Immobilienmarkt Die teuersten US-Metropolen

Die Häuserpreise steigen wieder kräftig in Amerika. Zwar sind die Folgen der Krise noch längst nicht gelöst, doch manche warnen bereits vor der nächsten Spekulationsblase. Wo Wohnen wieder teuer wird: ein Überblick.
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Detroit ist zum Wohnen die billigste der US-Metropolen - auch wenn die hier ansässigen Autohersteller General Motors, Ford und Chrysler ein sensationelles Comeback mit staatlicher Hilfe feiern. Laut Daten der Immobilienbörse Zillow kostet ein durchschnittliches Haus hier 84.700 Dollar. Zwar verzeichnet der Ende April veröffentlichte Case-Shiller-Index für Februar einen starken Anstieg der Häuserpreise um 15,2 Prozent gegenüber dem Vorjahr - trotzdem müssen die Detroiter im Schnitt nur 1,5 Jahresgehälter oder sieben Jahresmieten aufbringen.

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Die von der seit langem siechen Schwerindustrie geprägte Metropole Cleveland hatte keinen Anteil an der Immobilienpreisblase der 2000er Jahre, deshalb ging es auch weniger abwärts als anderswo. Zuletzt zeigte der Case-Shiller-Index aber auch einen vergleichsweise mageren Anstieg um 5,1 Prozent. Zillow taxiert den mittleren Hauspreis auf 110.900 Dollar.

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Die Südstaatenmetropole Atlanta hat im Februar laut den neuesten Case-Shiller-Zahlen ein sattes Plus der Häuserpreise von 16,5 Prozent gegenüber Februar 2012 verzeichnet. Der Sitz von Coca-Cola, UPS und dem weltgrößten Flughafen gilt als Musterbeispiel für das Wuchern einer Stadt ins Umland. Trotz des üppigen Platzangebots bildeten die Immobilienpreise auch hier eine Blase. Mit 117.000 Dollar oder dem 1,9-fachen durchschnittlichen Jahreseinkommen sind Häuser inzwischen wieder sehr erschwinglich - zumal angesichts rekordniedriger Bauzinsen.

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Auch weiter südlich in Tampa wuchsen in den vergangenen Jahren die Zeltstädte der Obdachlosen. Der Immobilienmarkt erholte sich in den vergangenen zwölf Monaten um 10 Prozent, Häuser kosten durchschnittlich 117.600 Dollar.

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Dallas hat der Immobilienblase von allen 20 Metropolen im Case-Shiller-Index am besten widerstanden - und könnte die erste sein, die den Wertverfall der vergangenen Jahre komplett wieder ausgleicht. Die Preise liegen heute mit 132.700 Dollar pro Haus nur noch 1,3 Prozent unter dem im April 2007 erreichten Höhepunkt. Die Ruhe am Immobilienmarkt verdankt die texanische Stadt den strengen Kreditregeln in dem Südstaat.

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Etwas anders sieht es im "neuen Süden" in Charlotte aus. Am Stammsitz der mit 45 Milliarden Dollar vom Staat geretteten Bank of America sind die Häuserpreise im Februar wieder gesunken, im März laut den Zillow-Daten - die üblicherweise den Case-Shiller-Index relativ treffsicher vorhersagen - noch etwa stärker. Zillow gibt den durchschnittlichen Hauspreis mit 136.800 Dollar an. Überdurchschnittlich stark steigen in North Carolina allerdings die Mieten.

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Las Vegas ist Ground Zero der Immobilienkrise. In keiner der großen Metropolen sind die Häuserpreise so stark im Boom gestiegen und in der Krise gefallen wie hier - bis Februar 2012 betrug das Minus fast 62 Prozent. Seitdem ist der Case-Shiller-Index immerhin wieder um 17,6 Prozent gestiegen. Ein Grund ist das knappe Angebot - die Hypothekenschulden der meisten Hausbesitzer hier übersteigen immer noch den aktuellen Marktwert ihrer Immobilie. Der Staat Nevada hat mit einem gesetzlichen Verbot Zwangsvollstreckungen säumiger Schuldner gestoppt. Wer einen Verkauf vermeiden kann, verschiebt den Tag der Wahrheit und wartet auf eine weitere Erholung der Preise. Die betragen derzeit im Schnitt 138.800 Dollar. Ein Zeichen, dass der Immobilienmarkt nicht gerade vor Kraft strotzt, sind die leicht rückläufigen Mieten.

