Immobilien Die Spur der Steine

Jahrzehntelang kannten die Preise von Wohnungen und Einfamilienhäusern nur eine Richtung - nach oben. Sinkende Einwohnerzahlen und die Überalterung der Deutschen bedrohen nun das Vermögen der Bundesbürger. Was sind Ihre eigenen vier Wände 2020 noch wert?
Von Jonas Hetzer und Dietmar Palan

Für Meinungsforscher gibt es wahrscheinlich nichts Berechenbareres, als die Deutschen über ihre Vorlieben in Sachen Geldanlage zu befragen. Die Antworten können sie fast immer in drei Wörtern zusammenfassen: Eigentumswohnung, Einfamilienhaus, Reihenhaus. Es scheint wie eine Art Grundgesetz zu sein: Beinahe jeder, der Geld übrig hat, spart entweder auf sein Traumhaus oder setzt jeden Euro dafür ein, seine Hypothekendarlehen und Bausparkredite abzustottern.

Wer fragt, warum in Deutschland beinahe alle Stein und Beton sagen, wenn sie Vermögensaufbau und Geldanlage meinen, bekommt Geschichten von traumhaften Wertsteigerungen und sagenhafter Geldvermehrung zu hören.

Wie etwa die von dem Jugendstilhaus in der Löwenstraße im schicken Hamburger Stadtteil Eppendorf. Umgerechnet 130.000 Euro waren Ende der 80er Jahre für den Kauf einer 120 Quadratmeter großen Wohnung mit Dielen auf dem Boden und Stuck an der Decke fällig. Vor wenigen Wochen wechselte eines dieser Objekte für 320.000 Euro den Besitzer. Macht einen Gewinn von 150 Prozent innerhalb von eineinhalb Jahrzehnten. Oder, aufs Jahr gerechnet, einen Wertzuwachs von 6,3 Prozent.

Ganz ähnlich ist die Geschichte von den 40 Reihenhäusern, die Mitte der 70er Jahre knapp 700 Kilometer südlich von Hamburg in Schwieberdingen mitten im Speckgürtel Stuttgarts hochgezogen wurden. Zwischen 90.000 und 110.000 Euro kosteten die 80 bis 120 Quadratmeter großen Eigenheime vor knapp 30 Jahren. Zur Jahrtausendwende gingen einzelne Häuschen zu Preisen von bis zu 350.000 Euro weg. Das ergibt ein Plus von 220 Prozent, pro Jahr immerhin noch ein Zuwachs von 4,8 Prozent.

Für die Deutschen - so die Moral solcher Erzählungen - hat sich die Investition in die eigenen vier Wände bislang immer ausgezahlt. Seit 1975 sind die Preise für Wohnimmobilien den Statistiken des Münchener Analysehauses Bulwien AG zufolge im Durchschnitt jährlich um 3,1 Prozent gestiegen - an besonders attraktiven Standorten sogar um deutlich mehr.

Das Ende hoher Wertzuwächse

Erst in den vergangenen Jahren bekam die Mär von den stetig wachsenden Immobilienwerten Risse. Seit Mitte der 90er Jahre steigen die Preise flächendeckend langsamer; die mit dem Niedergang der internationalen Börsen einsetzende wirtschaftliche Flaute hat vielen verkaufswilligen Eigenheimbesitzern herbe Einbußen beschert.

Die Aussichten auf Besserung sind begrenzt. Experten bezweifeln, dass die gewohnten Zuwachsraten zurückkehren. Vor allem der sich abzeichnende Rückgang der Bevölkerungszahlen wird zu erheblichen Verwerfungen auf den regionalen Immobilienmärkten führen.

Bereits in den kommenden eineinhalb Jahrzehnten dürften die Folgen deutlich zu spüren sein. Nach Berechnungen des Bad Homburger Research-Hauses Feri können Immobilienbesitzer bis zum Jahr 2020 bundesweit nur noch mit einem durchschnittlichen inflationsbereinigten Wertzuwachs von einem halben Prozent pro Jahr rechnen. Die Einnahmen aus vermieteten Wohnungen werden, wenn die Geldentwertung berücksichtigt wird, in den meisten Städten bis 2020 sogar sinken.

Gegen diesen Trend können nur Eigentümer von Häusern und Wohnungen in Toplagen gewinnen. Doch wo befinden sich solche Standorte? Welche Regionen versprechen auch künftig eine überdurchschnittliche Wertentwicklung?

Für manager magazin haben die Feri-Analysten die 66 wichtigsten Regionalzentren zwischen Kieler Bucht und Bodensee untersucht und die Wertentwicklung für Miet- und Eigentumswohnungen sowie für Reihen- und Einfamilienhäuser bis zum Jahr 2020 hochgerechnet Zeitmaschine.

