Wohnungsmarkt Wertvolle Tipps für Eigentümer bei der Mietersuche

Spätestens seit dem Gesetzentwurf aus dieser Woche ist es offiziell: Laut großer Koalition sollen Wohnungsvermieter die Courtage für Makler künftig selber bezahlen. Um das Geld zu sparen, dürften viele Eigentümer lieber auf eigene Faust nach Mietern suchen. Doch das hat seine Tücken.
Von Richard Haimann
Kampf um die Courtage: Nach dem Willen der Bundesregierung sollen Immobilienmakler künftig von Vermietern bezahlt werden, statt wie bisher meist von Mietern

Kampf um die Courtage: Nach dem Willen der Bundesregierung sollen Immobilienmakler künftig von Vermietern bezahlt werden, statt wie bisher meist von Mietern

Foto: Marijan Murat/ picture alliance / dpa

Hamburg - "Einen Makler? Den brauche ich nicht." Landwirt Hans-Wilhelm M.* hat den benachbarten Resthof neben seinem Anwesen im Landkreis Harburg von den Toren Hamburgs vor Jahren aufgekauft und in fünf kleine Wohnungen aufgeteilt. Seither hat er alle Mieter selbst gefunden. "So ein Makler verlangt doch nur viel Geld, um den Haustürschlüssel umzudrehen", sagt der Inhaber eines Schweinemastbetriebs.

Die gesetzlich zulässige Courtage von zwei Monatskaltmieten schrecke nur Interessenten ab. "Ohne Makler lassen sich Wohnungen viel schneller vermieten", ist der 63jährige überzeugt.

So wie der Landwirt dürften bald noch viel mehr private Vermieter agieren. Denn die große Koalition in Berlin will das Maklerrecht reformieren, spätestens seit dem Gesetzentwurf, den Justizminister Heiko Maas in dieser Woche vorgelegt hat, ist das offiziell. Künftig soll das Bestellerprinzip greifen. Es sieht vor, dass derjenige die Maklercourtage zahlen muss, der den Vermittler beauftragt. Und das ist immer der Vermieter. "Ein Makler kann nur aktiv werden, wenn er vom Eigentümer mit der Suche nach einem Mieter beauftragt wurde", erläutert Jürgen Michael Schick, Vizepräsident der Maklervereinigung IVD.

Bislang bestimmen Angebot und Nachfrage am jeweiligen Wohnungsmarkt, wer die Courtage trägt. In Regionen mit schrumpfenden Einwohnerzahlen und hohen Wohnungsleerständen kommen die Vermieter für die Kosten des Vermittlers auf, wenn sie denn einen zu Hilfe nehmen. "Wohnungssuchende finden in diesen Gegenden so viele Angebote, dass es für sie keinen Grund gibt, die Courtage zu zahlen", erläutert Günter Vornholz, Professor für Immobilienökonomie an der EBZ Business School in Bochum.

Vorsicht vor Mietnomaden

Anders ist die Lage bislang in großen Städten mit knappem Wohnungsangebot. "Hier können die Vermieter die Vermittlungsgebühr auf die Mieter abwälzen, weil die Zahl der Wohnungssuchenden größer ist als das Angebot", sagt Vornholz.

Damit wird es nach der Gesetzesänderung vorbei sein. Dann werden auch hier die Vermieter die Courtage zahlen - oder selbst auf die Suche nach einem Mieter gehen müssen. Michael Voigtländer, Immobilienökonom beim Institut der Deutschen Wirtschaft in Köln, vermutet, das letzteres geschehen wird. "Etliche private Eigentümer werden sich die Kosten für einen Makler sparen wollen und versuchen, ihre Wohnungen selbst zu vermieten." Dieser Ansicht ist auch Inka-Marie Storm, Referentin für Miet- und Immobilienrecht beim Eigentümerverband Haus & Grund: "Viele private Vermieter werden künftig lieber selbst vermieten." Doch das ist nicht ohne Risiko.

