Energieversorgung Vermieter werden Sonnenstrom-Dealer

Solarstrom aus der eigenen Photovoltaik-Anlage ist inzwischen günstiger als der Standard-Haushaltsstrom vom Energieversorger. Wie Vermieter den Strom direkt an ihre Mieter verkaufen und so ihre Immobilien aufwerten. Und was es dabei zu beachten gilt.
Installation einer Photovoltaik-Anlage auf einem Dach: Solarstrom aus eigener Produktion ist inzwischen günstiger als der Standard-Haushaltsstrom vom Energieversorger

Installation einer Photovoltaik-Anlage auf einem Dach: Solarstrom aus eigener Produktion ist inzwischen günstiger als der Standard-Haushaltsstrom vom Energieversorger

Foto: DPA

Köln - Häuslebauer und Eigenheimbesitzer haben den Trend längst erkannt: Es lohnt sich inzwischen, Solarstrom vom eigenen Dach auch selbst zu verbrauchen. Der klassische Haushaltsstrom vom Energieversorger kostet mancherorts inzwischen bis zu 28 Cent pro Kilowattstunde, der Schnitt liegt bei 22 Cent. Tendenz: steigend.

Für Eigenheimbesitzer ist die Rechnung einfach: Sie rechnen Betriebskosten und jährliche Abschreibung für die Solaranlage zusammen, schlagen die für Eigenverbrauch fällig werdende Umsatzsteuer auf und kommen unterm Strich meist zu dem Ergebnis: Die Kosten für den Eigenverbrauch von Solarstrom liegen deutlich unter zwanzig Cent, das lohnt sich.

Aber wie sieht es mit Mehrfamilienhäusern und großen Wohnsiedlungen aus?

Vermieter können Photovoltaik-Anlagen auf dem Dach ihrer vermieteten Immobilien dazu nutzen, ihre Mieter direkt mit günstigem Sonnenstrom zu versorgen. Das ist zum einen attraktiv, weil es die eigene Immobilie aufwertet - denn Ökostrom liegt im Trend, und welcher Mieter würde nicht bei den Stromkosten sparen wollen?

Zum anderen könnte beim Stromverkauf an die Mieter sogar eine Rendite für den Vermieter herausspringen. "Das Interesse an solchen Anlagen für Vermieter steigt", berichtet Margarete von Oppen, auf Energiewirtschaftsrecht und Immobilienrecht spezialisierte Rechtsanwältin in Berlin. "Selbst ganz konservative Wohnungsgesellschaften interessieren sich inzwischen für das Thema, und im Deutschen Mieterbund werden die Vor- und Nachteile auch bereits diskutiert."

Vorteile für Mehrfamilienhausbesitzer

Allerdings gilt es einige organisatorische, rechtliche und steuerliche Fallstricke zu beachten, bevor Vermieter zu Stromhändlern werden können, warnt die Fachanwältin.

Die gute Nachricht für Vermieter zuerst: Von technischer Seite sind keine größeren Probleme zu erwarten. Spezialisierte Handwerker installieren auf dem Dach Solarmodule und Wechselrichter zur Umwandlung der Sonnenenergie in Strom, die Leitungen für die Versorgung der Mieter sind schnell gelegt.

Besitzer von Mehrfamilienhäusern und großen Wohnanlagen haben sogar zwei Vorteile im Vergleich zu Einfamilienhaus-Besitzern. Erstens: Mehrfamilienhäuser bieten meist eine größere Fläche für Photovoltaik-Anlagen und damit auch einen höheren Ertrag. Zweitens: Die Eigenverbrauchsquote der Anlage fällt in der Regel höher aus. Denn in einzelnen Privathaushalten wird oft gerade dann Strom benötigt, wenn die Solaranlage keinen liefert, und umgekehrt. Dadurch werden im Schnitt nur 30 Prozent des Solarstroms selbst verbraucht, der Rest muss als Überschuss ins Netz eingespeist werden. Bei mehreren Wohneinheiten hingegen verteilen sich die Stromverbrauchszeiten oft günstiger, die Eigenverbrauchsquote steigt.

Kniffliger ist die Frage, wie sich der Stromverkauf organisatorisch abwickeln lässt. Und ob er sich tatsächlich rechnet. "Im Wesentlichen gibt es drei verschiedene Modelle", erklärt Fachanwältin von Oppen.

