Donnerstag, 19. September 2019

Kaum beachtetes Schlupfloch Wie Profiinvestoren beim Immobilienkauf die Grunderwerbsteuer umgehen

Bürotürme in Frankfurt: Immer mehr Käufer von Gewerbeimmobilien zahlen keine Grunderwerbsteuer

2. Teil: Grunderwerbssteuer wird weiter steigen - Privatleute sind Leidtragende

"Bereits 2011 erfolgten jedoch 11 Prozent aller Gewerbeimmobilientransaktionen in Frankfurt und sogar 19 Prozent aller Käufe in Berlin im Rahmen von Share Deals", sagt Aengevelt. Bis 2013 sei der Anteil der Share Deals in der Bundeshauptstadt auf 22,5 Prozent und in der Bankenmetropole sogar auf 32,6 Prozent gestiegen.

Auch in anderen Städten würden Profis immer mehr Immobilien über Share Deals erwerben. "In Düsseldorf stieg deren Anteil am Transaktionsgeschäft von 3 Prozent in 2011 auf 20 Prozent im vorvergangenen Jahr", sagt Aengevelt.

Dabei geht es um massive Beträge: 2011 hatten in Düsseldorf Gewerbeobjekte im Gesamtwert von rund drei Milliarden Euro den Besitzer gewechselt. Lediglich Käufe im Volumen von 89 Millionen Euro erfolgten durch Share Deals und damit grunderwerbsteuerfrei. 2013 hingegen wurden in der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt Bürogebäude, Hotels, Einzelhandels- und Logistikobjekte für insgesamt 4,2 Milliarden Euro erworben. "Da aber der Anteil der Share Deals auf 20 Prozent gestiegen war, entging Nordrhein-Westfalen bei Transaktionen im Gesamtwert von 844 Millionen Euro Grunderwerbsteuereinnahmen von rund 42 Millionen Euro", sagt Aengevelt.

Richtig zu spüren bekam Hessen das Steuerschlupfloch am Frankfurter Markt. Zwar stieg das Transaktionsvolumen in der Bankenmetropole von 5,83 Milliarden Euro in 2012 auf 6,1 Milliarden Euro im folgenden Jahr - ein Plus von 4,6 Prozent. "Gleichzeitig schnellte der Anteil der Share Deals jedoch von 16 auf 32,6 Prozent in die Höhe, so dass der besteuerbare Anteil am Immobilienhandel um 16,3 Prozent sank", sagt Aengevelt. "Während Hessen 2012 noch bei Gewerbeimmobilienkäufen im Gesamtwert von 4,9 Milliarden Euro am Frankfurter Markt die Grunderwerbsteuer kassieren konnte, unterlagen im Jahr darauf nur noch Transaktionen von 4,1 Milliarden Euro der Fiskalabgabe."

"Steuerbegehrlichkeiten wachsen"

Experten erwarten, dass die meisten Länder dennoch die Grunderwerbsteuer weiter anheben werden. "Die Steuerbegehrlichkeiten wachsen, weil die Länder die Schuldenbremse von 2020 an einhalten müssen", sagt IVD-Researcher Wagner. Von diesem Jahr dürfen die Länder ihre Nettokreditaufnahme nicht mehr erhöhen. "Der Reigen der Grunderwerbsteuererhöhungen ist noch nicht vorbei", sagt auch Carsten Rieckhoff, Leiter Research bei Engel & Völkers Commercial.

Spüren dürften dies jedoch vor allem private Immobilienerwerber. "Je weiter die Grunderwerbsteuer angehoben wird, desto stärker werden Profiinvestoren auf Share Deals ausweichen", sagt Markus Schmidt, Leiter Aengevelt Research. "Denn die Kosten für die Verpackung einer Immobilie in einen Gesellschaftsmantel rechnen sich um so eher, je höher die Fiskalabgabe ist." Als die Grunderwerbsteuer bundeseinheitlich noch bei 3,5 Prozent lag, hätten sich Share Deals erst bei Transaktionen im Wert von deutlich mehr als 100 Millionen Euro bezahlt gemacht. Deshalb habe damals kaum jemand von dem Steuerschlupfloch Gebrauch gemacht.

Seit die Grunderwerbsteuer in den meisten Länder auf die Spannweite von 5 bis 6 Prozent angehoben wurde, "fahren Käufer jedoch bereits bei Transaktionen im Wert von 20 bis 30 Millionen Euro mit einem Share Deal besser", sagt Schmidt. Dies liege nicht nur daran, dass die Kosten für die Gründung einer Gesellschaft unabhängig vom Wert der Immobilie in etwa gleich hoch sind. Anwaltskanzleien und Wirtschaftsprüfungsgesellschaften werden durch die steigende Zahl der Share Deals auch immer vertrauter mit der Materie und bieten deshalb ihre Dienste günstiger an.

Steuer fehlt dauerhaft

Dass sich die Verpackung von Immobilien in einen Gesellschaftsmantel bereits bei kleineren Transaktionen rechnet, zeigte vergangenes Jahr die Frankfurter WCM Beteiligungs- und Grundbesitz. Sie erwarb über Anteilskäufe an Objektgesellschaften vier Gewerbeimmobilien in Bonn, Bremerhaven, Düsseldorf und Frankfurt im Gesamtwert von 80,9 Millionen Euro.

Zwar muss bei einem Share Deal der Verkäufer die Kosten für die Gründung der Gesellschaft tragen. "Dies wird aber durch einen höheren Verkaufspreis wett gemacht", sagt Schmidt. "Käufer zahlen in Share Deals höhere Preise für Gewerbeimmobilien, weil die Grunderwerbsteuer entfällt." Jede Anhebung der Fiskalabgabe mache daher Immobilien im Gesellschaftsmantel ein Stück wertvoller - und bringe damit zugleich die Länder bei immer mehr Immobilientransaktionen der Profiinvestoren um jede Steuereinnahme.

Prekär für die öffentlichen Kassen: "Ihnen entgeht bei einem Share Deal nicht nur einmalig die Grunderwerbsteuer", sagt Aengevelt. "Ist eine Immobilie erst einmal in einen Gesellschaftsmantel eingebracht, bleibt sie auch künftig darin verpackt." Bei jedem weiteren Verkauf könne deshalb ebenfalls keine Grunderwerbsteuer erhoben werden.

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