Erstmals mehr als 100 Milliarden Euro Investoren stecken Rekordsumme in Immobilien

Angesichts niedriger Zinsen floriert weiter das Geschäft mit Büro-, Einzelhandels- und Wohnimmobilien: 2021 steckten Großinvestoren so viel Geld in deutsches Betongold wie nie zuvor - vor allem ein prominenter Deal sticht heraus.
Im Blick der Investoren: In Berlin gab es im vergangenen Jahr einige besonders große Immobiliendeals

Im Blick der Investoren: In Berlin gab es im vergangenen Jahr einige besonders große Immobiliendeals

Foto: Dirk Sattler / IMAGO

Im vergangenen Jahr haben Großinvestoren aus dem In- und Ausland zusammen erstmals mehr als 100 Milliarden Euro in deutsche Immobilien gesteckt. Wie verschiedene Researcher berichten, lag das Transaktionsvolumen von Gewerbe- und Wohnimmobilien zusammen deutlich über dieser runden Marke. Der international agierende Immobiliendienstleister JLL etwa kommt auf eine Gesamtsumme von 111,1 Milliarden Euro. Das entspreche einem Plus von 36 Prozent gegenüber dem Vorjahr, für das ein Volumen von 81,5 Milliarden Euro notiert wurde, und sei ein "Fabelrekord", so die Analysten von JLL.

Nach Berechnung von BNP Paribas Real Estate, einer Tochter der französischen BNP Paribas Gruppe, beträgt das Gesamtvolumen sogar gut 115 Milliarden Euro. 64,1 Milliarden Euro seien in Gewerbeimmobilien investiert worden, und 51 Milliarden Euro in Wohnimmobilien, so BNP.

Große Deals in der Hauptstadt Berlin

Mit ausschlaggebend für den enormen Anstieg des Marktvolumens war vor allem ein Deal: die Übernahme der Wohnungsgesellschaft Deutsche Wohnen durch Deutschlands größten Vermieter Vonovia, durch die das größte Wohnungsunternehmen in Europa entsteht. Nachdem sich Vonovia knapp 90 Prozent der Anteile am ehemaligen Wettbewerber sichern konnte, seien allein für diese Transaktion rund 22 Milliarden Euro in die Marktsumme aufgenommen worden, schreibt das Immobilienberatungsunternehmen NAI Apollo, das ebenfalls Marktzahlen veröffentlichte. Der Großteil der Einheiten befinde sich in Berlin, wodurch die Bundeshauptstadt noch stärker in den Fokus des Marktgeschehens rücke, so NAI Apollo.

Dazu passend spielten sich auch die beiden nächstgrößeren Wohnungsdeals im vergangenen Jahr großteils in Berlin ab. Auf Platz zwei nach Vonovia/Deutsche Wohnen folgt der Verkauf des deutschen Wohnungsbestands von Akelius im dritten Quartal. Dabei hat die schwedische Heimstaden-Gruppe das Portfolio mit mehr als 14.000 Einheiten in Berlin und knapp 3600 Einheiten in Hamburg für geschätzte fünf Milliarden Euro erworben, so NAI Apollo.

Wohnimmobilien stehlen Gewerbeobjekten die Show

Es folgt der Ankauf von mehr als 15.000 Wohn- und Gewerbeeinheiten durch das Land Berlin für die landeseigenen Wohnungsunternehmen Howoge, Degewo und Berlinovo aus den Beständen der Deutsche Wohnen und Vonovia für 2,5 Milliarden Euro, der ebenfalls im dritten Quartal stattfand. "Die drei größten Abschlüsse des Jahres konzentrieren sich alle auf Berlin. Dies unterstreicht die hohe Anziehungskraft der Hauptstadt trotz aller Enteignungs- und Regulierungsdiskussionen", so NAI-Research-Chef Konrad Kanzler.

