Flüchtlingsunterkünfte dringend gesucht Wenn Beschlagnahme droht - was Wohnungseigner jetzt wissen müssen

Großer Andrang: Die vielen Tausend Flüchtlinge aus Krisengebieten, die derzeit nach Deutschland strömen, bringen viele Kommunen an den Rand ihrer Kapazitäten

Großer Andrang: Die vielen Tausend Flüchtlinge aus Krisengebieten, die derzeit nach Deutschland strömen, bringen viele Kommunen an den Rand ihrer Kapazitäten

Foto: Bernd Von Jutrczenka/ dpa

In Deutschland geht mal wieder ein Gespenst um. Das Gespenst der massenhaften Beschlagnahmung von Wohnungen. Hintergrund ist der anhaltende Andrang von Flüchtlingen aus Krisengebieten, der viele Kommunen bei der Frage der Unterbringung mehr und mehr an ihre Grenzen bringt. Containerdörfer, Zeltstädte, Turnhallen, Hotels - vielerorts sind die Möglichkeiten allmählich ausgeschöpft. Kein Wunder, dass in einigen Rathäusern bereits über drastische Maßnahmen nachgedacht wird.

In Berlin beispielsweise wurden bereits mehrere Gewerbeimmobilien beschlagnahmt, um darin Flüchtlinge unterzubringen. Zudem will die Stadt Asylanwärter per Zwang in der Wohnanlage Riehmers Hofgarten, die zu einem großen Teil leer steht, einquartieren. Der Streit darüber geht zurzeit durch die Medien.

Spätestens damit wird die Beschlagnahmung von Wohneigentum in der aktuellen Flüchtlingskrise zum realistischen Szenario. Und selbst wenn "massenhafte Beschlagnahmungen von Wohnungen" kaum bevorstehen dürften, stellen sich zahlreiche Eigentümer und Vermieter zu dem Thema vermutlich eine Menge Fragen.

Gemeinsam mit Gerold Happ, Rechtsanwalt und Immobilienrechtsexperte des Eigentümerverbandes Haus & Grund, beantwortet manager-magazin.de die wichtigsten:

Unter welchen Umständen können Wohnungen beschlagnahmt werden?

Sache der Polizei: Im Notfall können in Deutschland Wohnungen beschlagnahmt werden - womöglich auch, um Flüchtlinge darin unterzubringen

Sache der Polizei: Im Notfall können in Deutschland Wohnungen beschlagnahmt werden - womöglich auch, um Flüchtlinge darin unterzubringen

Foto: Victoria Bonn-Meuser/ picture alliance / dpa

Die Beschlagnahmung von Wohnungen ist im Polizei- und Ordnungsrecht geregelt und theoretisch jederzeit möglich. Voraussetzung ist allerdings, dass eine Notsituation vorliegt und eine Beschlagnahme dazu dient, eine akute Gefahr für Personen abzuwenden. In der Vergangenheit wurden Wohnungen nur in Einzelfällen beschlagnahmt, um vorübergehend zu verhindern, dass ihre ursprünglichen Mieter obdachlos werden.

Vor dem Hintergrund wird klar, weshalb zumindest die vorausschauende Beschlagnahmung von Wohnungsbeständen für Flüchtlinge, die in Zukunft erwartet werden, höchst umstritten ist.

Anders liegt der Fall, wenn beispielsweise eine Gruppe von Flüchtlingen gerade mit dem Zug angekommen ist und auf der Straße steht. In so einem Fall wäre eine Beschlagnahmung unter Umständen denkbar. Voraussetzung ist aber, dass die Kommune bereits alle anderen Unterkunftsmöglichkeiten - etwa in Turnhallen oder Hotels - ausgeschöpft hat. Außerdem muss die Kommune wohl zunächst anbieten, eine Wohnung zu mieten, bevor sie sie beschlagnahmt.

Was, wenn der Gesetzgeber die Rechtslage ändert?

