Checkliste Baufinanzierung Darauf kommt es an

Wie gut eine Anlageberatung war, weiß man meistens erst nach ein paar Jahren. Bei der Baufinanzierung weiß man es schon nach dem Beratungsgespräch, meint Experte Manfred Hölscher. Klicken Sie sich durch seine Checkliste.
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Wer als Immobilienkäufer beim Beratungsgespräch einen Redeanteil von drei Minuten hat, sollte seinen Abschluss anderswo tätigen, meint Manfred Hölscher, Leiter des Bielefelder Baugeldvermittlers Enderlein. "Es ist erstaunlich, wie wenig Fragen viele Bankberater stellen und wie schnell sie eine Lösung aus dem Hut zaubern", sagt er. Hölscher nennt fünf Fragen, die jeder Darlehensnehmer gestellt bekommen sollte - mindestens. "Nur so kann der Kreditnehmer sicher sein, ein passgenaues Darlehen zu erhalten", sagt Hölscher.

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1. Wie sieht Ihre Lebensplanung aus?

Bei dieser Frage geht es weniger um private Details als um die Flexibilität des Kreditnehmers. Beförderungen, Nachwuchs, Auszeit, Rente: Je nach Lebensabschnitt kann sich die Finanzsituation massiv ändern. "Der Bankberater muss wissen, wie flexibel die Darlehensrückzahlung gestaltet sein muss und wann der Kredit komplett getilgt sein sollte - wie etwa zum Renteneintritt", sagt Hölscher.

Mit diesem Wissen können qualifizierte Berater spezielle Darlehen in Betracht ziehen, die beispielsweise Tilgungsanpassungen oder die Revalutierung bereits geleisteter Tilgung zulassen.

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2. Wie sicherheitsorientiert legen Sie Geld an?

"Die Frage zielt auf Zinsbindung und Tilgungshöhe ab. Beides muss im richtigen Verhältnis zu Rücklagen und Einnahmen stehen", sagt Hölscher. Weil eine Immobilienfinanzierung durchschnittlich 25 Jahre dauert, sollte sich der Darlehensnehmer mit dem Finanzierungskonstrukt wohlfühlen. Gerade bei niedrigem Eigenkapitaleinsatz und kurzen Zinsbindungen kann das Darlehen zur Zitterpartie werden.

Zinsbindungen von unter 5 Jahren oder variable Kredite kommen für Sicherheitsorientierte nicht in Frage, sagt Experte Hölscher. Ratsamer seien Kredite mit Zinsbindungen von 10, besser aber 15 oder 20 Jahren.

Was längst nicht alle wissen: Bei längerfristigen Krediten erlaubt der Gesetzgeber eine kostenfreie Kündigung des Darlehens (ganz oder teilweise) durch den Darlehensnehmer (§ 489 BGB). Außerdem gewähren viele Banken Zinsabschläge, wenn die Finanzierung bis zum Festschreibungsende durch die vereinbarte Regeltilgung zurückgeführt wird.

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3. Von wem wird die Finanzierung maßgeblich geschultert und welche regelmäßigen Einkünfte gibt es?

Grundsätzlich gilt: Die monatliche Kreditbelastung sollte nicht mehr als 40 Prozent der nachhaltigen Monatsnettoeinkünfte überschreiten. "Wenn die Finanzierung von einem Familienmitglied geschultert wird, ist eine Risikolebensversicherung für diese Person eigentlich Pflicht", sagt Hölscher. Der Grund: Wenn es zum Tod des Kreditnehmers kommt, verliert die Familie nicht auch noch das Haus.

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4. Welche weiteren Geldzuflüsse sind zu erwarten?

Wer Geldzuflüsse "außer der Reihe" erwartet, sollte im Beratungsgespräch anschließend über Kredite mit Ausstiegsoption oder Sondertilgungsmöglichkeit sprechen. Auch variable Darlehen oder Festzinsdarlehen mit weniger als fünf Jahren Laufzeit können sinnvoll sein. Weihnachtsgeld, Tantieme oder Boni sind meist ein klarer Indikator, Sondertilgungsoptionen in die Finanzierung einzubauen.

Fallen die Sonderzahlen sehr hoch aus - etwa aufgrund von Erbschaften oder Verkäufen (Immobilien, Oldtimer, Kunst) -, sollte über variable Darlehen gesprochen werden, sagt Fachmann Hölscher. "In diesem Fall handelt es sich eher um eine Zwischenfinanzierung. Kreditnehmer benötigen dann Flexibilität", so der Experte.

Interessant können auch Festzinsdarlehen sein, die für einen Zinsaufschlag von etwa 0,4 Prozent eine ständige Ausstiegsoption bieten.

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5. Wie hoch ist Ihre Restschuld zum Ende der Zinsbindungsfrist?

Vielen Darlehensnehmern ist nicht bewusst, wie lange eine Immobilienfinanzierung insgesamt dauert und vor allem wie hoch ihre Restschuld zum Ende der Zinsbindungsfrist ausfällt. Professionelle Berater sprechen dieses Thema nicht nur an, sondern händigen aus diesem Grund dem Kunden einen Tilgungsplan aus.

"Viele Kunden wechseln danach von der Standardtilgung von 1 Prozent zu einer Tilgung von 2 Prozent oder mehr", weiß Hölscher. Das vermindert die Restschuld, es verkürzt die Gesamtlaufzeit des Kredites, spart Zinskosten und viele Institute belohnen eine höhere Tilgung sogar mit weiteren Konditionsverbesserungen. Auch Volltilgerdarlehen (vollständige Tilgung innerhalb der Vertragslaufzeit) werden für viele Kunden so zu einer Option.

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