Drei Alternativen

Das erste Modell: Der Vermieter verkauft den Mietern nur den erzeugten Solarstrom. Der Mieter behält dabei zusätzlich zum Solarstromvertrag mit dem Vermieter seinen Vertrag mit einem örtlichen Energieversorger, der ihm Strom liefert, wenn gerade keine Sonne scheint.

Das zweite Modell: Der Vermieter wird zum vollwertigen Stromversorger. Dazu kauft er beim örtlichen Stromanbieter, etwa einem Stadtwerk, den nötigen Reservestrom als Ergänzung zum Solarstrom ein - und bietet dem Mieter den Strommix als Komplettpaket an. Der Vorteil: Die Mieter haben wie gewohnt nur einen Stromvertrag und eine Rechnung.

Das dritte Modell: Dem Vermieter ist das alles zu aufwändig - er überlässt den Stromverkauf an die Mieter einem spezialisierten Dienstleister.

Der Vermieter wird zum offiziellen Stromlieferanten

Nimmt der Vermieter den Solarstromverkauf an die Mieter selbst in die Hand, sollte er wissen: Rechtlich wird er dadurch zum Energieversorger, da er Strom an Dritte verkauft. Rechtlich besteht kein Unterschied zwischen einem internationalen Stromriesen mit Millionen von Kunden und dem Besitzer einer kleinen Solaranlage, die Mieter oder Nachbarn versorgt.

Die Folge: Für den Solaranlagenbetreiber wird zusätzlich zur Umsatzsteuer auch die EEG-Umlage fällig, gegebenenfalls auch die Stromsteuer und weitere Gebühren. All diese Kosten muss der Vermieter dem Mieter in Rechnung stellen und an die entsprechenden Stellen abführen.

"Vermeiden lässt sich dieser Aufwand nur in Einzelfällen, wenn man den Solarstromverbrauch durch die Mieter als echten Eigenverbrauch gestaltet", erklärt von Oppen. "Dazu müssten allerdings die Mieter einen Teil der Anlage pachten." Das sei für die meisten Vermieter nur eine rein theoretische Möglichkeit. "Das funktioniert vielleicht bei einem Haus mit zwei oder drei Parteien, wenn zwischen Mietern und Vermietern ein großes Vertrauensverhältnis besteht. Und tatsächlich alle Mieter ein Interesse an einer Solarstromversorgung haben."

Privilegien für Stromlieferanten

Also eher selten. Für große Wohnsiedlungen ist das kaum eine Lösung. Auch durch Tricksereien wie etwa die Abrechnung der Solarstromkosten über die Betriebskosten lässt sich der Eigenverbrauchs-Status nicht sicherstellen. "Die Bundesnetzagentur hält die Übertragungsnetzbetreiber dazu an, den Eigenverbrauchs-Status sehr genau zu prüfen", sagt von Oppen. Wer die Kriterien bei einer Prüfung nicht erfüllt, muss gegebenenfalls die EEG-Umlage rückwirkend zahlen. Das kann teuer werden.

In den allermeisten Fällen entsteht also für den Vermieter eine Situation, in der er zum offiziellen Stromlieferanten für Dritte wird. Also muss er die EEG-Umlage in den Solarstrompreis für die Mieter einkalkulieren - allerdings nicht vollständig, erklärt von Oppen. "Wer Strom direkt vor Ort verkauft, kann das sogenannte kleine Grünstromprivileg nutzen", sagt die Anwältin.

Das bedeutet: Die EEG-Umlage wird um zwei Cent reduziert. "Das klingt wenig, macht aber bei der Kalkulation eine Menge aus. Bei steigenden Strompreisen kann sich der Solarstromverkauf an Mieter unter diesen Bedingungen lohnen."

Muster und Vorlagen für entsprechende Stromlieferverträge gibt es zum Beispiel beim Bundesverband der Solarwirtschaft (BSW) oder bei der deutschen Gesellschaft für Sonnenenergie. "Bei der Vertragsgestaltung gilt es allerdings, einige Fallstricke zu beachten", warnt von Oppen. Denn wie jeder Verbrauchervertrag darf auch der Stromliefervertrag mit dem Mieter maximal zwei Jahre lang laufen. "Das ist ein Problem, weil man in diesem Zeitraum die Anlage noch lange nicht finanziert hat."

