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Vonovia-Vorstand Rolf Buch "Eine Allianz der Anständigen"

Rolf Buch leitet den Vorstand des größten deutschen Immobilienunternehmens. Er brachte Vonovia 2013 an die Börse, schon 2015, nach zum Teil spektakulären Fusionen, gelang der Aufstieg in den Dax. Dabei hatte der Ingenieur keinerlei Erfahrung in der Wohnungswirtschaft.
aus Harvard Business manager 6/2019
Foto: Jakob Hoff / imago images

Herr Buch, in Berlin läuft ein Volksbegehren mit dem Ziel, die Wohnungsbestände großer Immobilienkonzerne zu vergesellschaften. Generell droht eine Kampagne gegen Wohnungsunternehmen, auch gegen Ihres, die Vonovia. Wo liegen aus Ihrer Sicht die Hintergründe dieses Konflikts?

Rolf Buch: Um das Jahr 2000 herum ließ die demografische Entwicklung auf einen kontinuierlichen Rückgang der Bevölkerungszahlen schließen. Deutschland galt als "der kranke Mann der EU". Folglich hat niemand mehr gebaut, der Wohnungsbestand, der mutmaßlich bald leer gestanden hätte, wurde an Finanzinvestoren verkauft.

Profil

Der Manager

Als 26-jähriger Maschinenbauingenieur begann Rolf Buch, Jahrgang 1965, seine Laufbahn beim Bertelsmann-Konzern. Im Jahr 2008 war der ehemalige Vorstandsassistent zum Chef von Arvato, der Dienstleistungssparte von Bertelsmann, aufgestiegen und hatte somit einen Sitz im Bertelsmann-Zentralvorstand. Im April 2013 übernahm er den Vorstandsvorsitz des Wohnungsunternehmens Deutsche Annington, das er im Juli an die Börse brachte und allmählich immer weiter von den früheren Private-Equity-Eignern emanzipierte. Durch die zum Beispiel durch Akquisitionen erzielten Skaleneffekte konnte Buch die Verwaltungskosten je Wohnung drastisch senken. Sein neues Geschäftsmodell, das eine planvolle Modernisierung der Bausubstanz vorsieht und soziale Härten vermeiden will, setzt Vonovia vom Wettbewerb ab.

Das Unternehmen

Mit einem Bestand von knapp 400.000 Wohnungen im Wert von rund 44 Milliarden Euro ist Vonovia das größte deutsche Wohnungsunternehmen. Entstanden ist die Firma, die heute 10.000 Menschen beschäftigt, durch Übernahme etlicher kleinerer Vermieter, darunter Eisenbahn-Wohnungsgesellschaften und die Veba Wohnstätten. Der Durchbruch kam 2015 durch eine Fusion mit dem Konkurrenten Gagfah. Im selben Jahr stieg Vonovia als erstes Immobilienunternehmen in den Dax auf. Im Zuge der aktuellen Diskussion um steigende Mieten und Wohnungsnot in deutschen Großstädten geriet die Aktiengesellschaft zuletzt in die Kritik.

Und die haben dann die Substanz weiter verrotten lassen.

Der Nachholbedarf im Bereich Instandhaltung, den wir heute branchenweit haben und gerade aufholen, stammt maßgeblich aus der Zeit der Eisenbahner- und Werkswohnungen. Die Immobilien, die unsere Vorläufergesellschaft Deutsche Annington und ihre Wettbewerber in der Vergangenheit von Traditionsvermietern übernommen haben, waren oftmals in sehr schwierigem Zustand. Die Private-Equity-Gesellschaften, die damals hinter den Käufern standen, haben den nicht verbessert, sie haben ihn aber auch nicht verursacht. Das Herunterwirtschaften entsprach dann der Logik: Schon bald brauchen wir diese Wohnungen nicht mehr – wegen der Demografie. In Berlin gab es in den 2000er Jahren große Leerstände.

Aber die Urbanisierung war und ist doch weltweit ein gesellschaftlicher Großtrend!

Früher galt das Leben auf dem Land noch als Wohnideal. Das hat sich komplett verändert. Hinzu kommt die wirtschaftliche Erholung in Deutschland, die es auch für viele Menschen aus dem EU-Ausland sehr attraktiv macht, in unsere Großstädte zu ziehen. Außerdem strömen auch ältere Menschen zunehmend in die Städte. Dort finden sie eine bessere Versorgung, nicht nur, aber auch im medizinischen Bereich. Schließlich haben wir ein anderes Familienmodell: Immer öfter sind beide Partner hoch qualifiziert und streben nach beruflichem Fortkommen. Das gelingt ebenfalls besser in großen Städten. Alle Beteiligten, auch die Wohnungswirtschaft, hätten viel früher auf diese und einige andere gesellschaftliche Tendenzen reagieren müssen. Jetzt haben wir deutlich zu wenig Wohnungen in den deutschen Metropolen.

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Von diesem Mangel profitieren jetzt Unternehmen wie Vonovia durch die drastisch steigenden Mieten. Daher der Unmut bei vielen Bürgern.

Sie verkürzen das Problem. Bestandsmieten sind hierzulande gesetzlich geschützt. Sie dürfen nur sehr moderat erhöht werden. Neuvermietungen unterliegen der Mietpreisbremse, also auch da wachsen die Einkünfte nicht nach Belieben. Der Markt ist reguliert, auch für die großen Anbieter. Wir halten die Mietpreisbremse ein. Andere Vermieter, die weniger transparent sein müssen als die großen Aktiengesellschaften und die kommunalen Unternehmen, tun das offenbar weniger. Daher rührt das Problem der steigenden Mieten bei Neuvermietungen.

Dennoch erzielt Vonovia Milliardengewinne!

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