Blick auf das Hamburger Rathaus: In der Hansestadt wird ein Gesetz zur Regelung von Wohnungsbeschlagnahmungen vorbereitet

Blick auf das Hamburger Rathaus: In der Hansestadt wird ein Gesetz zur Regelung von Wohnungsbeschlagnahmungen vorbereitet

Foto: Maurizio Gambarini/ picture alliance / dpa

Grundsätzlich gibt es im deutschen Recht den sogenannten Vertrauensschutz in Form des Rückwirkungsverbots. Das heißt, Bürger müssen nicht befürchten, durch Änderungen rückwirkend benachteiligt zu werden.

Dennoch könnte sich die Situation beim Thema Beschlagnahmung von Wohnungen vielerorts ändern. Die Regelung solcher Eingriffe fällt unter die Verantwortung der Bundesländer. Zumindest in Hamburg wurde bereits ein Gesetzesantrag in den Senat eingebracht, demzufolge die Beschlagnahmung von Wohnungen explizit zur Flüchtlingsunterbringung vereinfacht werden soll. Andere Länder könnten dem Beispiel folgen.

Auch dem geplanten Hamburger Gesetz zufolge muss die Kommune allerdings zunächst alle anderen Möglichkeiten der Unterbringung ausgereizt haben. Zudem ist ebenfalls eine Entschädigung für die Beschlagnahmung vorgesehen.

Welche Vermieter müssen mit Beschlagnahmungen rechnen?

Flüchtlingsunterkunft in Berlin: Kommunen sind vor allem an großen Flächen interessiert, die schnell und vergleichsweise unkompliziert belegt werden können

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Foto: DPA

Die Kommunen sind in erster Linie an größeren Flächen interessiert, auf denen sie schnell und unkompliziert möglichst viele Leute vorübergehend unterbringen können. Leerstehende Bürogebäude wie eine ehemalige Landesbank-Zentrale in Berlin, die bereits sichergestellt wurde, eignen sich daher gut.

Am Wohnungsmarkt dürfte das bedeuten, dass zunächst vor allem größere Wohnblocks mit hohem Leerstand in Betracht kommen. Einzelne Wohnungen dagegen dürften aufgrund des höheren Verwaltungsaufwandes im Verhältnis zum Fassungsvermögen weiter unten auf der Liste stehen.

Können nur leere Wohnungen beschlagnahmt werden, oder auch vermietete?

Mehrfamilienhäuser im sächsischen Plauen: Vor allem in Ostdeutschland stehen viele Wohnungen leer - dort könnten Flüchtlinge einziehen

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Foto: DPA

Sofern es sich um private Wohnungen handelt, dürfte es keine Möglichkeit geben, eine vermietete Wohnung, die bewohnt wird, zu beschlagnahmen. Das wäre zum einen ein unerlaubter Eingriff in bestehende Vertragsverhältnisse. Zum anderen ergäbe sich eine fragwürdige Rechnung: Person A (plus x) würde auf die Straße gesetzt, um Person B (plus x) von der Straße zu holen.

Letzteres allerdings hat die Stadt Nieheim in Nordrhein-Westfalen vor Kurzem nicht daran gehindert, einen Medienberichten zufolge seit 16 Jahren bestehenden Mietvertrag zu kündigen, um statt der allein stehenden Mieterin eine Gruppe Flüchtlinge in der Immobilie unterzubringen. Diese Kündigung ist allerdings rechtlich umstritten.

Wie können sich Vermieter gegen Beschlagnahmungen zur Wehr setzen?