Die schlimmste Gefahr, die einem privaten Vermieter drohen kann: Er holt sich Mietnomaden ins Haus - Betrüger, die bereits mit der Absicht einziehen, nie die Miete zu zahlen. Sie setzen darauf, dass es viele Monate, wenn nicht Jahre dauern kann, bis der Eigentümer eine Räumungsklage gegen sie erwirkt. Vor dem Auszug zerstören sie häufig noch die Kücheneinrichtung, Duschen, Waschbecken und Toiletten. "Die Schäden, die Mietnomaden anrichten, können zehntausende Euro betragen und private Vermieter in die Insolvenz treiben", weiß Gerold Happ, Jurist und Geschäftsführer bei Haus & Grund.

Experten streiten seit Jahren darüber, wie hoch die Zahl der Mietnomaden in Deutschland tatsächlich ist. Eine Studie der Fakultät der Rechtswissenschaften der Universität Bielefeld kam 2010 zu dem Ergebnis, dass von 1350 von Vermietern gemeldeten Mietschadensfällen tatsächlich nur 426 - gut ein Drittel - von vorsätzlich agierenden Mietnomaden verursacht wurden. Allerdings schreiben die Forscher auch: "Aus dieser Zahl lassen sich keine Schlüsse auf das tatsächliche Aufkommen von Mietnomaden in Deutschland ziehen."

Fragwürdige Auskunfteien und lästige Querulanten

Die alte schwarz-gelbe Bundesregierung hat zwar im vergangenen Jahr das Mietrecht geändert, um Vermieter besser vor Mietnomaden zu schützen. Danach kann der Eigentümer nun bei Beginn des Räumungsprozesses eine Sicherheitsanordnung beantragen. Die monatlichen Mietzahlungen müssen dann bei Gericht hinterlegt werden.

"Sollte sich der Mieter weigern, kann der Vermieter eine beschleunigte Räumung der Wohnung per einstweiliger Verfügung beantragen", erläutert Happ. Allerdings könne das Gericht das Eilverfahren ablehnen, wenn der Mieter gute Gründe anführen kann, weshalb er das Geld nicht hinterlegt. Zudem drohe weiterhin die Gefahr, massiver Beschädigungen am Inventar.

Die Angst vor Mietnomaden hat dazu geführt, dass Anbieter im Internet inzwischen eine Reihe von Datenbanken eingerichtet haben, in denen Eigentümer die Namen unseriöser Mieter in schwarze Listen eingeben können. Vermieter sollen so die Möglichkeit haben, sich vor Betrügern zu schützen. Die Eintragung der Mietnomaden ist dabei kostenlos. Abfragen kosten in der Regel zehn bis 15 Euro.

Das Problem dabei: "Da so viele Anbieter nebeneinander bestehen, sind die Daten auf den Online-Auskunfteien nicht abgeglichen", sagt Haus & Grund-Sprecher Alexander Wiech. "Ein Vermieter müsste deshalb auf allen Seiten eine Anfrage stellen." Das würde jedoch angesichts der Vielzahl der Anbieter mehr als 100 Euro kosten. "Dennoch hätte der Eigentümer keine Garantie, dass ein nicht aufgeführter Mieter auch tatsächlich seriös ist", sagt Wiech. "Nicht jeder Vermieter, der Opfer von Mietnomaden wurde, gibt deren Namen in eine der schwarzen Listen ein."

Gefährliche Querulanten

Hinzu kommt ein weiteres Problem: Wer auf den Listen auftaucht, muss nicht zwangsläufig ein schlechter Mieter sein. "Die Missbrauchsgefahr ist groß", sagt Wiech. Theoretisch könne auch ein missliebiger Nachbar jemanden aus Rache in eine der Datenbanken eintragen. "Die Angaben sind nicht überprüfbar", sagt der Sprecher.

Doch Vermieter müssen nicht gleich an einen Mietnomaden geraten, um finanzielle Schwierigkeiten zu bekommen. Die Erträge können bereits geschmälert werden, wenn ein Mieter nach wenigen Monaten wieder auszieht, weil die Wohnung doch nicht seinen Vorstellungen entspricht. "Der Eigentümer muss dann erneut einen Mieter suchen und hat möglicherweise Einnahmeausfälle, weil die Wohnung geraume Zeit leersteht", sagt Immobilienökonom Voigtländer.