Der steigende Bedarf an Neubauten

Das wichtigste Ergebnis der Studie: Die eigenen vier Wände bleiben - bei vernünftiger Planung und Standortwahl - auch in den kommenden Jahren ein Investment, das mit hoher Wahrscheinlichkeit den Erhalt des eingesetzten Kapitals sichert und auch nach Abzug der Inflationsrate moderate Wertzuwächse sichern sollte.

Dies hat vor allem drei Gründe:

  • Die Nachfrage erhöht sich bis 2020 trotz stagnierender Einwohnerzahlen, weil der Trend zu Singlehaushalten anhält. Während 1998 nur 13,3 Millionen Männer und Frauen allein lebten, werden es nach Berechnungen des Bielefelder Bevölkerungswissenschaftlers Herwig Birg im Jahr 2015 bereits 14,4 Millionen sein, 2030 sogar 15,2 Millionen.


  • Die Ansprüche der Bundesbürger steigen. Haben sich drei- oder vierköpfige Familien in der Vergangenheit mit einer 70 Quadratmeter großen Dreizimmerwohnung zufrieden gegeben, sollen es heute mindestens vier Räume auf 100 Quadratmetern oder mehr sein.


  • Die Spätfolgen des Pillenknicks entfalten ihre Wirkung nicht vor 2015. Bis 2020 wird die Bevölkerung in Deutschland nach Schätzung der Feri Experten von heute 82 Millionen nur leicht auf 81 Millionen abnehmen. Erst im darauf folgenden Jahrzehnt drohen Überalterung und Bevölkerungsschwund die Wertentwicklung massiv zu beschädigen.
Selbst an Orten mit sinkender Einwohnerzahl und hohen Leerständen wird es deshalb in den kommenden eineinhalb Jahrzehnten Bedarf an Neubauten geben. Das gilt auch für Ostdeutschland, wo heute gut 1,4 Millionen Wohnungen - meist DDR-typische "Plattenbauten" - leer stehen.

Einbußen müssen lediglich Besitzer minderwertiger Immobilien in schlechten Lagen verkraften. Nur für einige wenige Regionen nämlich weist die Feri-Studie für den Durchschnitt des gesamten Wohnungsbestands Verluste aus. In Städten wie Magdeburg, Chemnitz oder Schwerin etwa dürften die Preise von Eigentumswohnungen oder Einfamilienhäusern in den kommenden 15 Jahren um bis zu 20 Prozent fallen.

Der wachsende Abstand der Standorte

Die Zeit hoher durchschnittlicher Wertzuwächse - so das Ergebnis der Feri-Marktforscher - ist indes für praktisch alle Lagen passé. An einem Standort wie Köln wird der Wert eines Einfamilienhauses inflationsbereinigt bis 2020 im Durchschnitt gerade einmal um 20 Prozent steigen, der einer Eigentumswohnung sogar nur um 14 Prozent. Selbst niedrig verzinste Bundesschatzbriefe bringen höhere Erträge.

Hinzu kommt: Der Abstand zwischen Topstandorten wie Düsseldorf oder Hamburg und Provinzstädten wie Trier oder Göttingen wird sich noch einmal drastisch vergrößern. In strukturschwachen ländlichen Gebieten können die Preise dramatisch einbrechen. Auch an bislang aussichtsreichen Standorten drohen Nachfrage und Wertentwicklung nachzulassen.

"Wir werden massive Wanderungsbewegungen erleben", sagt Immobilienexperte Hartmut Bulwien: "Norddeutschland mit Ausnahme von Hamburg, das Ruhrgebiet und der Osten werden verlieren, das Rheinland und große Teile des Südens gewinnen."

Ein regelrechter Exodus steht etwa dem einstigen industriellen Kern Westdeutschlands bevor. Die Zentren des Reviers wie Dortmund, Essen und Duisburg werden laut einer Schätzung des Bundesamts für Bauwesen und Raumordnung bis 2020 über 300.000 Einwohner verlieren.

Hauptgrund: Der Strukturwandel vom Kohle- und Stahlsektor zum modernen Industrie- und Dienstleistungsstandort stockt, die Wirtschaftskraft stagniert oder schrumpft, und die Zahl der Arbeitsplätze geht zurück.

Ähnlich dramatisch ist die Lage in weiten Teilen Ostdeutschlands. Seit der Wiedervereinigung haben bereits über eine Million Menschen die neuen Bundesländer verlassen. Und ein Ende der Völkerwanderung ist nicht in Sicht. Städte wie Jena, Stralsund oder Chemnitz werden, so die offizielle Schätzung, bis 2020 noch rund ein Viertel ihrer Einwohner verlieren.

Die Städte mit den besten Aussichten

"Die Erklärung ist im Grunde simpel", sagt Thorsten Schilling, bei Feri verantwortlich für die Marktprognosen. "Stimmen Verdienstmöglichkeiten und Lebensqualität nicht, ziehen die Leute in attraktivere Regionen mit besser bezahlten Jobs."