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Miami ist die Hauptstadt der Zwangsvollstreckungen, bisher entspannt sich die Vermögenslage der überschuldeten Hausbesitzer nur leicht. Trotz eines Plus von 10,4 Prozent seit Februar 2012 ist der Wertverlust immer noch beträchtlich. Ein typisches Haus kostet etwa dem bundesweiten Schnitt entsprechend 159.000 Dollar, und damit vergleichsweise günstige 8,2 Jahresmieten.

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Chicago hat einen der am wenigsten dynamischen Immobilienmärkte der USA. Ein Haus in der Heimatstadt von Präsident Obama kostet laut Zillow 159.800 Dollar. Im Monatsvergleich sanken die Preise sowohl laut Case-Shiller (Februar) als auch Zillow (März) um jeweils rund 1 Prozent. Zillow weist sogar im Jahresvergleich ein leichtes Minus aus. Die Metropole des mittleren Westens ist zwar noch die drittgrößte US-Stadt nach New York und Los Angeles, der Gesamtwert des Immobilienmarkts liegt inzwischen aber hinter Washington und San Francisco auf Rang fünf.

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Phoenix zählte neben Las Vegas zu den am schwersten von der Krise getroffenen Städten - und ist jetzt das Musterbeispiel für den Wiederaufstieg. Seit Februar 2012 ging es mit den Preisen um 23 Prozent aufwärts, stärker als irgendwo sonst. Zillow ermittelt für März sogar noch mehr Dynamik, das Durchschnittshaus in der Wüstenstadt kostet jetzt 165.600 Dollar. Phoenix erlebt sogar wieder einen regelrechten Neubauboom, in dem die Handwerker knapp werden. Denn das gewaltige Überangebot an Häusern zu Beginn der Krise hat sich angesichts des jahrelang erlahmten Baus und der weiter wachsenden Bevölkerung in einen Mangel verkehrt.

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Die nördliche Metropole Minneapolis hat nach einer Analyse der Deutschen Bank den Immobilienmarkt mit dem größten Potenzial, dank niedriger Arbeitslosigkeit, Zwangsvollstreckungsrate und guter Erschwinglichkeit. Die Preise liegen mit 180.500 Dollar 5,6 Prozent höher als vor einem Jahr. Der Markt ist aber so volatil wie die Bauten der Stadt: die (inzwischen ersetzte) Autobahnbrücke über den Mississippi, die 2007 einstürzte, oder das Baseballstadio Metrodome, dessen Dach zuletzt 2010 implodierte. Die Häuserpreise wiesen im Februar landesweit das größte Minus aus, im März das größte Plus.

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Nicht in der Case-Shiller-Auswahl von 20 Metropolen enthalten ist der Großraum Philadelphia, mit sechs Millionen Einwohnern die fünftgrößte Metropolregion der USA. Der Zillow-Index gibt den durchschnittlichen Hauspreis in der historischen Hauptstadt mit stagnierenden 186.900 Dollar an - aber vermutlich gilt das nicht für so extravagante Immobilien wie dieses an der Tolkien-Fantasiewelt orientierte "Hobbit House".

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Eine ganz andere Fantasiewelt haben sich die Hausbauer im "Inland Empire" um Riverside/San Bernardino in der kalifornischen Wüste geschaffen. Vor allem billige Häuserpreise lockten vor der Immobilienkrise gut vier Millionen Pendler in das Gebiet östlich von Los Angeles - bis die Blase platzte. Die Arbeitslosenquote von 10,5 Prozent ist die höchste aller großen Metropolregionen. Dennoch stiegen die Häuserpreise laut Zillow (Case-Shiller-Daten gibt es nicht) binnen Jahresfrist um 16,3 Prozent, auf 210.100 Dollar im März.

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Auch Baltimore wird zwar von Zillow, aber nicht von Case-Shiller erfasst. Die Immobilienpreise in der Ostküstenstadt wuchsen seit März 2012 um gerade einmal 3 Prozent auf 222.200 Dollar.

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Die Einwohner von Denver zwischen Prärie und Rocky Mountains leben vergleichsweise sorgenfrei, was auch für den Immobilienmarkt gilt. Von den 20 ausgewählten Metropolen im Case-Shiller-Index weist Denver mit minus 1 Prozent gegenüber dem im März 2006 erreichten Höhepunkt den geringsten Wertverfall aus. Ein Haus kostet etwa 234.200 Dollar. Klar aufwärts geht es in Colorado aber auch mit den Mieten, laut Zillow auf 1567 Dollar monatlich - 10 Prozent mehr als vor einem Jahr, der landesweit größte Anstieg.

