Immobilien Landflucht

Hohe Renditen und geringe Steuern machen Immobilien jenseits der deutschen Grenzen lukrativ. Doch Mieten und Preise steigen nicht überall. manager magazin zeigt, wo der Einstieg lohnt.
Von Jonas Hetzer

So einen Ansturm hatte das Bankhaus Wölbern selbst in der Boomphase der ostdeutschen Steuersparmodelle selten erlebt. Innerhalb weniger Tage platzierte die auf Immobilien spezialisierte Hamburger Bank alle Anteile ihres ersten Österreich-Fonds.

Rund 55 Millionen Mark sammelten die Banker ein, ohne Werbung und ohne dass die Anleger auch nur einen Blick in den Verkaufsprospekt hätten werfen können - der nämlich lag erst vor, als der Fonds längst für neue Anleger geschlossen war.

Dabei handelte es sich weder um ein architektonisches Meisterwerk noch um einen Renditeknüller. Die knapp 20.000 Quadratmeter Bürofläche im zweiten Wiener Bezirk sollen Ausschüttungen von gerade mal 6,5 Prozent bringen.

Für die aber werden - und hier liegt das Geheimnis - keine oder nur geringe Steuern fällig. Freibeträge und niedrige Abgabensätze in der Alpenrepublik sowie ein günstiges Doppelbesteuerungsabkommen machen es möglich.

Das Angebot liegt im Trend: Für über zwölf Milliarden Mark kauften deutsche Anleger in den vergangenen vier Jahren ausländische Bürotürme und Einkaufspaläste. Und auch in diesem Jahr dürften etwa vier Milliarden Mark vor allem in US- und Holland-Fonds sowie neuerdings in Beteiligungen an österreichischen Objekten fließen.

Der Grund: Die hiesigen Immobilienmärkte scheinen wenig lukrativ. Die Leerstände in Ostdeutschland sind hoch, die Mieten niedrig. In Westdeutschland dagegen ist der Bau von Büroflächen so teuer, dass selbst Rekordmieten keine angemessene Rendite mehr bringen.

Hinzu kommt: Spitzenverdiener müssen über die Hälfte ihrer Ausschüttungen an den Fiskus abgeben.

Ganz anders im Ausland. Dort winken zwar weder Abschreibungen noch Steuerrückzahlungen. Doch die Investoren profitieren von hohen Nettozuflüssen. In den Niederlanden, Österreich oder den USA sind die Steuersätze auf Immobilieneinkünfte deutlich niedriger als hier zu Lande. Und: Das Auslandseinkommen wird zu Hause nicht besteuert. Deutsche Finanzbehörden fordern lediglich einen Teil über den so genannten Progressionsvorbehalt ein (siehe "Glossar").

Geschlossene Fonds sind für diese Steuerstrategie die ideale Konstruktion. Was dabei nicht vergessen werden sollte: Lassen sich die Büros nicht zu den prognostizierten Einnahmen vermieten oder finden sich keine Interessenten, drohen hohe Verluste. Im schlimmsten Fall ist der gesamte Einsatz weg.

Der unabhängige Fondsanalyst Wilfried Tator rät Anlegern daher, auf drei Punkte zu achten:

  • Lage: Je attraktiver der Standort und je besser die Ausstattung, desto leichter finden sich Interessenten.


  • Mietverträge: Eine lange Restlaufzeit sichert die Einnahmen, auch wenn die Mieten im Markt fallen.


  • Zahl der Mieter: Je mehr Parteien, desto geringer die Gefahr von Einnahmeausfällen, wenn ein einzelner Mieter kündigt oder Pleite geht.
Exklusiv für manager magazin hat das Berliner Analysehaus FondScope die Angebote gesichtet und die attraktivsten Beteiligungen herausgefiltert (siehe "Hoch im Norden, tief im Süden").

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