Wohnungsmarkt-Ausblick Wohnungsnot bleibt - trotz Milliardengeldern von Investoren

Wohnungsneubau in Berlin: Zu wenige Fertigstellungen verschärfen die Wohnungsnot zusehends.

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Auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt wird sich die Zweiteilung, die sich in den vergangenen Jahren entwickelt hat, wohl auch im kommenden Jahr weiter verschärfen: Auf der einen Seite reißen sich Investoren um Objekte und stecken Monat für Monat Milliardenbeträge in hiesige Wohngebäude und Eigentumswohnungen. Und auf der anderen wird die Suche nach bezahlbarem Wohnraum vor allem in den Großstädten und Metropolregionen für viele Durchschnittsverdiener sowie Menschen mit geringerem Einkommen zusehends schwieriger.

Bereits seit einigen Jahren erfreuen sich deutsche Wohnimmobilien als Geldanlage bei Investoren aus dem In- und Ausland großer Beliebtheit. Allein bis zum Ende des dritten Quartals flossen 2018 einer Analyse von BNP Paribas Real Estate zufolge beinahe 12,3 Milliarden Euro in größere deutsche Wohnungsbestände. Das war eine Steigerung von mehr als einem Drittel gegenüber dem Vorjahreszeitraum, so BNP. Unzählige Verkäufe kleinerer Einheiten kommen zudem noch obendrauf.

Verschiedene Vertreter der Immobilienbranche äußerten bei einer telefonischen Presserunde am Mittwoch die Erwartung, dass sich an dieser Entwicklung auch im kommenden Jahr nicht viel ändern wird: Deutsche Wohnimmobilien bleiben bei Investoren beliebt, so der Tenor. Die Milliarden strömen also weiterhin in den Markt, was zugleich auch weiter steigende Preise zur Folge haben dürfte.

Hauptgrund für die Nachfrage der Käufer ist den Marktteilnehmern zufolge das niedrige Zinsniveau, das einerseits eine günstige Finanzierung ermöglicht und andererseits alternative Anlagemöglichkeiten mitunter weniger attraktiv erscheinen lässt. Dabei geht die Immobilienbranche offenbar davon aus, dass sich an dieser Zinskonstellation auch im kommenden Jahr kaum etwas ändern wird: Die Europäische Zentralbank werde vor dem Ende 2019 nicht an der Zinsschraube drehen, so die einhellige Erwartung. Daher bleibe das Umfeld weitgehend wie gehabt.

Vor dem Hintergrund wirken offenbar auch seit Jahren steigende Immobilienpreise kaum abschreckend. "Die Nachfrage von Seiten der Investoren bleibt ungebrochen", sagte beispielsweise Andre Schmöller, Geschäftsführer beim Immobilien-Investmentunternehmen Domicil Real Estate Group in München. Die Käufer seien vor allem an der sicheren Geldanlage interessiert, so seine Beobachtung. Steigende Preise und damit sinkende Renditen wirken daher auf viele kaum abschreckend, so Schmöller.

Die Krux ist jedoch: Obwohl seit Jahren so viel Geld in den hiesigen Wohnimmobilienmarkt fließt, nimmt die viel zitierte Wohnungsnot immer weiter zu. Vor allem in Großstädten und Ballungszentren steigen die Einwohnerzahlen, und es entstehen zu wenige Neubauten, um allen eine erschwingliche Bleibe zu bieten. Zudem geht es nicht nur mit den Immobilienpreisen, sondern in der Folge auch mit den Mieten nach oben. Auch dies trägt zu den Problemen am Wohnungsmarkt bei.

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Zwar hat die Zahl der Asylbewerber seit dem Höhepunkt im Jahr 2015 inzwischen wieder deutlich abgenommen. Seit geraumer Zeit kommen Jahr für Jahr jedoch auch zahlreiche reguläre Zuwanderer nach Deutschland. Seit 2012, so rechnet Michael Schlatterer vom internationalen Immobilienberater CBRE vor, seien insgesamt rund 4,5 Millionen Menschen aus dem Ausland nach Deutschland übergesiedelt. Auch im kommenden Jahr sei mit einer Zahl in Höhe von mehr als 500.000 zu rechnen, so Schlatterer.

Auf der anderen Seite bleibt die Anzahl der fertiggestellten Neubauwohnungen seit Jahren hinter den Notwendigkeiten zurück. Erforderlich wären Jahr für Jahr 300.000 bis 400.000 neue Wohnungen im gesamten Bundesgebiet, so Schlatterer. 2017 beispielsweise wurden seinen Angaben zufolge jedoch lediglich 250.000 Einheiten erstellt. Und im kommenden Jahr rechnet der CBRE-Experte ebenfalls mit nicht mehr als 280.000 neuen Wohnungen.

Die Folge dieses auseinanderklaffenden Verhältnisses von Angebot und Nachfrage sind wiederum steigende Preise für Wohnimmobilien sowie steigende Mieten selbst in Städten wie Hannover, Bremen oder Dortmund, wo es eigentlich kaum übermäßigen Druck durch Zuzug von außen gibt, sagt Schlatterer.

Blicke richten sich auf die Politik

Was also tun? Gefragt nach Lösungen für das Wohnungsproblem richten sich die Blicke der Immobilien-Player häufig auf die Politik, deren Maßnahmen bisher - wie beispielsweise, so Schlatterer, das "Herumdoktern an der Mietpreisbremse" - noch längst nicht ausreichten.

Erforderlich sei es vielmehr vor allem, etwas gegen den Mangel an Baugrund zu tun. Grund und Boden müsse von Seiten der Kommunen schneller und in größerem Maße zur Verfügung gestellt werden, so die Marktteilnehmer. Dabei gelte es auch, die Arbeit von Bauämtern zu beschleunigen. Zudem wird gegenwärtig offenbar mit dem knappen Baugrund von Seiten der Investoren kräftig spekuliert. So wechseln Grundstücke mitunter mehrfach den Besitzer, bevor darauf etwas gebaut wird. Das sorgt nicht nur für Zeitverzug, sondern es erhöht auch die Immobilienpreise.

Ein weiteres Problem sind nach Ansicht der Immobilienmarkt-Akteure die stetig steigenden Baukosten. Sebastian Fischer, Vorstand des Berliner Projektentwicklers Primus Immobilien, nennt vor allem drei Faktoren, die die Baukosten seiner Ansicht nach immer weiter in die Höhe treiben. Zum einen gebe es in der Branche verschiedene Anbieter, die über Quasi-Monopole auf bestimmte Baustoffe verfügten. Diese könnten daher mitunter übermäßige Preissteigerungen durchsetzen, so Fischer.

Einen Beitrag zu den steigenden Baukosten leistet nach Ansicht des Bauträgers zudem wiederum die Politik mit immer neuen Anforderungen beispielsweise an die Energieeffizienz oder die Sicherheit der Gebäude. Und schließlich sei da noch der immense Mangel an Baupersonal und Handwerkskräften, der die Preise ebenfalls in die Höhe treibe.

Was tut also die Politik ihrerseits? Die Bundesregierung hat das Problem immerhin erkannt und vor einigen Wochen auf einem großen "Wohnungsgipfel" in Berlin mit zahlreichen Vertretern der Branche sowie von Verbänden und Interessengruppen diskutiert. Verschiedene Maßnahmen wurden auf den Plan gesetzt sowie zum Teil bereits realisiert. Zuletzt verabschiedete der Bundestag beispielsweise Ende November ein größeres Gesetzespaket gegen steigende Mieten.

Die Wohnungsnot in Deutschland wird allerdings auch dies bestenfalls marginal lindern.