Sonntag, 19. Mai 2019

Anleger-Ärger Immobilienboom geht an gefloppten Fonds vorbei

Skyline Frankfurt: Viele Immobilienfonds müssen Objekte verkaufen - und erzielen keine besonders attraktiven Preise

Weltweit zahlen Investoren immer höhere Preise für Top-Immobilien. Die Anleger der meisten in Abwicklung befindlichen 15 offenen Fonds profitieren davon aber nicht. Denn sie haben kaum noch attraktive Objekte in ihren Portfolios.

München - Es scheint paradox: Auf der gerade zu Ende gegangenen internationalen Immobilienmesse Expo Real in München wurden wieder neue Anlagerekorde vermeldet. Bürotürme, Shoppingcenter und Logistikobjekte im Wert von knapp 25,5 Milliarden Euro hatten in- und ausländische Investoren in den ersten neun Monaten dieses Jahres allein in Deutschland erworben. "Das Investmentvolumen ist gegenüber dem Vorjahreszeitraum um ein Drittel gestiegen", sagt Ignaz Trombello, Leiter der Investmentsparte der Maklergesellschaft Colliers International. "Das günstige Zinsumfeld und der stetig wachsende Kapitalstrom treiben die Nachfrage und die Preise."

Doch vom Drang zum Betongold profitieren nicht die Anleger jener 15 offenen Immobilienfonds, die sich derzeit in Abwicklung befinden. Im Gegenteil: Nach einer neuen Studie des Immobilienberatungsunternehmens DTZ konnten die Manager der angeschlagenen Investmentvehikel zwar Objekte im Gesamtumfang von rund zwei Milliarden Euro in der ersten Hälfte dieses Jahres losschlagen - allerdings größtenteils nur mit massiven Abschlägen auf die zuletzt ermittelten Verkehrswerte.

"Im Schnitt betrugen die Wertabschläge 21 Prozent", sagt Magali Marton, Chefresearcherin Europa bei DTZ. "Die Spanne reichte dabei von leichten Aufschlägen auf den Buchwert bis hin zu Abschlägen von mehr als 40 Prozent." Damit hat sich der Negativtrend des vergangenen Jahres nochmals verschärft. "2013 betrug bei den Verkäufen der durchschnittliche Abschlag auf die Verkehrswerte 15 Prozent", sagt Marton.

Abstriche bei Zerschlagung

Das ist erschütternd für all jene Anleger, die darauf vertrauten, dass offene Fonds immer Gewinngaranten sein würden. Seit 1959 die ersten Immobilienanlageprodukte in Deutschland aufgelegt wurden, hatten die Investmentvehikel Jahr für Jahr nur positive Renditen vermeldet - bis zum Ausbruch der Finanzkrise in 2009. In Panik wollten damals so viele Anleger ihr Kapital aus den Fonds ziehen, dass 15 von ihnen zunächst eingefroren und später in die Abwicklung geschickt wurden.

Nur zehn Vehikel für Privatkunden kamen ungeschoren davon. Die Krise hatte die Achillesferse der Fonds offengelegt: Ihr Versprechen, jedem Anleger auf Wunsch börsentäglich sein investiertes Geld zurückzuzahlen. "Ein Irrwitz", sagt Dieter Thomaschowski, Inhaber des Analysehauses Thomaschowski Research & Advisory. "Anders als Aktien können Immobilien nicht binnen Minuten, sondern häufig erst nach vielen Monaten veräußert werden."

Die neue DTZ-Studie zeigt nun, dass in einem solchen Zerschlagungsszenario deutliche Abstriche auf die Buchwerte hingenommen werden müssen - selbst wenn die Immobilienmärkte gerade boomen. "Die in Abwicklungen befindlichen Fonds konnten die Perlen in ihren Portfolios gleich zu Beginn des Abverkaufs veräußern", sagt Sonja Knorr, Analystin der Berliner Ratingagentur Scope. "Von den Immobilien im Restbestand sind viele überaltert, teilweise nicht vermietet oder befinden sich an Standorten minderer Qualität."

Solche Objekte ließen sich auch im gegenwärtigen Boom nur mit deutlichen Preisnachlässen losschlagen. "Die Masse der Investoren sucht weiterhin Bürotürme und Einkaufszentren in guten Lagen mit langen Mietvertragslaufzeiten", sagt Knorr.

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