Städte mit hohem Wirtschaftswachstum werden daher den größten Andrang verbuchen und damit die lukrativsten Immobilienmärkte aufweisen - das sind Hamburg, München, Stuttgart und allen voran: Düsseldorf.

Die Rhein-Metropole profitiert nicht nur von der Expansion der ohnehin stark vertretenen Dienstleistungsfirmen. Als Landeshauptstadt ist Düsseldorf zudem der größte Behördenstandort Nordrhein-Westfalens. Die Heinrich-Heine-Universität und mehrere Fachhochschulen sorgen darüber hinaus ständig für den Zuzug junger Menschen. Bis 2020 dürfte die Einwohnerzahl gegen den Trend um 2,2 Prozent steigen. Keine andere Stadt im manager-magazin-Ranking dürfte schneller wachsen.

Die Düsseldorfer Bevölkerung wird damit im Durchschnitt jünger sein als die der meisten anderen deutschen Großstädte. Denn bis 2020 wird sich die Gesellschaftsstruktur der Bundesrepublik grundlegend verändern. Die geburtenstarken Jahrgänge beginnen sich aus dem Berufsleben zu verabschieden, das Durchschnittsalter der Bevölkerung wird sich von heute 42 auf 45,5 Jahre erhöhen. Eine Entwicklung, die sich in den kommenden Jahrzehnten dramatisch verschärfen wird.

Bevölkerungswissenschaftler sagen bis 2050 eine massive Überalterung der deutschen Bevölkerung voraus. Fast 50 Prozent der Einwohner Deutschlands sollen dann älter als 65 Jahre sein.

Was das bedeutet, lässt sich schon heute erahnen. "Wenn sich die Bundesrepublik bis dahin nicht aus ihren Verkrustungen gelöst hat und für Einwanderer deutlich attraktiver wird, drohen die Folgen des demografischen Umbruchs voll auf den Immobilienmarkt durchzuschlagen", prophezeit Feri-Analyst Thorsten Schilling.

Auf dem Immobilienmarkt wird dann kaum ein Stein auf dem anderen bleiben. Die Nachfrage nimmt ab, weil ab 2020 nicht nur die Bevölkerung, sondern auch die Zahl der Haushalte sinken wird - bis 2050 um etwa 8 Prozent.

Die neue Rolle der alten Generation

"In vielen Städten und Gemeinden werden Wohnungen leer stehen, bestimmte Lagen, die in den vergangenen Jahren durchaus gefragt waren, müssen komplett abgeschrieben werden", sagt Deutsche-Bank-Immobilienexperte Tobias Just, der in einer umfangreichen Studie die Folgen der Bevölkerungsentwicklung für den Immobilienmarkt untersucht hat.

Der Markt wird sich dann wohl völlig auf die Bedürfnisse der Generation jenseits der 65 ausrichten. Wenn überhaupt gebaut wird, dann sind dies bequeme und per Aufzug erreichbare Wohnungen. Ländliche Gebiete werden unter starker Abwanderung leiden, weil Innenstadtgebiete mit ihren kurzen Wegen, ihrer Unterhaltungsinfrastruktur und ihrem Angebot an Gesundheitseinrichtungen den Bedürfnissen der Alten eher entsprechen.

Bauherren und Wohnungskäufer, die heute investieren und ihre Immobilien über die nächsten 20 bis 25 Jahre abzahlen müssen, kommen nicht umhin, solche drastischen Szenarien in ihre Entscheidung einfließen zu lassen - wenn sie sicher gehen wollen, dass sie ihr eingesetztes Kapital bei einem Verkauf wiedersehen werden.

Sie müssen noch genauer auf die Qualität des Objekts und des Umfelds achten.

Sind Größe und Zuschnitt der Wohnung dem gestiegenen Raumbedürfnis angepasst? Ist das Haus auf die speziellen Wünsche älterer Menschen zugeschnitten?

Weist die Region genügend Firmen mit hohem Wachstumspotenzial und gut bezahlten Jobs aus? Gibt es im Einzugsbereich Hochschulen oder Behörden, die für den Zuzug junger Leute sorgen oder langfristig sichere Arbeitsplätze bieten? Stimmt das Umfeld des Eigenheims? Wie beliebt ist die Wohngegend? Sind ausreichend Geschäfte in der Nähe? Und wie weit sind gute Schulen oder Krankenhäuser entfernt?

Nur wenn eine Wohnung oder ein Haus in einem wirtschaftlich gesunden und prosperierenden Umfeld liegt, das auch Familien und jungen Menschen genügend Arbeits-, Freizeit- und Einkaufsmöglichkeiten bietet, sind überdurchschnittliche Wertzuwächse zu erwarten. Ansonsten gilt zumeist: Mieten ist deutlich billiger als kaufen.

Methode: Wie das Prognosemodell funktioniert Immobilien: Die Wertentwicklung bis zum Jahr 2020


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