Homestaging Wie man Häuser für den Verkauf aufhübscht
Kissen in frischen Farben lassen einen Raum freundlicher wirken: Home-Stager wie Madeleine von Beckerath haben den Blick für die passenden Accessoires
Foto: TMNBerlin - Lässt sich eine Immobilie schwer verkaufen, dann liegt das oft daran, wie sie präsentiert wird: Die Garderobe quillt über und macht den Flur eng. Das Bad ist schlecht beleuchtet, die Küchenmöbel sind veraltet. Oder eine exzentrische Wandfarbe gibt dem Raum eine unwohnliche Wirkung. Home-Stager helfen, Immobilien für den Verkauf zu inszenieren. Auch in Deutschland bieten viele Dienstleister ihre Hilfe an.
"Der Schlüssel zum Verkauf einer Immobilie ist der allererste Eindruck", sagt Thomas Zabel vom Immobilienverband Deutschland (IVD) in Berlin. Eine Wohnung oder ein Haus lässt sich schnell und zu einem hohen Preis vermarkten, wenn der erste Eindruck möglichst viele potenzielle Käufer überzeugt. Genau darauf zielt Home-Staging ab.
"Unsere Arbeit fängt schon außerhalb der Wohnräume an", erklärt Madeleine von Beckrath, Gründerin einer Home-Staging-Agentur in Hamburg. Ein geleerter Briefkasten und eine funktionierende Außenbeleuchtung, ein gepflegter Garten und ein sauberes Treppenhaus laden zur Besichtigung ein.
In den Wohnräumen geht es nicht nur um Sauberkeit und Ordnung. Hier werden gezielt die Vorzüge des Objektes betont. "Die Maßnahmen richten sich immer ganz spezifisch nach der Immobilie", sagt Ulrike Krasemann von der Deutschen Gesellschaft für Home Staging und Redesign (DGHR) in Hannover. Mal muss ein Teppichboden mit Flecken raus, mal werden Gebrauchsspuren an der Wand überstrichen.
Basis ist immer eine neutrale Farbe
Im Bad bleiben zwar die Sanitärobjekte an Ort und Stelle, aber die Profis tauschen schon mal einen Spiegel, die Ablage darunter oder die Leuchten und immer auch den Toilettendeckel aus. Oft greifen Home-Stager auch zum Pinsel, weil die Farben zu extravagant sind, oder das Gesamtbild nicht gut ist. "Ganz wichtig ist ein einheitliches Farbkonzept in der ganzen Wohnung", erklärt Krasemann. "Eine neutrale Farbe - helle Erdtöne oder auch Weiß - sind die Basis, dann werden punktuell kräftigere Akzente gesetzt."
Auch die Einrichtung sollte neutral sein. "Möbel sind wichtig, damit Kaufinteressenten direkt ein Gefühl von Wohnlichkeit haben. Aber sie dürfen nicht im Vordergrund stehen", erläutert von Beckrath. Im sogenannten Gelsenkirchener Barock mit wuchtigen, ornamentreichen Möbeln fühlt sich nicht jeder wohl. Und überladene Zimmer lassen keinen Raum für eigene Vorstellungen.
Eine wichtige Aufgabe des Home-Stagers besteht also darin, das vorhandene Mobiliar so zu arrangieren, dass die Immobilie der angestrebten Zielgruppe gefällt. Ist eine Wohnung oder ein Haus leer, wird Mobiliar gemietet.
Verschönerte Immobilien werden doppelt so schnell verkauft
Wie viel eine solche Inszenierung einer Immobilie für den Verkauf kostet, richtet sich nach ihrem Zustand sowie dem Anspruch und Geldbeutel des Verkäufers. Viele Home-Stager bieten gestufte Pauschalpreise an, zum Beispiel für Bestandsaufnahme, Beratung und Auflistung notwendiger Maßnahmen oder für eine Tages-Kur.
"Ein Sorglos-Paket kostet ein bis zwei Prozent des erwarteten Verkaufspreises", sagt Krasemann. "Dabei gehen wir immer von dem Preis aus, der uns genannt wird." Der Verkäufer sollte also einen möglichst realistischen Verkaufspreis und keine Wunschvorstellung nennen. "Wir können den Wert einer Immobilie nicht steigern, aber wir können dazu beitragen, dass dieser Wert beim Verkauf erzielt wird", sagt die Einrichtungsexpertin Krasemann.
