Wohnungsnot in Deutschland Warum Wohnen so teuer ist - und was dagegen helfen soll

Wohnanlage in München: Bezahlbarer Wohnraum ist knapp in Deutschland - ebenso wie Lösungen für die Wohnungsnot.

Wohnanlage in München: Bezahlbarer Wohnraum ist knapp in Deutschland - ebenso wie Lösungen für die Wohnungsnot.

Foto: Sven Hoppe/ picture alliance/dpa

Die zunehmende Wohnungsnot in Deutschland wurde von der Bundesregierung bereits zur neuen "sozialen Frage" erklärt. Die Immobilienpreise insbesondere in Metropolregionen und Ballungszentren steigen, und die Mieten ebenfalls. Gleichzeitig werden viel zu wenig neue Wohnungen gebaut. Die Folge: Immer mehr Menschen bekommen Probleme, zu vertretbaren Kosten Wohnraum zu finden.

Was also tun? Wie komplex das Thema ist, zeigt schon die Teilnehmerliste des Wohngipfels, der vor wenigen Tagen in Berlin stattfand: Außer Kanzlerin Angela Merkel (CDU) standen darauf gleich vier Minister der Bundesregierung, alle Regierungschefs der Bundesländer, Vertreter der Städte und Gemeinden, mehr als ein Dutzend Verbände der Immobilien- und Wohnungsbranche, Mieterbund, Gewerkschaften und Baubranche.

Gemeinsam suchten sie nach Lösungen für eines der großen Probleme unserer Zeit. Vor allem in den großen Städten sind die Preise für Mieten oder Wohneigentum in den vergangenen Jahren deutlich stärker gestiegen als die Einkommen. In München etwa mussten die Menschen im Jahr 2016 im Schnitt 30,5 Prozent ihres Einkommens für das Wohnen ausgeben - das waren fünf Prozentpunkte mehr als nur drei Jahre zuvor (siehe Deutschlandkarte). Als Faustregel gilt: Wohnen ist bezahlbar, wenn man nicht mehr als ein Drittel des Einkommens dafür ausgeben muss. Die Folge: Inzwischen haben selbst Haushalte mit mittleren Einkommen zunehmend Probleme, bezahlbaren Wohnraum zu finden.

Zum starken Anstieg der Wohnkosten haben viele Faktoren geführt - unter anderem auch die anhaltende Niedrigzinsphase, wegen der viele Anleger auf der Suche nach Renditen ihr Geld in Immobilien gesteckt haben.

Das Problem: Zu wenig Wohnungen, zu hohe Preise und Mieten

Kern des Problems ist jedoch: Es gibt vor allem in den Großstädten zu wenig Wohnungen, und es werden zu wenige neu gebaut. So ist die Zahl der privaten Haushalte in den zehn größten deutschen Städten laut der Ratingagentur Scope seit 2010 um 600.000 gestiegen - im gleichen Zeitraum wurden aber nur 250.000 neue Wohnungen fertiggestellt.

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Besonders fatal für Arbeitslose und Geringverdiener: Es gibt immer weniger Sozialwohnungen - knapp 2,9 Millionen waren es im Jahr 1990, derzeit sind es nur noch 1,15 Millionen. Und es werden noch weniger, weil in den kommenden Jahren weitere Wohnungen aus der Sozialbindung herausfallen.

Demgegenüber steht eine anspruchsvolle Zielsetzung: 350.000 bis 400.000 neue Wohnungen im Jahr müssten Experten zufolge gebaut werden, um die Lage zu entspannen, davon rund 80.000 Sozialwohnungen. Im laufenden Jahr werden es aber insgesamt weniger als 300.000 sein, viel zu wenig. Die Große Koalition will trotz allem an ihrem Ziel von 1,5 Millionen neuen Wohnungen bis zum Jahr 2021 festhalten.

