New Yorker Luxus-Immobilienmakler "Die Frage nach dem Homeoffice kommt in 90 Prozent meiner Kundengespräche"

Nach schwerer Corona-Krise erwacht New York zu neuem Leben - und ebenso der dortige Markt für Luxusimmobilien. Immobilienmakler Sebastian Steinau über das neue Arbeiten im Corona-Modus und die Rolle, die das "New Work" Konzept beim Verkauf von Wohnungen und Häusern spielt.
Das Interview führte Christoph Rottwilm
9,5 Milliarden Dollar Transaktionsvolumen in drei Monaten: In Manhattan boomt wieder das Geschäft mit Luxusimmobilien - vorzugsweise mit Homeoffice

9,5 Milliarden Dollar Transaktionsvolumen in drei Monaten: In Manhattan boomt wieder das Geschäft mit Luxusimmobilien - vorzugsweise mit Homeoffice

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ANGELA WEISS / AFP

Bislang mehr als 2,6 Millionen Corona-Fälle bei etwa 8,5 Millionen Einwohnern, dazu rund 57.000 Menschen, die im Zusammenhang mit einer Corona-Infektion gestorben sind – wie kaum eine andere US-Metropole wurde New York von der Pandemie getroffen. Die Bilder aus dem Jahr 2020 sind vielen noch präsent: Lazarettzelte im Central Park, Kühlwagen mit Leichen vor Krankenhäusern und das Hospitalschiff "USNS Comfort" der US-Marine im Hafen der Stadt.

Von dieser dunklen Zeit hat sich New York inzwischen erholt. Das Leben pulsiert wieder im Big Apple. Die Straßen sind voller Menschen, die Restaurants und Läden ebenfalls. "Die Stadt befindet sich in einer einzigartigen Aufbruchstimmung", sagt Sebastian Steinau, mit dem sich manager magazin zu einem Zoom-Meeting getroffen hat. Steinau, in Deutschland geboren, Studium in London, ist seit sechs Jahren als Immobilienmakler in New York tätig. Im Interview spricht er über das Arbeiten im Corona-Modus, das Comeback des New Yorker Immobilienmarktes aus dem Pandemie-Tal – und welche Rolle jetzt New Work beim Verkauf von Luxusapartments und Stadthäusern spielt.

manager magazin: Herr Steinau, wie ist es als Makler von Luxusimmobilien in New York in einer Zeit, in der die Corona-Krise zwar noch nicht abgehakt, aber doch zumindest das Schlimmste hoffentlich überstanden ist?

Steinau: Es ist jetzt wieder eine tolle Atmosphäre in der Stadt. Natürlich sieht man noch Masken im öffentlichen Raum, etwa in der U-Bahn oder in Bussen. Insgesamt bekommt man in New York aber von Corona momentan kaum noch etwas mit. Das Leben läuft wieder seinen gewohnten Weg wie früher, fast als wäre nie etwas passiert. Ganz im Gegensatz zur aktuellen Situation in Deutschland und Europa.

Keine Veränderungen im Joballtag, also Abstand halten, Masken tragen, Hygienekonzepte et cetera?

Inzwischen kaum noch. Wir hatten einen totalen Lockdown, der im März 2020 begann. Als New Yorker Makler durften wir dann ungefähr drei Monate überhaupt nicht arbeiten, also keine Kunden persönlich treffen. Danach gab es viel Bürokratie mit Dokumenten, in denen nach Corona und Symptomen und ähnlichem gefragt wurde. Das mussten die Kunden ausfüllen, und es wurde an die Verkäufer geschickt. Das gibt es inzwischen auch nicht mehr.

Und wie laufen die Geschäfte, hat der Immobilienmarkt von New York die Krise ebenfalls hinter sich gelassen?

Ja, es geht definitiv wieder aufwärts. Der Immobilienmarkt in New York City ist aktuell sehr stark – vor allem im gehobenen Segment, also bei Apartments ab fünf Millionen Dollar, steigt die Zahl der Transaktionen rasant. Allein im Oktober wurden im Stadtteil Manhattan in diesem Segment 125 Transaktionen registriert, das ist eine Zunahme um 191 Prozent gegenüber dem Oktober 2020 und um 71 Prozent gegenüber September 2021. Allein letzte Woche wurden 60 Transaktionen über vier Millionen Dollar in Manhattan abgeschlossen. Dies ist ein ungefähres Transaktionsvolumen von einer halben Milliarde Dollar. Das Marktgeschehen nimmt gerade rasant an Fahrt auf.