Und die Gebäude können sich schneller verkaufen - Statistiken, die das belegen, gibt es aus den Ländern, wo das Aufmotzen als Dienstleistung schon länger etabliert ist. Die von der Erfinderin des Home-Staging, der US-Amerikanerin Barbara Schwarz, und den von ihr akkreditierten Agenten verschönerten Häuser sind eigenen Angaben zufolge im Schnitt nur elf Tage auf dem Markt. Die durchschnittliche Verkaufszeit anderer Immobilien betrage 90 Tage.
Außerdem werde bei so verschönerten Objekten ein 17 Prozent höherer Preis erzielt. Für Europa hat das schwedische Wirtschaftsmagazin "Dagens Industrie" ermittelt: Verkaufsoptimierte Immobilien werden doppelt so schnell und mit zu bis zu 15 Prozent höherem Erlös verkauft als andere.
Am Großputz führt kein Weg vorbei
Die Schwierigkeit für Verkäufer besteht darin, einen qualifizierten Anbieter zu finden. "Home-Staging ist kein geschützter Begriff", erläutert Eva Reinhold-Postina vom Verband Privater Bauherren (VPB) in Berlin. "Es wird von Architekten, Inneneinrichtern, Maklern, Bauträgern und Seiteneinsteigern angeboten."
Verkäufer sollten also den beruflichen Hintergrund sowie Zusatzqualifikationen erfragen. Außerdem sollten sie Referenzobjekte anschauen und die Erfahrungen der Besitzer hinterfragen. Reinhold-Postina rät auch, in einem Vertrag mit einem Home-Stager selbst Kleinigkeiten zu regeln - wie oft der Rasen gemäht wird sowie die Mietdauer für Möbel.
Die Mitglieder der DGHR haben sich zum Beispiel verpflichtet, einen Ehrenkodex einzuhalten. Dazu gehört, dass sie nicht wissentlich Baumängel verstecken. Außerdem verpflichten sich die Mitglieder, nur Objekte zu betreuen, deren Verschönerung nicht über ihre Qualifikationen hinausgeht.
Die Dienstleistung kann auch Teil des Auftrags an einen Makler sein. "Wir vermitteln nur gestagete Immobilien", erläutert Thomas Zabel, vom Immobilienverband Deutschland. Sein Büro nehme dafür einzelne Dienstleister wie Handwerker oder Einrichtungshäuser in Anspruch. Andere Makler arbeiten direkt mit Home-Stagern zusammen. Und wieder andere betreiben selbst Home-Staging als zweites Standbein.
Die Räume sollten im Vordergrund stehen, nicht die Bewohner
Es geht natürlich auch ganz ohne Profi-Unterstützung, aber nicht ohne eigenen Einsatz. "Auf jeden Fall macht es Sinn, überflüssigen Plunder zu entsorgen oder ausgefallene Möbel rauszuräumen", rät Reinhold-Postina. Und von Beckrath ergänzt: "Auch Sammelobjekte und Familienbilder kommen am besten in den Schrank. Dann stehen die aktuellen Bewohner weitgehend im Hintergrund und die Räume im Vordergrund." Und vor einer Besichtigung führe am Großputz - auch in den Nebenräumen - kein Weg vorbei.
Die Deutsche Gesellschaft für Home Staging und Redesign (DGHR) gibt darüber hinaus folgende Tipps:
- Das Gebäude nicht länger als Zuhause betrachten, sondern als Objekt, das zum Verkauf steht. Das hilft auch Interessenten, sich in das Haus zu verlieben. Daher sollten die Besitzer vor dem Besichtigungstermin Fotos entfernen. Auch religiöse und politische Symbole, Sammlungen, Krimskrams und Nippes sollten sie wegräumen.
- Räume wirken größer, wenn sie hell gestrichen sind. Vor allem die Wände in den wichtigsten Räumen - Wohn- und Esszimmer, Schlafzimmer, Küche und Flur - haben am besten neutrale Farben. Für die Besichtigung sind alle Vorhänge geöffnet und die Rollos hochgezogen. Dort, wo es nicht hell genug ist, sollten eventuell zusätzliche Lampen aufgestellt sein.
- Die Einrichtung wirkt am besten zeitgemäß. Das soll natürlich nicht allzu viel kosten. Aber laut DGHR reicht es schon aus, die Griffe oder die Arbeitsplatte einer Küche auszutauschen sowie neue Kissen oder Nachttischlampen für das Schlafzimmer zu besorgen.
- Der einfachste Trick ist auch der banalste: Schon ein wenig Aufräumen und Putzen machen ein Haus für Käufer ansehnlicher. Ein nicht aufgeräumtes Haus und die zugemüllte Garage wirken kleiner als sie sind. Unrat und Kinderspielzeug liegen besser nicht herum. Haustür, Hausnummer und Briefkasten sollten sauber sein.