Wie das alles zu schaffen sein soll, erscheint zumindest fraglich. "Der Nachfrageüberhang verschärft sich und wirkt als Preistreiber sowohl bei den Mieten als auch bei den Kaufpreisen", sagt Andre Schmöller, Geschäftsführer beim Immobilienunternehmen Domicil Real Estate in München. "Hinzu kommen höhere Grundstückspreise sowie steigende Baukosten durch die hohe Auslastung von Handwerk und Baugewerbe und durch immer strengere Vorgaben zur Energieeffizienz." Verzögerungen beim Bau und langwierige Genehmigungsverfahren, so Schmöller, wirken ebenfalls bremsend auf den Wohnungsbau.

Die Ansätze: Geld und Vorteile vom Staat, mehr Bauland, besseres Bau- und Mietrecht

Mehr Geld vom Staat für private Bauherren:
Lösungsansätze, mit denen Abhilfe geschaffen werden könnte, gibt es viele. Eine Reihe von Maßnahmen wurden beispielsweise auf dem Wohngipfel in Berlin beschlossen, darunter auch Dinge, die von der Bundesregierung bereits auf den Weg gebracht wurden, wie etwa das Baukindergeld: Demnach bekommen Familien mit einem zu versteuernden Jahreseinkommen von bis zu 90.000 Euro (bei einem Kind, pro weiterem Kind sind es 15.000 Euro mehr) über zehn Jahre einen Zuschuss von insgesamt 12.000 Euro je Kind, um Wohneigentum zu bauen oder zu kaufen. Insgesamt wird der Bund dafür bis 2029 rund zehn Milliarden Euro ausgeben.

Allerdings sind sich Ökonomen weitgehend einig: Das viele Geld wird die Wohnungsnot der Mittelschicht in den Metropolen kaum lindern; stattdessen wird es vor allem in Regionen fließen, in denen es sowieso genug Wohnraum gibt - sowie an Bauherren, die ihr Vorhaben auch ohne Förderung umgesetzt hätten.

Ebenfalls beschlossen hat das Kabinett einen Steuerbonus für relativ günstige und mindestens zehn Jahre vermietete Wohnimmobilien. Die Kosten für die bis 2021 befristete Maßnahme summieren sich auf rund eine Milliarde Euro, auch hier kritisieren Experten, dass die Förderung nicht auf Regionen mit Wohnungsmangel beschränkt ist.

In diesen Regionen sind es häufig gemeinnützige Wohnungsunternehmen und Genossenschaften, die bezahlbare Wohnungen anbieten. Sie sollen laut Koalitionsvertrag durch die staatseigene KfW-Bank bei Bauvorhaben jeweils 20 Jahre lang durch Bürgschaften und vergünstigte Kredite gefördert werden.

Der Staat als Bauherr:
Jahrzehntelang sind kaum neue Sozialwohnungen gebaut worden, in den Nullerjahren haben viele Kommunen und Länder zudem ihre eigenen Wohnungsgesellschaften verkauft. Nun soll der Staat wieder verstärkt selbst bauen (lassen): Fünf Milliarden Euro will der Bund bis 2021 in den sozialen Wohnungsbau stecken - Gewerkschaften und Sozialverbände fordern sechs Milliarden Euro.

Mehr (günstiges) Bauland:
In vielen Metropolen ist Bauland sehr knapp - deswegen kann oft entweder gar nicht gebaut werden oder nur teuer, weil die Preise für die wenigen Grundstücke seit Jahren extrem steigen. Die Ausweisung von ausreichend Bauland", sagt Andreas Ibel, Präsident des BFW Bundesverbandes Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen, "ist der Flaschenhals für mehr bezahlbaren Wohnungsneubau in Deutschland."

