Freitag, 20. September 2019

Kaum beachtetes Schlupfloch Wie Profiinvestoren beim Immobilienkauf die Grunderwerbsteuer umgehen

Bürotürme in Frankfurt: Immer mehr Käufer von Gewerbeimmobilien zahlen keine Grunderwerbsteuer

Immer mehr Länder heben die Grunderwerbsteuer an. Zahlen müssen diese Abgabe jedoch vor allem private Käufer. Die Profis von Altersvorsorgeeinrichtungen, Fonds und Versicherungen umkurven den Fiskus mit sogenannten Share Deals. 

Hamburg - Nordrhein-Westfalen kann gleich mit zwei Superlativen aufwarten: Mit 17,5 Millionen Einwohnern ist es das bevölkerungsreichste der 16 Bundesländer, und mit 138 Milliarden Euro Staatsschulden steht es zugleich am stärksten von allen in der Kreide. Im vergangenen Jahr vergrößerte die rot-grüne Landesregierung in Düsseldorf die Kreditlast um weitere 3,2 Milliarden Euro.

Dieses Jahr sollen jedoch nur noch 1,9 Milliarden Euro hinzukommen. Damit die Verschuldung nicht mehr ganz so stark steigt wie in den Vorjahren, hat das Kabinett unter Ministerpräsidentin Hannelore Kraft (SPD) beschlossen, Immobilienkäufern stärker in die Tasche zu greifen: Mit Beginn des neuen Jahres wurde die Grunderwerbsteuer von zuvor 5 Prozent auf 6,5 Prozent angehoben.

2006 hatte die Bundesregierung es den Ländern freigestellt, die Höhe der bei der Grundeigentumsübertragung fälligen Fiskalabgabe von damals bundeseinheitlich 3,5 Prozent selbst festzulegen. "Begründet worden war der Schritt damit, dass die Länder im Wettbewerb gegeneinander die Steuer senken würden, um jeweils mehr Einwohner und Unternehmen anzulocken", erinnert sich Peter-Georg Wagner, Researcher beim Immobilienverband Deutschland (IVD). Geschehen ist das Gegenteil: "Bis auf Bayern und Sachsen haben alle übrigen Bundesländer seither in mehreren Schritten die Grunderwerbsteuer angehoben", sagt Wagner.

Vergangenes Jahr nahm Schleswig-Holstein mit der Erhöhung auf 6,5 Prozent die Spitzenstellung beim Abkassieren von Grunderwerbern ein. Seit Jahresbeginn hat nicht nur Nordrhein-Westfalen, sondern auch das kleine Saarland gleichgezogen. "Den Menschen wird die Eigentumsbildung dadurch immer mehr erschwert", sagt Gerold Happ, Geschäftsführer und Jurist beim Eigentümerverband Haus & Grund. Tatsächlich geht es um bedeutende Beträge: "Beim Kauf eines 300.000 Euro teuren Eigenheims beträgt bei einem Grunderwerbsteuersatz von 3,5 Prozent die Fiskalabgabe 10.500 Euro; bei 6,5 Prozent sind es 19.500 Euro", rechnet Happ vor.

Profis meiden Grunderwerbssteuer

Auf den ersten Blick scheint die Erhöhungen der Fiskalabgabe ein Segen für die öffentlichen Haushalte. 8,5 Milliarden Euro Grunderwerbsteuer strömten von Januar bis Ende November 2014 in die Schatullen der Länderfinanzminister - 9,8 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum. Einnahmen von insgesamt 9,15 Milliarden Euro erwartet das Bundesfinanzministerium aus der Abgabe für das vergangene Gesamtjahr. Es wäre der höchste Betrag in der Geschichte der Bundesrepublik.

Allerdings stammen immer größere Teile der Grunderwerbsteuereinnahmen von privaten Immobilienkäufern. Denn in- und ausländische Fonds, Pensionskassen und Versicherungen nutzen beim Erwerb von Bürotürmen, Einkaufszentren, Geschäftshäusern und Wohnungspaketen in immer größerem Umfang ein Schlupfloch, um die Steuer gar nicht zahlen zu müssen. "Institutionelle Investoren greifen verstärkt zu Share Deals", sagt Lutz Aengevelt, geschäftsführender Gesellschafter der Beratungsgesellschaft Aengevelt Immobilien. Dabei wird die Immobilie vom Verkäufer in eine Objektgesellschaft eingebracht und deren Anteile (englisch: Share) anschließend an den Erwerber veräußert. "Dabei fällt keine Grunderwerbsteuer an, weil das Gebäude selbst im Besitz der Gesellschaft bleibt", erläutert Aengevelt.

Welche Beträge dadurch den öffentlichen Haushalten entgehen, zeige beispielhaft die Übernahme des börsennotierten Wohnungskonzerns Gagfah mit Hauptsitz im nordrhein-westfälischen Essen durch die Deutsche Annington, sagt Haus & Grund-Präsident Rolf Kornemann. Weil bei dem 3,9 Milliarden Euro schweren Deal die Deutsche Annington nicht die Immobilien der Gagfah, sondern nur den Großteil derer Aktien übernehme, "entgehen dem Land Nordrhein-Westfalen Steuereinnahmen von rund 200 Millionen Euro", rechnet Kornemann vor.

Seit bis auf die beiden Freistaaten die Länder die Fiskalabgabe immer weiter angehoben haben, ist der Anteil dieser Share Deals kontinuierlich gestiegen, wie eine neue Studie von Aengevelt Research zeigt. 2005, vor der Übertragung der Grunderwerbsteuer in die Hoheit der Länder, erwarben institutionelle Investoren Immobilien fast ausschließlich direkt, ohne dass diese vorher in einen Gesellschaftsmantel gekleidet wurden.

Seite 1 von 2

© manager magazin 2015
Alle Rechte vorbehalten
Vervielfältigung nur mit Genehmigung