US-Immobilien-Trend "white boxing" Aufhübschen per Abrissbirne

"white boxing": Statt ein Anwesen so wohnlich wie möglich zu gestalten, werden Immobilen neuerdings in den USA vor dem Verkauf in den Rohzustand versetzt

"white boxing": Statt ein Anwesen so wohnlich wie möglich zu gestalten, werden Immobilen neuerdings in den USA vor dem Verkauf in den Rohzustand versetzt

Foto: Marco Ricca/Extell Development

Wenn in Deutschland ein Luxusanwesen für einen mehrstelligen Millionenbetrag zum Verkauf steht, kann der Käufer eigentlich sicher sein, dass vor dem Besichtigungstermin äußerste Sorgfalt darauf verwendet wurde, das Kaufobjekt von seiner besten Seite zu zeigen. Eine ganze Berufszunft, so genannte "home stager" kümmern sich darum, die Immobilie, mit den richtigen Möbeln, der richtigen Beleuchtung und den richtigen Wohnaccessoires so einladend wie möglich zu gestalten. Teilweise werden die Anwesen nur für den Verkaufsprozess sogar mit Möbeln ausgestattet, die eigentlich gar nicht zur Immobilie gehören, sondern extra für die Verkaufspräsentation angekarrt und in den Räumen aufgestellt wurden.

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Ein neuer Trend aus den USA  geht jetzt in die gegensätzliche Richtung. Statt ein Anwesen so wohnlich wie möglich zu gestalten, werden beim "white boxing"  Immobilen vor dem Verkauf in den Rohzustand versetzt.

Erklärtes Ziel: Dem Käufer eine Art weiße Leinwand zu bieten, auf der er die Immobile dann ganz nach seinen eigenen Ideen und Wünschen umgestalten kann. Und ihm gleichzeitig die Abrissarbeiten nach dem Kauf zu ersparen.

Alles wird rausgerissen

Der Trend, von dem unter anderem US-Medien wie CNBC  oder Fachportale wie realtor.com  oder das Magazin "Builder"  in seiner Onlineausgabe berichten, ist demnach vor allem im absoluten Luxussegment angesagt. Vor allem bei Anwesen, die sich durch eine besondere landschaftliche Lage oder einen besonderen Ausblick auszeichnen.

Wie Maklerin Jade Mills von Coldwell Banker in Beverly Hills builderonline.com  sagte, lassen sich mit Immobilien, bei der sämtliche Innenausbauten, Möbel, die Wandverkleidungen, Bodenbeläge und zum Teil sogar Zwischenwände herausgerissen wurden, höhere Preise erzielen als mit möblierten Anwesen. Die meisten Käufer in diesem Preissegment würden ohnehin alles herausreißen und die Einrichtung dann nach eigenem Geschmack gestalten.

Luxus-Käufer zahlen mehr für Rohzustand

Einen Trend, den auch ihr Kollege Josh Greer von Hilton & Hyland sieht, der ebenfalls rund um Hollywood Anwesen für Superreiche vermakelt. In diesen Kreisen sei der Kauf "von der Stange" nicht gefragt, zitierte ihn builder.com . Es gehe vielmehr um Personalisierung - und das in einem extremen Ausmaß.

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Allerdings sei der Trend noch relativ neu, betonte Greener. Noch vor ein paar Jahren sei es fast undenkbar gewesen, im Luxussegment mit einer unausgebauten Bestandsimmobilien an den Markt zu gehen.

Das habe sich mittlerweile aber gewandelt. Nun würde die Rohbau-Variante - im Branchensprech gerne auch euphemistisch als "designer-ready", "white box", "warm shell", "custom shell" oder "vanilla shell" verkauft - von vielen als deutlich attraktiver empfunden als die einzugsfertige Variante. Ein Trend der offenbar auch bei Luxusneubauten in den USA zu beobachten ist. 

Dass der "White-Boxing"-Trend demnächst auch nach Deutschland rüberschwappt, daran haben Immobilienexperten allerdings so ihre Zweifel.

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Zum einen, weil nur ein Teil der Käufer von Bestandsimmobilien ihre neu erstandenen Anwesen komplett umgestalten, wie der Hamburger Premium-Makler Björn Dahler von Dahler & Company beobachtet hat. Und die Verkäufer mit einem Rückbau so einen beträchtlichen Käuferkreis, der weniger investieren wolle, ausschlössen.

Zum anderen sei zu beobachten, dass es Kunden hierzulande eher abschrecke, "wenn Immobilien sich noch im Rohbau befinden oder sehr 'heruntergewohnt' sind", sagt Dahlers Makler-Kollege Jan Witte von Engel & Völkers. Zwar verfügten beispielsweise Innenarchitekten, und handwerklich begabte Kunden durchaus über entsprechende Vorstellungskraft. "Der 'normale Kunde' braucht jedoch Visualisierungen, Bilder, Anregungen und ähnliches, damit er sich das Objekt renoviert vorstellen kann", so Witte.

Deutsche scheuen "Aufhübsch"-Investments

Zudem sind laut Dahler Verkäufer hierzulande nur sehr beschränkt bereit, in die "Aufhübschung" ihrer zum Verkauf stehenden Immobilien beispielsweise für externe "Home Stager" Geld zu investieren. Selbst ein paar hundert Euro seien vielen hier zu teuer, erläutert er im Gespräch mit manager-magazin.de.

Einer neuen Form des "white-boxing" rechnen sowohl Dahler als auch Witte allerdings auch hierzulande Chancen aus. Schon jetzt seien Technologien, die virtuelle 360-Grad-Rundgänge in Immobilienobjekten ermöglichen, deutlich besser und auch günstiger geworden als dies noch vor einigen Monaten der Fall gewesen sei, so Dahler. So könnte sich - ohne dass Verkäufer schon im Vorfeld einen Rückbau beauftragen müssen - womöglich schon durch digitales "white boxing" für Käufer völlig neue Perspektiven eröffnen.

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