Zum Problem können auch Querulanten werden. Sie zahlen zwar pünktlich ihre Miete, fangen aber immer wieder Streitigkeiten mit den Nachbarn an und säen ständig Zwist in der Hausgemeinschaft. "Ein Querulant im Haus kann dazu führen, dass andere Mieter kündigen und auch die Nachfolger nicht lange bleiben", sagt der Immobilienresearcher Thomas Beyerle. "Der Vermieter hat dann ständig mit Leerstand und Mietausfällen zu ringen." Das Problem dabei: "Da der Querulant selber seine Miete zahlt, ist es sehr schwer, ihm zu kündigen", sagt Beyerle.

Weil es solche Problemmieter gibt, bangt IVD-Vize Schick nicht um die Zukunft der Mietwohnungsvermittler. "Viele Amateurvermieter werden wieder zu ihrem Makler zurückkehren, wenn sie schlechte Erfahrungen bei der Suche nach einem Mieter gemacht haben." Denn Makler seien nicht nur in der Lage, die Bonität von Mietinteressenten zu prüfen. Sie verfügten aufgrund ihrer langjährigen Erfahrung auch über die nötige Menschenkenntnis, um zu wissen, welcher Mieter für ein Objekt geeignet sei.

Nützliche Tipps für die Mietersuche: Der Mietercheck

Landwirt Hans-Wilhelm M. hingegen verlässt sich lieber auf seine eigene Menschenkenntnis: "Ein Makler kann in seinen Fünf-Minuten-Gesprächen einen Bewerber doch gar nicht genug kennenlernen, um sich über ihn ein Urteil zu bilden." Das macht der Schweinemäster lieber selbst, in dem er sich ausführlich mit den Interessenten unterhält. Bei einem Rundgang auf seinem Hof. "Da merke ich schon, ob die hier her passen oder nicht."

Der Mietercheck

Außerdem hat der Landwirt noch einen speziellen Trick entwickelt, um potentielle Problemmieter auszufiltern: "Ich frage Bewerber, ob ich ihren jetzigen und den vorherigen Vermieter ansprechen darf." Werden ihm Namen und Telefonnummer gegeben, erkundigt sich der Hofbesitzer nur beim früheren Vermieter. "Der aktuelle Vermieter ist ja vielleicht froh, einen schwierigen Mieter loszuwerden und lügt mir die Hucke voll." Der vorherige Vermieter hingegen habe keinen Grund, unehrlich zu sein. "Wenn der mir sagt, es gab keine Probleme mit den Leuten, dann kann ich ihm das glauben", sagt der Schweinemäster.

Der Bonitätscheck

Corinna Merzyn, Geschäftsführerin des Verbands Privater Bauherren (VPB), rät zudem, sich von Mietinteressenten eine Bonitätsauskunft der Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung - kurz als Schufa bekannt - vorlegen zu lassen. Anders als Wohnungsgesellschaften wäre es für private Vermieter zwar zu teuer, selbst Auskünfte über Bewerber bei der Schufa einzuholen.

"Jeder Bürger kann aber einmal im Jahr bei der Schutzgemeinschaft eine kostenlose Auskunft über sich selbst nach dem Bundesdatenschutzgesetz erhalten", sagt Merzyn. Dieses Papier biete eine allgemeine Einschätzung zur Zahlungsfähigkeit. "Seriöse Mietinteressenten haben kein Problem damit, die Selbstauskunft dem Vermieter vorzulegen", sagt die VPB-Geschäftsführerin.

Als Alternative könnten Vermieter auch Bankauskünfte von den Hausbanken der Interessenten einholen. "Vermieter können die Bankauskunft selbst anfordern, wenn der Mietinteressent die Einverständniserklärung unterzeichnet", erläutert Astrid Bergen, Abteilungsleiterin Kontoführung bei der Postbank. "Diese Auskunft fasst allgemeine Informationen über die wirtschaftlichen Verhältnisse eines Kunden, seine Kreditwürdigkeit und Zahlungsfähigkeit zusammen, damit Geschäftspartner Risiken besser einschätzen können."

Entscheidend für die Beurteilung sei dabei insbesondere das letzte halbe Jahr vor Beantragung der Auskunft. "Um eine durchweg positive Bewertung zu erhalten, muss das Konto des Kunden mindestens die Hälfte der Zeit im Haben gewesen und der vereinbarte Dispokredit-Rahmen nicht mehr als zweimal überzogen worden sein", erklärt Bergen.