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In Portland am Fuß des Vulkans Mount St. Helens hat sich der Immobilienmarkt seit März 2012 um moderate 9,4 Prozent erholt. Für ein durchschnittliches Haus muss man hier 237.100 Dollar berappen.

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Ganz ähnlich entwickelt sich weiter nordwestlich das traditionell etwas teurere Seattle. Die 280.100 Dollar pro Haus liegen 10,1 Prozent über dem Niveau von März 2012.

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Ebenfalls zu den teureren Pflastern mit 321.7400 Dollar zählt die neuenglische Hafenstadt Boston. Hier schlug die Immobilienkrise vergleichweise wenig zu. Die Mieten stiegen zuletzt deutlich um 6,6 Prozent.

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Rund um die Hauptstadt Washington, wo seit Jahren immer neue Rettungsversuche für Banken und Hausbesitzer erdacht werden, findet schon wieder ein regelrechter Bauboom statt. Der Großraum Washington hat sich früher von der Krise erholt als andere Städte. Die Hauspreise stiegen laut Case-Shiller im Jahresvergleich zuletzt um 6,9 Prozent, auf Zillow werden durchschnittlich 328.400 Dollar aufgerufen.

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New York ist mit einem Zillow-Index von 343.700 Dollar eine der teuersten Städte der Vereinigten Staaten. Absolute Spitze ist die 20-Millionen-Metropole mit dem Mietindex von Zillow, der bei 2700 Dollar pro Monat steht. Daher erscheint Kaufen, im Schnitt zum Preis von 10,6 Jahresmieten, schon wieder als sinnvolle Option. Während die Mieten zuletzt deutlich stiegen, ist die Dynamik der Kaufpreise laut Case-Shiller mit plus 1,9 Prozent im Jahresvergleich die schlappste.

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Ein Trost für die New Yorker: Noch teurer ist es in Kalifornien. Die Marinebasis San Diego an der mexikanischen Grenze entwickelt sich mit plus 10,2 Prozent seit Februar 2012 und einem Zillow-Index von 396.800 Dollar noch vergleichsweise bescheiden.

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Los Angeles hat inzwischen sogar New York als wertvollster Immobilienmarkt der USA abgelöst. Mit durchschnittlich 439.400 Dollar sind die Häuser dort 14,1 Prozent teurer als vor einem Jahr. Für den Hauskauf müssen die Einwohner der Engelsstadt (wiederum ein Mittelwert) 6,8 Jahre lang arbeiten - wenn sie können: Die Arbeitslosenquote beträgt immer noch 9 Prozent, zudem hat die Immobilienkrise auch hier viele in die Schuldenfalle getrieben.

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Wenn es nicht Kalifornien ist, muss eine der teuersten US-Städte noch weiter westlich im Pazifik liegen: In der hawaiianischen Metropole Honolulu taxiert Zillow den Häuserpreis auf 515.700 Dollar. Das entspricht 18,5 Jahresmieten. Zu großen sozialen Verwerfungen führt das aber anscheinend nicht. Honolulu weist nationale Tiefstwerte bei der Arbeitslosenquote (4,4 Prozent) und den Zwangsvollstreckungen überschuldeter Hausbesitzer (praktisch kein Problem) auf.

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Noch teurer ist der Großraum San Francisco mit 563.200 Dollar pro Haus, satte 21,4 Prozent mehr als noch vor einem Jahr. Auch die Mieten sind am Golden Gate mit 2555 Dollar für eine mittlere Wohnung nicht gerade billig. Trotzdem können sich die Einwohner mit Blick in die Umgebung fast schon glücklich schätzen ...

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Die Miete im Großraum San Jose von 2675 Dollar im Monat wird nur noch von New York getoppt, der Kaufpreis von 676.100 Dollar von überhaupt keiner Stadt. Das entspricht 21 Jahresmieten oder sieben mittleren Jahreseinkommen - auch diese beiden Kennziffern sind US-Rekord. Seit März 2012 stiegen die Kaufpreise laut Zillow um 22,1 Prozent. Heutige Unternehmensgründer im Silicon Valley können sich wohl nicht einmal mehr eine Garage leisten.

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