Mittwoch, 13. November 2019

Anlagenische in der Krise Fonds-Initiatoren hoffen auf Comeback

Bürotürme in Frankfurt am Main: Gewerbeimmobilien sind bei Anlegern beliebt - geschlossene Fonds zurzeit weniger

2. Teil: Warnung vor Blind Pools

Hinzu kommt noch eine weitere Vorschrift: Bei neuen Fonds, die nur in ein Objekt investieren, beträgt die Mindestbeteiligungssumme für Privatanleger nun 20.000 Euro. Nur Fonds, die in mindestens drei Objekte investieren, dürfen weiterhin auch Beteiligungen zu kleineren Beträge anbieten. Das führt dazu, dass die Anbieter nun verstärkt Beteiligungsmodelle auflegen, die gleich in mehrere Immobilien investieren. "Von den sechs bislang genehmigten Fonds weist nur ein AIF eine Mindestbeteiligungssumme von 20.000 Euro auf - und ist damit von den Diversifikationsvorgaben befreit", sagt Analystin Knorr.

Dabei handelt es sich um den neuen "domicilium 11" von Hamburg Trust. Der Initiator will rund 30,3 Millionen Euro in einen Mikroapartmentkomplex mit 272 Ein-Zimmerwohnungen und 76 Tiefgaragen-Stellplätzen in der Bankenstadt Frankfurt investieren und dafür nun 16,1 Millionen Euro Eigenkapital bei Privatanlegern einwerben.

Die meisten anderen Anbieter hingegen setzen vor allem auf Fonds mit mehreren Objekten, um auch Privatanleger als Kunden gewinnen zu können, die nur kleinere Beträge investieren wollen. Beispiel Real I.S.: Die Münchner wollen für ihren ersten Fonds nach der Regulierung gleich acht bis zehn Immobilien für insgesamt rund 300 Millionen Euro erwerben. 150 Millionen Euro Eigenkapital sollen dabei von Anlegern eingesammelt, die andere Hälfte über Kredite finanziert werden.

"Wir kopieren damit die Konstruktion unserer Fonds für institutionelle Investoren", sagt Marketingleiter Lang. Für Altersvorsorgeeinrichtungen, Family Offices und Versicherungen legt die Sparkassen-Fondsschmiede seit geraumer Zeit unter der Bezeichnung Bayerische Grundvermögen Beteiligungen auf, die in mehrere Immobilien unterschiedlicher Nutzungsarten investieren. So sollen Risiken gestreut und die Renditechancen erhöht werden.

Vorsicht vor Blind Pools

Das Problem dabei: Anleger sind quasi gezwungen, die Katze im Sack zu kaufen. Denn nur ein Teil der Immobilien werden vom Initiator vorab für das Startportfolio erworben. Die übrigen Gebäude werden erst gekauft, wenn die Kunden ihr Kapital eingezahlt haben. Zwar legen die Initiatoren in ihren Emissionsprospekten Ankaufkriterien fest. Welche Objekte konkret erworben werden, erfahren die Anleger jedoch erst, wenn die Kaufverträge unterzeichnet sind.

"Blind Pool" - dunkles Becken - werden solche Fonds deshalb im Branchenjargon genannt. Die Gesetzesreform lässt solche Beteiligungsmodelle zu. Der Münchner Fachanwalt für Kapitalanlagerecht, Peter Mattil, hält das für einen Fehler. Denn anders als bei offenen Immobilienfonds ist das Kapital der Sparer bei geschlossenen Beteiligungen bis zum Ende der Laufzeit darin gebunden. "Anleger müssen vorab genau wissen, wofür ihr Kapital verwendet wird, wenn sie es einem Initiator für zehn oder mehr Jahre anvertrauen", sagt Mattil.

Das auf US-Immobilien spezialisierte Kölner Emissionshaus Jamestown hat in der Vergangenheit bereits mehrere solcher Blind-Pool-Fonds aufgelegt - und war damit bislang immer erfolgreich. Auch die neue Offerte Jamestown 29 wird wieder ein Blind Pool sein. "Wir werden einen dreistelligen Millionenbetrag in mehrere Büro- und Handelsimmobilien in Großstädten an der Ost- und Westküste der USA investieren", sagt Geschäftsführer Jürgen Gerber.

Im Herbst soll der Fonds in den Vertrieb gehen. "Wir haben den Prospekt vor wenigen Tagen bei Bafin zur Prüfung eingereicht und warten nun auf die Freigabe", sagt Gerber.

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