Schönheitsreparaturen Welche Klauseln in Mietverträgen erlaubt sind - und welche nicht

Sie sorgen regelmäßig für Streit: Klauseln, die Mietern vorschreiben, wann sie was in der Wohnung zu renovieren haben. Drei Viertel dieser Vorschriften sind allerdings ungültig. Mieter haben mehr Rechte, als sie häufig glauben. Ein Überblick.
Streitthema Schönheitsreparaturen: Klauseln sind häufig unwirksam

Streitthema Schönheitsreparaturen: Klauseln sind häufig unwirksam

Foto: Corbis

Hamburg - Zahlreiche Mietverträge schreiben den Mietern vor, dass sie zu Schönheitsreparaturen in ihren Wohnungen verpflichtet sind - 75 Prozent dieser Klauseln sind aber unwirksam. Kürzlich urteilte der Bundesgerichtshof (BGH) zu sogenannten Quotenklauseln.

Generell gilt: Steht im Vertrag eine unwirksame Klausel zur Endrenovierung, muss der Mieter nie renovieren - egal, wie lange er in der Wohnung gelebt hat.

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Die wichtigsten Fragen und Antworten für Vermieter und Mieter in übersichtlicher Weise für Sie auf den folgenden Seiten aufbereitet:

Kann der Vermieter eine regelmäßige Renovierung verlangen?

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Nur unter bestimmten Voraussetzungen: Klauseln mit festen Fristenplänen, wonach etwa Küche und Bad alle drei Jahre renoviert werden müssen, sind unwirksam. (BGH Az: VIII ZR 178/05; VIII ZR 361/03; VIII ZR 152/05). Fristen sind demnach starr, wenn ihr Wortlaut keine Alternative zulässt.

Doch Vorsicht: Enthält der Mietvertrag dagegen Abschwächungen, wonach Schönheitsreparaturen "im Allgemeinen" oder "in der Regel" alle drei Jahre vorgenommen werden müssen, ist die Fristenregelung wirksam.

Was gilt bei Quotenklauseln zu anteiligen Kosten?

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Über Quotenklauseln sollen Mieter anteilige Renovierungskosten zahlen, wenn sie vor Ablauf der üblichen Renovierungsintervalle ausziehen. Unwirksam sind laut BGH starre Quotenklauseln (BGH Az: VIII ZR 52/06), die etwa einen Kostenanteil von 20 Prozent nach einem Jahr, 40 Prozent nach zwei Jahren und so weiter fordern.

Unzulässig sind auch unverständliche Quotenregelungen (BGH Az:VIII ZR 95/07 und VIII ZR 143/06), etwa: "Die Mieträume sind in dem Zustand zurückzugeben, in dem sie sich bei regelmäßiger Vornahme der Schönheitsreparaturen befinden müssen, wobei angelaufene Renovierungsintervalle vom Mieter zeitanteilig zu entschädigen sind."

Wie werden anteilige Kosten berechnet?

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Grundlage für anteilige Renovierungskosten ist der Kostenvoranschlag eines Malerbetriebs, den auch der Mieter aussuchen kann. Klauseln, in welchen allein der Vermieter den Malerbetrieb bestimmt, sind unwirksam (BGH Az: VIII ZR 285/12).

Kann ein Mieter seine Mietwohnung streichen, wie er will?

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Ja. Ob bunt, mit Blümchen, oder Textil: Klauseln, die die Zustimmung des Vermieters zu abweichenden Anstrichen oder Tapeten voraussetzen, sind unwirksam (BGH Az: VIII ZR 199/06). Gültig sind dagegen Klauseln, welche die Rückgabe der Wohnung bei Mietende in "dezenten Farbtönen" fordern (BGH Az: VIII ZR 198/10).

Muss bei Auszug immer renoviert werden?

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Muss Klauseln, die etwa beim Auszug vom Mieter grundsätzlich eine fachmännische Renovierung fordern, sind unwirksam (BGH Az: VIII ZR 308/02 und VIII ZR 316/06). Der BGH sieht darin eine unangemessene Benachteiligung, weil auch Mieter betroffen wären, die nur sechs oder zwölf Monate in ihrer Wohnung gelebt haben.

Muss ein Mieter beim Auszug alle Tapeten von den Wänden kratzen?

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Nein: Der BGH hält es für unangemessen, wenn Mieter unabhängig von ihrer Wohndauer und den zuletzt ausgeführten Schönheitsreparaturen beim Auszug immer alle Tapeten entfernen müssen. Solche Klauseln sind grundsätzlich unwirksam (BGH Az: VIII ZR 152/05 und BGH VIII ZR 109/05).

Welche Folgen hat eine unwirksame Klausel für Mieter?

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Mieter kommen in diesen Fällen gut weg, denn die Konsequenzen trägt der Vermieter: Er muss laut Gesetz selbst renovieren. Er kann dann weder eine Änderung des Mietvertrages fordern, noch einen Mietzuschlag geltend machen (BGH Az: VIII ZR 181/07 und VIII ZR 118/07).

Was ist, wenn ein Mieter trotzdem renoviert hat?

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Vermieter müssen versehentlich geleistete Schönheitsreparaturen angemessen erstatten (BGH Az:VIII ZR 302/07). Hat der Mieter die Arbeiten selbst ausgeführt, gehören zum Erstattungsanspruch der Ersatz der Freizeit, Materialkosten sowie Kosten für die Helfer aus dem Bekanntenkreis.

mahi/afp
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