen die
Bildung von Hausgemeinschaften fördern. Regelmäßige
Befragungen helfen Bast dabei, auf Mieterwünsche einzugehen
und die Planung künftiger Vorhaben zu verbessern.
All das sorgt für geringe Fluktuation. Nur 2 Prozent der
Mieter wechseln jährlich. Der Leerstand beträgt unter 3
Prozent. Folglich ist das tatsächliche Mietausfallrisiko,
das Bast gegen Bezahlung für die Eigentümer trägt,
äußerst gering.
So fürchtet Bast-Chef Wetteskind die Zukunft nicht. Zwar
erwartet er einen erheblichen Verdrängungswettbewerb unter
den Wohnraumanbietern, nicht aber im gehobenen Segment.
Die Veränderung der steuerlichen Rahmenbedingungen hat der
Firma bisher nicht geschadet. Der neue Paragraph 2b des
Einkommensteuergesetzes, der das Wuchern der
Verlustzuweisungsmodelle begrenzen soll, betrifft im
Wohnungsbau allenfalls Großanleger. Auch die neuerdings
zehnjährige Spekulationsfrist stört das Geschäft der Firma
nicht. Wetteskind: "Unsere Kunden halten ihre Objekte
ohnehin länger."
Wehtun würde nur ein immer wieder diskutierter Wegfall der
degressiven Abschreibung. Allein durch sie rentiert sich
eine neue Wohnimmobilie während der ersten Jahre. Ohne
degressive Afa müßten die Mieten um bis zu 40 Prozent
steigen und das ist im derzeit regulierten
Vermietungsmarkt nicht durchsetzbar. Eine Abschaffung
dieses Steuervorteils, so Wetteskind, "wäre der Hammer für
den freifinanzierten
Wohnungsbau".