Donnerstag, 23. Mai 2019

Erbbaurecht Pachten oder kaufen?

Günstig zum Eigenheim: Das Für und Wider des Erbbaurechts
DPA

Es ist eine Art Dinosaurier des Immobilienrechts: das Erbbaurecht. Trotz Immobilienbooms wendet es kaum ein privater Grundstückseigentümer in Deutschland an - und viele Käufer schrecken davor zurück. Zu Unrecht, sagen Fachleute. Es winken Einsparungen.

Hamburg - Martin Greppmair ist schon seit Jahren im Immobiliengeschäft. Doch über eins wundert er sich immer wieder: Warum wird das Erbbaurecht hierzulande so selten genutzt? "Sowohl für Grundstücksbesitzer als auch für Bauherren kann sich das Erbbaurecht rentieren", sagt Greppmair.

Greppmair ist Chefprojektentwickler des Bauträgers Euro Grundinvest in München. Seiner Ansicht nach lohnt sich die Erbpacht derzeit vor allem bei Wohnimmobilien in der bayerischen Hauptstadt und anderen deutschen Metropolen wie Hamburg, Stuttgart oder Düsseldorf. Der Grund: Wie sich auch in der Immobiliendatenbank von manager magazin online recherchieren lässt, haben die Immobilienpreise in den Großstädten schon besonders stark angezogen.

"Die enorm gestiegenen Grundstückspreise sowie die hohe Nachfrage nach Immobilien machen die Erbpacht wieder interessanter", sagt der Fachmann. Zwar werde für die Nutzung des Grundstücks ein Erbbauzins fällig, der in etwa auf Höhe des Hypothekenzinsniveaus liege. "Allerdings addiert sich der sonst fällige Grundstückskaufpreis nicht zur Immobilie", so Greppmair. "Dadurch benötigt der Bauherr in der Regel weniger Eigenkapital."

Die Folge: Nicht nur für Eigennutzer, sondern auch für Kapitalanleger, die ihre Immobilie vermieten wollen, kann das ein lohnendes Modell sein. "Der Kaufpreisfaktor sinkt - und die Rendite steigt", sagt Greppmair.

Jeder kann ein solches Recht einräumen

So argumentiert auch der Baufinanzierer Interhyp. "Häufig ist der Erbbauzins niedriger als der Zins für ein Baudarlehen, so dass die Finanzierungskosten geringer sind als beim Kauf", teilt das Unternehmen mit. "Zuweilen gibt es zusätzliche Vergünstigungen für Familien mit Kindern."

Zum Hintergrund: Das Erbbaurecht ist eine in Deutschland tatsächlich wenig beachtete Spezialität am Immobilienmarkt. Jeder Grundstückseigentümer kann theoretisch ein solches Recht einräumen, um mit seinem Besitz Einnahmen zu erzielen, ohne ihn vollständig aus den Händen zu geben. Tatsächlich sind es jedoch in den weitaus meisten Fällen Kirchen oder öffentliche Einrichtungen, die ihre Grundstücke auf diese Weise vermarkten. Privatleute bislang eher nicht.

Dabei ist das Prinzip denkbar einfach: Der Grundstücksbesitzer als Erbbaurechtsgeber überlässt sein Hab und Gut dem Erbbauberechtigten. Ein solcher Vertrag hat meist eine Laufzeit von 75 oder 99 Jahren. Während dieser Zeit kann der Erbbauberechtigte das Grundstück nutzen, um zum Beispiel eine Immobilie darauf zu errichten und darin zu wohnen.

Der größte Vorteil für den Bauherren: Es fallen lediglich die Kosten des Hausbaus an. Das Grundstück muss er nicht erwerben, dafür zahlt er lediglich den vereinbarten Erbbauzins an den Eigentümer. "Es handelt sich nicht um Eigentum zweiter Klasse, da Pächter nahezu dieselben Rechte haben wie Grundstückseigentümer", erklärt Greppmair. "Sie können die auf dem Grundstück errichtete Immobilie selbst nutzen, vermieten, verkaufen - und sogar vererben."

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