Mietpreisbremse Wo Kapitalanleger jetzt noch kaufen können

Die Mietpreisbremse verändert die Spielregeln am Wohninvestmentmarkt. Anleger müssen umdenken: Ausgerechnet Immobilien in bislang bei Käufern begehrten Szenevierteln drohen hohe Wertverluste. Die Preise in etablierten Quartieren hingegen dürften weiter steigen.
Von Richard Haimann
Streit um die Miethöhe: Hilft die Mietpreisbremse gegen die Wohnungsnot?

Streit um die Miethöhe: Hilft die Mietpreisbremse gegen die Wohnungsnot?

Foto: Jens Kalaene/ picture alliance / dpa

Hamburg - Bislang war es für private Kapitalanleger nicht schwer, mit Eigentumswohnungen oder Zinshäusern attraktive Renditen zu verdienen. "Sie mussten nur eine Immobilie in einem neu aufkommenden Szeneviertel erwerben, warten bis der alte Mieter auszieht und dann beim Nachfolger die Miete kräftig nach oben setzen", weiß Andreas Schulten, Vorstand der Immobilienforschungsgesellschaft BulwienGesa.

Doch diese Strategie wird nicht mehr aufgehen, sobald die Mietpreisbremse greift. "Die Eigentümer werden dann in diesen Quartieren das Mietsteigerungspotenzial nicht einmal annähernd ausnutzen können", sagt Schulten.

"Kapitalanleger müssen sich auf ein völlig neues Spiel mit neuen Regeln am Markt einstellen", bestätigt Michael Voigtländer, Immobilienökonom beim Institut der deutschen Wirtschaft in Köln. Dies gelte auch für private Investoren, die in den vergangenen Jahren Mehrfamilienhäuser oder Eigentumswohnungen als Vermietungsobjekte erworben haben, sagt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident der Maklervereinigung Immobilienverband Deutschland (IVD). "Einige dieser Immobilien könnten bald deutlich an Wert verlieren." Jetzt hätten die Eigentümer noch die Möglichkeit, "diese Objekte rechtzeitig abzustoßen".

Die Mietpreisbremse ist neben dem Mindestlohn die Aussteuer, die die Sozialdemokraten für ihre vierjährige Ehe mit der Union in der Großen Koalition gefordert hat. Das Gesetz soll weitere Mietanstiege massiv eindämmen. Der von Bundesjustizminister Heiko Maas (SPD) in Rekordzeit vorgelegte Gesetzentwurf sieht vor, dass die Bestandsmieten nur noch bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete angehoben werden dürfen.

Viele Städte planen Mietpreisbremse bereits fest ein

Bei einem Vertrag mit einem neuen Mieter darf die ortsübliche Vergleichsmiete um maximal 10 Prozent überstiegen werden. Bei der Erstvermietung von Neubauwohnungen ist zwar keine Beschränkung vorgesehen. Der erstmals festgesetzte Betrag darf aber sowohl bei laufenden Verträgen, als auch bei Neuvermietungen erst dann wieder angehoben werden, wenn er unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.

Gelten soll die Mietpreisbremse in allen Städten, die von den Landesregierungen als "angespannte Wohnungsmärkte" eingestuft werden. Bereits jetzt haben Berlin und Hamburg ihre gesamten Stadtgebiete dazu erklärt. In Bayern sind es neben München weitere 97 Städte, in Nordrhein-Westfalen fast alle Städte. Die übrigen Länder arbeiten gerade an entsprechenden Verordnungen.

Etliche Vermieter versuchen gerade, bei der Wiedervermietung frei gewordener Wohnungen die Mieten möglichst weit nach oben zu schrauben. Denn der Gesetzentwurf sieht einen Bestandsschutz für bereits abgeschlossene Verträge vor. Nach einer Studie des Internetportals Immobilienscout24 sind die Angebotsmieten im ersten Quartal dieses Jahres im Bundesschnitt um 2,7 Prozent gestiegen - und damit so stark wie im gesamten vergangenen Jahr.

"Vielerorts scheinen Eigentümer jetzt noch einmal ihre Mietforderungen zu erhöhen, weil sie damit rechnen, durch die Neuregelung in Zukunft eingeschränkt zu werden", sagt Michael Kiefer, Analyst bei Immobilienscout24. "Viele Vermieter wollen jetzt noch ihre Mieten über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus anheben", sagt Stefan Mitropoulos, Immobilienanalyst bei der Landesbank Hessen-Thüringen.

Finger weg von aufstrebenden Quartieren

Doch dies sei kein Garant dafür, der Deckelung zu entgehen, sagt BulwienGesa-Vorstand Schulten. "Zieht der Mieter aus, sind die Eigentümer bei der Nachvermietung an die ortsübliche Vergleichsmiete gebunden." Private Kapitalanleger, die jetzt ein Mehrfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung als Vermietungsobjekt erwerben wollen, sollten deshalb bei der Preisverhandlung nicht die gegenwärtigen Mieteinnahmen aus der Immobilie zugrunde legen. "Entscheidend ist vielmehr der Betrag, der sich mit dem Objekt nach der ortsüblichen Vergleichsmiete dauerhaft erzielen lässt", sagt Schulten. "Liegt die ortsübliche Vergleichsmiete deutlich unter den derzeitigen Mieteinnahmen oder unter den heute noch bei einer Anschlussvermietung erzielbaren Erträgen, ist größte Vorsicht angebracht."