Dabei könnte mehr Bauland ausgewiesen werden:

  • Der Bund will nun eigene Grundstücke den Städten und Ländern rasch und günstig verkaufen.
  • Städte könnten verstärkt selbst Grundstücke kaufen und als Bauland ausweisen - hier dient Wien als Vorbild. Berlin etwa will nun öfter sein Vorkaufsrecht nutzen. Doch vielen Kommunen fehlt dafür das Geld. Städtetagspräsident Markus Lewe fordert daher vom Bund einen Fonds, mit dessen Mitteln Städte Bauland kaufen und erschließen können.
  • Durch Nachverdichtung und das Aufstocken zusätzlicher Etagen kann auch auf bereits bebauten Flächen neuer Wohnraum entstehen. Viel Potenzial dafür besteht in relativ weitläufig bebauten Städten wie Berlin oder Hamburg. Doch auch hier drohen Konflikte mit den bisherigen Anwohnern, die den Neubau verhindern, verzögern oder einschränken können.
  • Der Staat kann über die Steuerpolitik Anreize setzen: So könnte die Grunderwerbssteuer für alle gesenkt werden, wenn das Schlupfloch der sogenannten Share Deals geschlossen würde, mit dem sich die Steuer bislang komplett umgehen lässt. Zudem will die Bundesregierung bei der ohnehin notwendigen Reform die Grundsteuer C für brachliegende Grundstücke einführen, um die Spekulation damit einzudämmen.

Baukosten deckeln:
Es wird nicht nur zu wenig gebaut, sondern auch viel zu teuer. Die reinen Baukosten sind seit dem Jahr 2000 deutlich stärker gestiegen als die Lebenshaltungskosten.

Michael Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft (IW Köln) führt das unter anderem auf die "sehr umfassenden und komplizierten" deutschen Bauverordnungen zurück, die sich zudem in den 16 Bundesländern unterscheiden und durch zusätzliche Regelungen in den Kommunen ergänzt werden. Voigtländer plädiert für eine radikale Vereinfachung, indem etwa nur noch Ziele für die Energieeffizienz vorgeschrieben, aber keine konkreten Vorgaben mehr gemacht werden, wie diese erreicht werden. Sogenannte Musterbauordnungen würden es ermöglichen, Gebäude nur einmal zu planen und dann in verschiedenen Bundesländern bauen zu können.

"Wichtig ist das Bekenntnis der Länder zur Harmonisierung der Musterbauordnung und Aufnahme von Typengenehmigungen", sagte auch Axel Gedaschko, Präsident des GdW Bundesverbandes deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen, im Anschluss an den Wohngipfel in Berlin. "Das wäre ein deutlicher Anschub für den seriellen Wohnungsbau."

Doch auch die Bauherren können Baukosten deutlich senken. Wenn etwa auf Keller, Tiefgaragen oder Aufzüge verzichtet und die Haustechnik effizient geplant wird, sind auch in einer Metropole rentable Neubauten mit einer Nettokaltmiete von acht Euro möglich, wie ein Beispiel aus Hamburg zeigt.

Hinzu kommen allerdings noch die Nebenkosten, die bei einem Immobilienbau oder -erwerb ebenfalls anfallen und mitunter heftig ins Kontor schlagen. Die Immobilienbranche etwa beklagt, dass die Grunderwerbssteuer in den vergangenen Jahren stetig nach oben geschraubt worden sei, von einst 3,5 Prozent auf inzwischen vielerorts bis zu 6,5 Prozent.

"Wir brauchen ein stabiles steuerliches Umfeld für die richtigen finanziellen Impulse für Wohn- und Wirtschaftsimmobilien", so Andreas Mattern, Präsident des ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss. "Dazu gehört mitunter eine gerechte, administrierbare und aufkommensneutrale Grundsteuer und ein Stopp der aus dem Ruder gelaufenen Grunderwerbsteuer-Rallye der Bundesländer." Laut Mattern gibt es in dem Zusammenhang "völlig falsche Anreize durch den Länderfinanzausgleich", die unter Federführung des Bundes geklärt werden sollten.

