Samstag, 20. Juli 2019

Milliarden-Investments Immobilienfonds-Manager vertrauen auf trügerische Sicherheiten

Immobilien am Potsdamer Platz in Berlin: Investments, die sicher erscheinen, müssen es nicht unbedingt sein

Immobilienfonds haben sich jahrelang auf sogenannte Core-Objekte gestürzt und dabei hohe Preisaufschläge gezahlt, weil diese Investments als besonders sicher gelten. Doch nun zeigt sich: Die vermeintliche Sicherheit hält nur kurz.

Hamburg - Der Potsdamer Platz in Berlin: Ein Ensemble aus Hochhäusern. 80.000 Quadratmeter Büro-, Einzelhandels-, Hotel- und Wohnflächen verteilt auf 19 Objekte, entworfen von den Stararchitekten Renzo Piano und Hans Kollhoff für den Automobilkonzern Daimler Börsen-Chart zeigen.

Ende 2007 hat der offene Immobilienfonds Immoinvest der schwedischen Bank SEB den Stuttgartern das Quartier für mehr als 1,2 Milliarden Euro abgekauft. Der Deal gilt als "Core-Investment". Als quasi absolut sichere Anlage in langfristig an Nutzer bester Bonität vermietete Immobilien in hervorragender Lage. "Mit dem Quartier Potsdamer Platz erwirbt der offene Immobilienfonds SEB Immoinvest ein äußerst attraktives und breit gemischtes Prime-Portfolio mit Wertsteigerungspotenzial", schwärmt damals Fondsmanagerin Barbara Knoflach.

Tatsächlich schien zu jener Zeit alles zu stimmen: Die Gebäude sind voll vermietet. Rund die Hälfte der Bürotrakte nutzt Daimler selbst. Dann aber kommt die Finanzkrise und der Autokonzern schaltet auf Sparkurs, lässt die Mietverträge 2012 auslaufen, holt viele Mitarbeiter nach Stuttgart in die Zentrale, mietet für andere günstigere Flächen in anderen Teilen in der Hauptstadt. Für die Mercedes Vertriebsgesellschaft gibt es noch eine Verlängerung bis 2013. Im September vergangenen Jahres verlassen die letzten 1200 Daimler-Mitarbeiter das Quartier.

Von "Core" ist beim Potsdamer Platz längst keine Rede mehr. Das Quartier, schlagzeilt bereits 2012 der "Tagesspiegel" in Berlin, "zählt nicht mehr zu den Topadressen". "Mit dem Auszug von Daimler als bonitätsstarken Ankermieter hat der Potsdamer Platz seinen Core-Status verloren", bestätigt heute Markus Schmidt, Chefresearcher der Immobiliengesellschaft Aengevelt.

Teure Sicherheit

Der SEB-Fonds ist - wohl auch wegen dieses Deals - wie mehrere weitere offene Immobilienfonds durch hohe Mittelabflüsse so schwer in Liquiditätsnöte geraten, dass er sich seit Mai 2012 in der Abwicklung befindet. Gerade versucht das Management, den einst von Daimler Financial Services allein genutzten 106 Meter hohen Atriumtower im Quartier so umzubauen, dass er an mehrere Unternehmen vermietet werden kann. "Die Umstrukturierung", teilt die SEB in ihrem jüngsten Fondskommentar ihren Anlegern mit, "ist ein gezielter Schritt, um die Vermietungsmöglichkeiten und die Voraussetzungen für einen Verkauf zu verbessern."

Core - das englische Wort bedeutet Kern oder Mittelpunkt. Kein Investment sei solider als eine Büroimmobilie oder ein Shoppingcenter im Kern, im Mittelpunkt einer großen Stadt wie Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg oder München - oder London, Paris oder New York. Langfristig vermietet an einen oder mehrere Nutzer bester Bonität. Das ist das Credo der Manager geschlossener und offener Immobilienfonds seit Beginn der Finanzkrise.

In Core-Objekten sei Kapital so sicher aufbewahrt wie in einem Tresor und erziele obendrein noch Renditen durch die Mieteinnahmen, erzählen sie ihren Kunden. Diese Sicherheit lassen sich Verkäufer teuer bezahlen: "Beim Erwerb einer Core-Immobilie zahlt der Käufer eine Prämie - zum einen für die Bonität der Mieter und für die Länge der Mietverträge und zum anderen für die schnelle Veräußerbarkeit dieser Objekte", erläutert Philipp Wass, Immobilienanalyst der Ratingagentur Scope . "Wegen der hohen Nachfrage können Core-Immobilien sehr schnell wieder verkauft werden, falls der Investor liquide Mittel benötigt."

Anleger haben darauf vertraut, dass die Fondsmanager wissen, was sie tun: 9,14 Milliarden Euro haben Initiatoren geschlossener Fonds von Anfang 2009 bis Mitte vergangenen Jahres nach Angaben der Branchenorganisation Bundesverband Sachwerte und Investmentvermögen einsammeln können - der Großteil davon für Beteiligungsmodelle, die auf Core-Immobilien setzten.

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