Donnerstag, 17. Oktober 2019

Eigenheimfinanzierung Ökonomen warnen vor KfW-Darlehen

Baufinanzierung: Die günstigen KfW-Kredite könnten sich als böse Falle erweisen

Experten schlagen Alarm: Das Wohneigentumsprogramm der staatlichen KfW Bank mit zunächst tilgungsfreien Darlehen treibe vor allem Familien mit geringem Einkommen in die Verschuldungsfalle, heißt es. So könnte eine gefährliche Blase am Wohnimmobilienmarkt entstehen. 

Hamburg - Die Konditionen klingen verlockend: Wer in seine Eigenheimfinanzierung einen Kredit über 50.000 Euro der staatlichen Förderbank KfW einbaut, muss auf dieses Darlehen bis zu zehn Jahre lang keinen Cent Tilgung leisten. Das sorgt zunächst für eine Entlastung in der Haushaltskasse - kann am Ende aber im Desaster enden.

Denn sobald die tilgungsfreie Zeit vorüber ist, kann die monatliche Rate um mehrere hundert Euro ansteigen. "Damit besteht die Gefahr, dass die Käufer ihren Kredit dann nicht mehr bedienen können und ihr Haus verlieren", sagt Steffen Sebastian, Professor für Immobilienfinanzierung am IREBS-Institut der Universität Regensburg.

"Das KfW-Wohneigentums-Programm ähnelt im Prinzip den Subprime-Krediten in den USA, die entscheidend mit zur Entstehung der Finanzkrise beigetragen haben", sagt Sebastian. Während des Booms am amerikanischen Eigenheimmarkt hatten Banken in erheblichem Umfang Hypothekendarlehen an Immobilienkäufer mit geringer Bonität ausgereicht. Wie beim KfW-Programm mussten auch bei diesen Krediten in den ersten Jahren nur die Zinsen bezahlt werden, jedoch keine Tilgung auf die Schuldsumme erfolgen.

Als nach einigen Jahren die Tilgungsphase begann, stiegen die monatlichen Zahlungsraten deutlich an. Zahlreiche Kreditnehmer konnten deshalb die Darlehen nicht mehr bedienen. Dies führte zu einer Welle von Zwangsverwertungen und trug maßgeblich zum Crash am Immobilienmarkt bei. "Bei der Staatsbank hat offensichtlich niemand Lehren aus dem Subprime-Desaster in den USA gezogen", rügt Sebastian.

KfW weist Kritik zurück

Mit dieser Kritik steht der Finanzierungsexperte nicht allein. "Die Erfahrungen in den USA haben deutlich gezeigt, wie riskant Hypothekendarlehen mit tilgungsfreien Anfangsjahren für die Stabilität der Finanz- und Immobilienmärkte sind", sagt Michael Voigtländer, Immobilienökonom und Professor am Institut der deutschen Wirtschaft in Köln. Unverständlich sei es, dass die KfW bei ihrem Programm nicht einmal die Option anbiete, das Darlehen von Anfang zu tilgen.

Die Kreditnehmer können lediglich wählen, ob sie nach dem ersten, zweiten, dritten, vierten, fünften oder zehnten Jahr mit der Rückzahlung des Darlehensbetrags beginnen wollen. "Die Staatsbank zwingt die Kreditnehmer dazu, zunächst auf einen Abtrag ihrer Schulden zu verzichten", sagt Voigtländer. Dadurch verlängere sich jedoch der Zeitraum, bis die Immobilie endgültig entschuldet ist.

"Hypothekendarlehen mit tilgungsfreien Anfangsjahren können Schwellenhaushalte dazu verführen, sich im Vertrauen auf künftige Einkommenssteigerungen beim Immobilienverkauf zu stark zu verschulden", sagt auch Günter Vornholz, Professor für Immobilienökonomie an der EBZ Business School in Bochum. "Die KfW wäre deshalb gut beraten, das Programm in dieser Form zu beenden."

Die KfW weist die Kritik zurück. Mit dem Wohneigentumsprogramm leiste die Staatsbank einen "wichtigen Beitrag für die individuelle Altersvorsorge", sagt KfW-Sprecherin Sybille Bauernfeind. Die tilgungsfreie Anlaufzeit sei "notwendig, um den Gegebenheiten insbesondere im Neubau gerecht zu werden". Sie diene dazu, während der mehrmonatigen Bauzeit, bei der die Darlehensauszahlung nach Baufortschritt erfolge, eine Doppelbelastung aus Tilgung und Mietzahlung zu verhindern. "Knapp 90 Prozent der Zusagen erfolgen lediglich mit einem tilgungsfreien Jahr und zu 95 Prozent mit maximal zwei Freijahren", sagt Bauernfeind.

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