Es könne daher sinnvoll sein, den Strom etwa über die Betriebskosten abzurechnen - das werde im Rahmen einer Warmmiete auch rechtlich für zulässig gehalten. "So kann ich die Solarstromlieferung im Mietvertrag langfristig regeln."

Die Mieter können nicht gezwungen werden

Falls ein Mieter zwischendurch abspringt oder ein neuer Mieter keinen Solarstrom beziehen will, sollten Vermieter dennoch einen Plan B in der Tasche haben, was sie mit dem überschüssigen Sonnenstrom anstellen. "Vielleicht gibt es zum Beispiel ein Carport, das mit dem Solarstrom versorgt werden kann. Oder ein Nachbar nimmt den Strom ab." Die Solaranlage muss dann allerdings auch entsprechend flexibel aufgebaut sein. "Alle Eventualitäten einzukalkulieren ist recht kompliziert und aufwändig."

Bevor sich Vermieter an die Bestellung der Solaranlage und das Aufsetzen der Verträge machen, sollten sie daher in jedem Fall alle Mieter nach ihrer Meinung zu dem Projekt befragen, rät Peter Lückerath, Experte für Energie- und Umwelttechnik der Energieagentur NRW. "Egal, ob ich nur drei Mieter habe oder hundert, ich muss auf jeden Fall herausfinden, ob die Mieter überhaupt mitziehen würden."

Denn als Stromversorger hat der Vermieter die gleichen Pflichten wie jeder andere Anbieter: "Ich kann die Mieter nicht zwingen, den Strom bei mir zu kaufen. Und ich muss ihnen das Recht einräumen, jederzeit zu einem anderen Anbieter zu wechseln", sagt Lückerath. Will ein Großteil der Mieter nicht mitmachen, lohnt sich das ganze Projekt nicht. "Denn dann muss ich den Löwenanteil des Solarstroms ins Netz einspeisen. Und das rechnet sich bei den aktuell niedrigen Einspeisevergütungen kaum noch."

Es gilt deshalb, den Solarstrombezug für die Mieter möglichst attraktiv und unkompliziert zu gestalten. "Unter diesem Gesichtspunkt kann es sinnvoll sein, dem Mieter die gesamte Stromversorgung aus einer Hand anzubieten", sagt Rechtsexpertin von Oppen. Der Mieter zahlt dann einen Mischpreis, der sich aus den Preisen für Ökostrom und konventionellem Strom zusammensetzt, hat nur einen Stromliefervertrag mit dem Vermieter und zahlt einen Gesamtpreis.

"Es kann allerdings passieren, dass ich als Vermieter dann das kleine Grünstromprivileg nicht mehr nutzen kann." Wer nicht ausschließlich Ökostrom verkauft, sondern einen Mix mit billigem Strom vom örtlichen Stadtwerk, muss gegebenenfalls die volle EEG-Umlage auf den Strompreis aufschlagen. "Die Rechtslage ist da zurzeit nicht ganz eindeutig", erklärt von Oppen. Um auf Nummer sicher zu gehen, müssen Vermieter Stromzähler installieren, die den Verbrauch von Solarstrom und Graustrom getrennt voneinander messen.

Vielen Vermietern sei das alles zu kompliziert und zu aufwändig, konstatiert Energieagentur-Experte Lückerath. "Unkompliziertere Alternativen zur Solarenergie sind zum Beispiel Kraft-Wärme-Koppelungsanlagen mit einem Mini-Blockheizkraftwerk für Mehrfamilienhäuser. Oder man beauftragt eben einen spezialisierten Dienstleister, der sich um die Abrechnung der Solarstromlieferungen kümmert."

Da der Eigenverbrauch von Solarstrom auf immer mehr Interesse stößt, entstehen derzeit mehrere solcher Dienstleister, die damit werben, dass sie Vermietern aufwändige Schritte wie die Anmeldung der Anlage bei Netzbetreibern und Aufsichtsbehörden, das Aufsetzen der Lieferverträge und die Stromkennzeichnung abnehmen. "Vermieter sollten bei der Auswahl eines Dienstleisters darauf achten, dass das Unternehmen bereits länger am Markt ist und Referenzobjekte vorweisen kann", rät Anwältin von Oppen.