Anstieg der Mieten bremsen:
Selbst wenn der Neubau nun mit vielen Maßnahmen angekurbelt wird, dauert es einige Jahre, bis die Häuser stehen und es bei den Mieten Wirkung zeigen kann. Seit 2015 gibt es daher die Mietpreisbremse in Regionen mit Wohnungsmangel - die bislang allerdings nur mäßig Wirkung gezeigt hat. Soeben ist sie reformiert worden, was sie nach Experteneinschätzung ein wenig effizienter machen dürfte; zudem können Vermieter nach Modernisierungen nur noch 8 Prozent der Kosten im Jahr auf die Mieter umlegen statt bislang 11.

Randnotiz: Die SPD fordert einen radikalen Schritt: Sie will, dass Mieten in den kommenden Jahren nur noch so stark steigen dürfen wie die Inflationsrate. Weil die Union das ablehnt, wird dieser sogenannte Mietenstopp aller Voraussicht nach nicht eingeführt.

In der Immobilienwirtschaft stoßen solche Regulierungen ohnehin auf Widerstand. Die Anbieter von Wohnraum argumentieren, dass durch Veränderungen des Mietrechts das eigentliche Problem, nämlich dass es zu wenig Wohnraum gebe, nicht angegangen werde. "Deutschland fehlt es nicht an Regulierungen", sagt etwa Jürgen Michael Schick, Präsident des Immobilienverbandes IVD. "Es fehlt an Wohnungen."

Bereits einig sind sich Union und SPD dagegen, das Wohngeld zu reformieren. Das bremst zwar nicht den Anstieg der Mieten an sich, hilft aber Geringverdienern, sie sich leisten zu können. Laut dem Redaktionsnetzwerk Deutschland will die Große Koalition das Wohngeld im Jahr 2020 erhöhen und zudem die Kriterien für den Bezug praxisnäher gestalten.

Das Fazit: So einfach lässt sich die Wohnungsnot nicht lösen

Sozialer Wohnungsbau, Steuererleichterungen, Baukindergeld, Mietpreisbremse und einiges mehr - beim Wohngipfel und in dessen Umfeld wurden verschiedene Maßnahmen beschlossen, mit denen der Wohnungsnot begegnet werden soll. Ob das alles aber schnell und nachhaltig für bezahlbare Wohnungen in den Metropolen sorgen wird, wird von Experten angezweifelt. Insbesondere Gewerkschaften, Sozialverbände und Mieterbund fordern mehr Geld und klare Entscheidungen zugunsten von Mietern mit wenig Einkommen.

Tatsächlich dürfte der Bund Probleme bekommen, mit seinem vorgesehenen Budget von rund fünf Milliarden Euro die ambitionierte Anzahl von 1,5 Millionen Wohnungen bis 2021 fertigzustellen. Hohe Baukosten, mangelnde Kapazitäten und langwierige Realisierungsverfahren lassen befürchten, dass die Zahl neuer Wohnungen am Ende deutlich geringer ausfallen wird.

Ebenso werden bereits beschlossene und teure Maßnahmen wie das Baukindergeld wenig bewirken. Ohnehin könnte es sein, dass auch mit viel mehr Geld und vereinfachten Vorschriften nicht genug dringend benötigte Wohnungen entstehen werden - weil sie schlicht niemand bauen kann. Bereits jetzt gilt die Baubranche als ausgelastet, im Handwerk fehlen zudem Fachkräfte. Immer öfter lehnen Betriebe Aufträge schlicht ab oder können sie erst nach monatelangen Wartezeiten erfüllen.

Auf der anderen Seite könnten Entwicklungen in ganz anderen Bereichen die Lage auf dem Wohnmarkt etwas entspannen: Langsam neigt sich die lange Niedrigzinsphase dem Ende zu, dadurch bieten sich Investoren wieder attraktive Anlageformen abseits der Immobilienmärkte - in der Folge könnten die Häuserpreise wieder sinken, wie ein Branchengutachten prognostiziert. Die Mieten könnten dann zumindest stagnieren.

Mitarbeit: Christoph Rottwilm