Das Internet bei der Mietersuche richtig nutzen



Um einen Mieter zu finden, können Eigentümer Inserate in Zeitungen schalten oder im Internet. Immer mehr Vermieter greifen auf letzteres zurück, weil sie damit für vergleichsweise niedrige Kosten Bewerber aus ganz Deutschland erreichen können. Bei Immobilienscout24, dem führenden Branchenportal in Deutschland, kostet eine 14 Tage lang erscheinende Anzeige nur 19,90 Euro. Wird das Inserat einen ganzen Monat lang auf der Internetseite veröffentlicht, sind es 29,90 Euro (Nachtrag d. Red.: Die Preisangaben sind inzwischen veraltet, Immobilienscout24 hat die Preise geändert).

Die Evers-Internet Beteiligungsgesellschaft im schleswig-holsteinischen Glinde bietet über ihren Webauftritt ohne-makler.net sogar die Möglichkeit, zu einem reduzierten Preis eine Anzeige einen Monat lang auf ihrer eigenen Seite und auf den Portalen von Immobilienscout24.de, Immonet.de und Immobilien.de für 85 Euro zu schalten. "Wir kaufen Anzeigenkontingente im großen Stil bei den anderen Portalen ein und erhalten so Sonderkonditionen, die wir an unsere Kunden weitergeben", sagt Geschäftsführer Henning Evers.

Vermieter würde durch die breite Streuung der Anzeigen eine immense Reichweite erzielen, sagt Evers. "Ihr Vermietungsangebot erreicht mehr als zwölf Millionen potenzielle Nutzer."

Andere Experten raten hingegen privaten Vermietern davon ab, ihre Wohnung im Internet zu inserieren - zumindest in Märkten mit starker Mieternachfrage. "Da sind dann schnell etliche hundert Bewerbungen im E-Mail-Postfach", sagt Researcher Beyerle. "Wenn der Vermieter dann auch noch seine Telefonnummer angibt, kommt er solange nicht zur Ruhe, wie die Anzeige geschaltet ist, weil ständig jemand anruft." Sinnvoller sei es stattdessen, selbst nach einem geeigneten Mieter auf den Portalen zu suchen, rät Beyerle. Die Portale bieten unter Rubriken wie "Suchanzeigen" Wohnungsinteressenten die Möglichkeit sich aktiv zu bewerben.

Immobilienökonom Voigtländer geht davon aus, dass diese Rubriken den in den vergangenen Jahren kräftig gewachsenen Portalen den nächsten Schub geben werden: "Über diese Suchanzeigen können Interessenten sich vorstellen und klar umreißen, welche Art von Wohnung in welcher Größe sie an welchem Ort suchen." Für Vermieter bieten die Portale dabei Filterfunktionen nach Größe und Lage der Wohnung, so dass für sie nur die Interessenten sichtbar werden, die potentielles Interesse an ihrem Objekt haben. "Sowohl Mietinteressenten als auch Vermieter werden deshalb diese Rubriken in den kommenden Jahren immer stärker nutzen", ist Voigtländer überzeugt.

In Märkten mit großem Wohnungsangebot und schwacher Nachfrage hingegen würden Vermieter auch künftig kaum umhin kommen, ihre Wohnung selbst zu inserieren, meint Beyerle. "An diesen Standorten laufen sie aber auch nicht Gefahr, mit Anfragen bombardiert zu werden."
Landwirt Hans-Wilhelm M. inseriert seine Wohnungen in einem Internetportal, aber unter einer separaten E-Mail-Adresse, die er sich allein für Vermietungen zugelegt hat. "Dann wird mein Haupt-E-Mail-Account nicht mit Suchanfragen überfüllt." Hat er einen Mieter gefunden, richtet er unter der Vermietungs-Adresse eine automatische Abwesenheitsmeldung ein. "Darin schreibe ich kurz, dass die Wohnung vermietet ist und muss mich nicht mehr um die Anfragen kümmern." Sobald das Inserat nicht mehr im Portal erscheint, lösche er einfach die eingegangenen Mails, sagt der Landwirt. "Wenn man es richtig nutzt, bietet das Internet viele Vorteile für einen Privatvermieter."

*Name der Redaktion bekannt
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