Die Zahlen zeigen, wie attraktiv deutsche Wohnimmobilien auf Investoren aus dem In- und Ausland weiterhin wirken. Laut JLL stieg das Gesamtvolumen der Wohnungstransaktionen von 25,2 Milliarden Euro im Jahr 2020 auf 52,2 Milliarden Euro im vergangenen Jahr. Wohnimmobilien haben damit den Zahlen zufolge einen Anteil von 47 Prozent am gesamten Immobilien-Investmentmarkt.

Auf Platz zwei der Beliebtheitsliste standen Büroobjekte. Deren Volumen stieg laut JLL auf 27,5 Milliarden Euro (Vorjahr: 24,3 Milliarden Euro). Der Marktanteil sank allerdings wegen der Dominanz der Wohnungsdeals von 30 auf 25 Prozent. Das Investitionsvolumen der Einzelhandelsimmobilien - drittgrößter Posten in der Rechnung - ging von 10,4 auf 8,5 Milliarden Euro zurück (Marktanteil: 8 Prozent).

Das starke Jahresergebnis "dokumentiert zum einen die Attraktivität des deutschen Marktes quer durch alle Sektoren und zum anderen ist es nach wie vor Ausdruck eines Mangels an renditebringenden Alternativen", kommentiert Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany, die Zahlen. Fest stehe aber auch: "Alle Themen, die den Markt 2021 begleitet haben, darunter Corona, Lieferengpässe, Inflationsanstieg, Nachhaltigkeit oder die Zukunft der Büroarbeit, bleiben auch 2022 erhalten."

Für die weitere Marktentwicklung dürfte vor allem die Zinsentwicklung ausschlaggebend sein. Dabei richten sich die Blicke insbesondere auf den jüngsten Anstieg der Inflationsraten. Im November lag die Inflation hierzulande laut Statistischem Bundesamt bei 5,2 Prozent, so hoch wie zuletzt im Jahr 1992. Für das Gesamtjahr 2021 dürfte die Inflationsrate um 3 Prozent gestiegen sein. "Anders als im Dollar-Raum gehe ich aber für Europa von einer kurzfristigen Inflationsphase aus, sodass wir bereits 2022 wieder eine gewisse Entspannung bei den Verbraucherpreisen in Deutschland erleben dürften", erwartet Jan Eckert, Head of Capital Markets JLL Germany, Austria, Switzerland.

Investoren haben viel Geld zum Anlegen

Der Kapitaldruck der Investoren bleibt derweil auch in den nächsten Jahren hoch und wird sogar weiter steigen, glaub Eckert. In den kommenden vier Jahren werden deutsche Staatsanleihen im Volumen von insgesamt fast einer Billion Euro auslaufen, sagt er. Selbst bei einem bis dahin steigenden Zinsniveau werde ein Teil des Kapitals in Immobilien fließen. "Aktuell laufen auch Kapitaleinsammelaktivitäten sehr erfolgreich und mit dem Abflauen der Pandemie wird zusätzliches internationales Kapital auf den deutschen Markt kommen", so Eckert. "Hier herrscht derzeitig einiges Aufholpotenzial."

Auch Nico Keller von BNP Paribas Real Estate gibt sich optimistisch. "Aus heutiger Sicht spricht vieles dafür, dass auch die Perspektiven für das Jahr 2022 positiv sind", sagt er. "Die Investitionsbereitschaft der Anleger ist unverändert hoch und gleichzeitig wurde eine Reihe größerer, laufender Transaktionen mit ins neue Jahr genommen."

Auch Keller glaubt, dass Investoren nach der Corona-Pandemie sogar noch zusätzliche Mittel frei machen werden. "Sollte das Wirtschaftswachstum nach Übergang von der pandemischen in die endemische Phase und Überwindung der Lieferengpässe voll anspringen und entsprechende Nachholeffekte wirksam werden, dürfte sich die positive Entwicklung noch einmal spürbar beschleunigen", sagt er.

cr
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