Unparteiische Justiz: Im Zweifel müssen Richter über die Rechtmäßigkeit einer Beschlagnahmung entscheiden

Unparteiische Justiz: Im Zweifel müssen Richter über die Rechtmäßigkeit einer Beschlagnahmung entscheiden

Foto: DPA

Selbstverständlich sieht das deutsche Recht gegen einen polizeilichen Akt wie die Beschlagnahmung einer Wohnung auch Gegenmittel vor. Zunächst kann der Eigentümer bei der Polizeibehörde, die die Beschlagnahmung durchführt, Widerspruch einlegen. Wird dieser zurückgewiesen, so besteht die Möglichkeit, dagegen zu klagen.

Entscheidend ist dabei, ob dem Widerspruch von der Behörde eine aufschiebende Wirkung zugesprochen wird. Das heißt: Wird die Entscheidung darüber erst abgewartet, oder sollen die Flüchtlinge trotzdem sofort einziehen. In letzterem Fall dürfte es ratsam sein, bei Gericht einstweiligen Rechtsschutz zu beantragen (vulgo: eine einstweilige Verfügung).

Was ist mit dem Mietausfall während einer Beschlagnahmung?

Streitpunkt Miethöhe: Die Entschädigung für eine Beschlagnahmung orientiert sich an der ortsüblichen Miete - aber wie hoch ist die?

Streitpunkt Miethöhe: Die Entschädigung für eine Beschlagnahmung orientiert sich an der ortsüblichen Miete - aber wie hoch ist die?

Foto: Kay Nietfeld/ dpa

Wird eine Wohnung beschlagnahmt, so muss der Eigentümer dafür angemessen entschädigt werden. In der Regel zahlt die Behörde in so einem Fall die ortsübliche Miete, die sich am Mietspiegel orientiert.

Welche Handlungsalternativen haben Vermieter?

Die bessere Alternative? Eigentümer sollten sich überlegen, ob sie einer möglichen Beschlagnahmung nicht besser durch einen Mietvertrag mit der Kommune zuvorkommen können

Die bessere Alternative? Eigentümer sollten sich überlegen, ob sie einer möglichen Beschlagnahmung nicht besser durch einen Mietvertrag mit der Kommune zuvorkommen können

Foto: Dieter Assmann/ dpa/dpaweb

Bevor eine Wohnung beschlagnahmt wird, dürfte die Kommune darum bitten, diese Wohnung mieten zu dürfen. Und in vielen Fällen dürfte es die bessere Alternative sein, lieber einen Mietvertrag zu unterschreiben, als die Wohnungsschlüssel zwangsweise einem Polizeibeamten in die Hand zu drücken.

Der Grund: Zwar bleibt der Eigentümer als Vermieter in der Pflicht, sich um die Instandhaltung der Wohnung zu kümmern und größere Schäden zu beheben. Gleichzeitig kann er aber selbst entscheiden, welche Miete er verlangt. Diese darf zwar bestimmte Grenzen nicht überschreiten. Ein Mietzins, der über der zu erwartenden Entschädigung im Falle der Beschlagnahmung liegt, erscheint aber allemal realistisch.

Wie lange kann die Beschlagnahmung einer Wohnung dauern?

Protest gegen Wohnraumknappheit in Hamburg: Kommunen könnten wegen des Flüchtlingsansturms auch ihre Neubauaktivitäten beschleunigen

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Foto: Angelika Warmuth/ picture alliance / dpa

Grundsätzlich sind für Beschlagnahmungen keine Fristen vorgesehen. Da es sich aber um Notmaßnahmen handelt, müssen sie enden, sobald die Notlage nicht mehr gegeben ist.

Das heißt: Auch während der Beschlagnahmung muss sich die Kommune bemühen, anderweitige Unterbringungsmöglichkeiten zu finden oder zu erstellen, beispielsweise durch die Errichtung zusätzlicher Containerdörfer oder durch Wohnungsneubau.

Das Beschlagnahmungsgesetz, das derzeit in Hamburg vorbereitet wird, soll übrigens zunächst bis März 2017 befristet sein - und spätestens dann müssen auch alle Beschlagnahmungen, die auf Grundlage der Vorschrift durchgeführt wurden, enden.

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