IVD-Vize Schick rät Käufern deshalb, von Immobilien in aufstrebenden Quartieren die Finger zu lassen. "Hier laufen Eigentümer Gefahr, über Jahre hinweg das Mietertragspotenzial nicht einmal annähernd ausnutzen zu können und Wertverluste beim Wiederverkauf der Immobilie zu erleiden." In diesen neu entdeckten Szenevierteln seien die Mieten bei Neuverträgen in den vergangenen Jahren durch die gewachsene Nachfrage zwar kräftig gestiegen, die ortsübliche Vergleichsmiete sei jedoch deutlich niedriger, weil sie größtenteils auf Altverträgen basiert. Klassische Beispiele für solche Stadtteile seien Lichtenberg, Neukölln, Tiergarten und Wedding in Berlin sowie Wilhelmsburg, Teile von Harburg und Altona in Hamburg.

Warum Investments in diesen Quartieren jetzt so riskant werden, macht der Makler am Beispiel einer 90 Quadratmeter großen Drei-Zimmer-Wohnung in Berlin-Neukölln deutlich: Die ortsübliche Vergleichsmiete betrage für eine Wohnung dieser Größe 487,80 Euro pro Monat. "Aktuell lässt sich so eine Wohnung noch für 720 Euro neu vermieten", sagt Schick. "Nach Einführung der Mietpreisbremse wird die Neuvertragsmiete jedoch nur noch 536,58 Euro betragen dürfen." Dies entspreche exakt einem Aufschlag von 10 Prozent auf die ortsübliche Vergleichsmiete. "Aufs Jahr gerechnet, erleidet der Eigentümer dadurch einen Verlust von 2201,04 Euro auf das Mietertragspotenzial", rechnet Schick vor.

"Dies wird auch den Marktwert der Immobilie massiv drücken", sagt der Makler. Entscheidend für den Preis einer Wohnung ist der sogenannte Vervielfältiger. Er zeigt an, wie viele Jahresmieten für den Kauf einer Immobilie gezahlt werden müssen. In Neukölln werden Eigentumswohnungen derzeit zum 17fachen des potentiellen Mietertrags gehandelt. Für die Beispielwohnung entspricht dies bei der gegenwärtigen Neuvertragsmiete von 720 Euro im Monat einem Preis von 146.880 Euro. Nach Einführung der Mietpreisbremse würde der potentielle Mietertrag jedoch auf die ortsübliche Vergleichsmiete zuzüglich dem gesetzlich zulässigen Maximalaufschlag von zehn Prozent sinken, also auf 536,58 Euro pro Monat. "Der Wert der Beispielwohnung wird dadurch um 37.417,68 Euro auf nur noch 109,462,34 Euro fallen", sagt Schick.

Etablierte Lagen sind Trumpf

Um sich vor dem Verlust zu schützen, sollten Eigentümer solche Wohnungen und Mietshäuser möglichst schnell verkaufen. "Noch zahlen Eigennutzer und auch etliche Kapitalanleger Toppreise für diese Objekte", sagt Schick. Das werde sich jedoch ändern, sobald die Auswirkungen der Mietpreisbremse auf das künftige Ertragspotenzial von Immobilien in diesen neuen Szenequartieren von der Masse der Marktakteure erkannt wird, meint auch Schulten. "Dies könnte bald zu einer Angebotsschwemme führen, durch die die Preise massiv gedrückt werden."

Kapitalanleger, die vor vier oder fünf Jahren in diesen Stadtteilen Wohnimmobilien erworben haben, könnten jetzt noch beträchtliche Gewinne realisieren. "Zum Teil sind die Preise dort seither um mehr als 25 Prozent gestiegen", sagt Schulten.

Wer erst jetzt in den Markt einsteigen oder durch einen Immobilienverkauf freigesetztes Kapital wieder anlegen will, sollte ausschließlich auf Objekte in etablierten Stadtteilen setzen, rät Schick. "Weil die Mieternachfrage hier seit langem sehr hoch ist, entspricht die ortsübliche Vergleichsmiete weitgehend der Neuvertragsmiete." Dadurch könne bei jeder neuen Vermietung einer Wohnung im Quartier die Miete angehoben werde. "Dies steigert kontinuierlich die ortsübliche Vergleichsmiete und ermöglicht damit auch sukzessive Mieterhöhungen bei bestehenden Verträgen", sagt Schick.

In Berlin zählten zu diesen Stadtteilen Charlottenburg-Wilmersdorf, Mitte, Reinickendorf, Spandau und Steglitz-Zehlendorf. "In Hamburg sind es Eimsbüttel sowie die alsternahen Lagen in den Bezirken Nord und Wandsbek", sagt IVD-Researcher Peter-Georg Wagner.

Welches in anderen Städten die Quartiere sind, wo Kapitalanleger jetzt kaufen oder ihre Immobilie besser abstoßen sollten, zeige ein Blick in den jeweiligen Mietspiegel, in dem die ortsübliche Vergleichsmiete angegeben ist, und in einschlägige Internetportale wie Immobilienscout24, Immonet oder Immowelt, sagt Immobilienforscher Schulten. "Liegt die Angebotsmiete nahe der ortsüblichen Vergleichsmiete droht keine Gefahr durch die Mietpreisbremse." Liege die Angebotsmiete hingegen deutlich höher, sei hingegen "höchste Vorsicht geboten".

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