Danach sah es noch vor Kurzem kaum aus.

Ja, die Preise haben über die letzten fünf Jahre sehr gelitten, gerade im gehobenen Segment. Grund war eine Kombination aus Angebotsüberschuss im Luxussegment und geopolitischen Entwicklungen. Auch die Pandemie, vor allem nach dem Lockdown im März 2020, hat den Immobilienmarkt gelähmt, wie eigentlich überall auf der Welt. Einige Märkte haben sich dann rasch wieder erholt.

Zum Beispiel?

Der Immobilienmarkt in Miami ging bereits im Juni 2020 durch die Decke. New York City hat diesen Wiederaufschwung zunächst nicht erlebt. Erst im Sommer dieses Jahres setzte der Aufschwung hier ein – und hat nach wie vor enormes Potenzial. Denn im Gegensatz zu Miami, wo das Angebot komplett leergekauft ist, bietet New York noch viele Möglichkeiten, das Angebot ist da.

Wie entwickeln sich die Preise, geht es da ebenfalls aufwärts?

Im Luxussegment sind die Preise typisch für New York City. Gerade habe ich eine Wohnung mit 550 Quadratmetern für 50.000 Dollar pro Quadratmeter vermittelt. Die Spanne des New Yorker Luxussegments reicht sogar wieder bis über 100.000 Dollar pro Quadratmeter. Man muss dazu sagen, dass es auch günstige Investments in diesem Segment gibt, da bei diesen Objekten die Verkäufer nach wie vor noch unter Druck stehen. Ein Apartment in einem der hochwertigsten Gebäude der Stadt nahe dem UN-Hauptquartier auf der Eastside Manhattan beispielsweise hat einen Quadratmeterpreis von unter 20.000 Dollar. Das ist ein Schnäppchen für New Yorker Verhältnisse.

Zu hören ist auch, dass selbst im Hochpreissegment Preisabschläge eingeräumt werden. Wie passt das zusammen?

Diese hohen Preisabschläge gibt es eigentlich nur bei den ganz großen Tickets. Bei einer Einheit für 30 Millionen Dollar wurde beispielsweise kürzlich ein Rabatt von 25 Prozent gewährt. Das bekannteste Beispiel ist der Verkauf einer 740 Quadratmeter großen Wohneinheit im Central Park Tower, dem höchsten Wohnturm New Yorks. Das Penthouse wurde für 50 Millionen Dollar verkauft – es sollte ursprünglich 95 Millionen kosten. Grund dafür ist die lange Flaute am Immobilienmarkt und die anschließende Pandemie. Das Luxussegment am New Yorker Markt hat jahrelang gelitten, nun gibt es viel Angebot für eine kleine Zielgruppe ultrareicher Käufer.

Sie haben viele deutsche Kunden, die Objekte in New York erwerben, was können Sie über diese Investoren sagen, was sind das für Leute?

Der typische deutsche Käufer am New Yorker Immobilienmarkt ist ein wohlhabender Mittelständler, vielleicht Inhaber eines Hidden Champions, professionelle Vermögensverwalter, die für Familien und deren Investments in ihren Family Offices zuständig sind - aber auch ein vermögender Angestellter in führender Position, etwa ein Banker. Diese Käufer verfolgen oft den Diversifizierungsgedanken. Sie besitzen bereits Investments im Euroraum und wollen das Portfolio im US-Dollar-Raum erweitern. Dazu kommt oft eine Affinität zu Amerika und der Glaube an die langfristige Stärke des Standorts USA und vor allem New Yorks. Letztlich ist und bleibt New York eine der dynamischsten Städte der Welt.

Welche Rolle spielt das Corona-Thema am Immobilienmarkt? Viele Menschen arbeiten weiterhin im Homeoffice, ist das bei der Vermarktung von Wohnimmobilien ein Thema?

Die Nachfrage nach einem separaten Arbeitsplatz beziehungsweise Homeoffice ist absolut ein Thema und stark in der Käuferpriorität gestiegen. Hier geht es um ein privates Büro mit der klassischen technischen Ausstattung für das Arbeiten von Zuhause. Corona hat New York City diesbezüglich nachhaltig verändert, ein räumlich abgetrennter Homeoffice-Platz ist jetzt etablierter Standard.

Das heißt, Käufer fragen gezielt danach?

Ja, viele Käufer sagen, sie brauchen die Option eines zusätzlichen Homeoffice oder eines Zimmers, das zum Büro umgewandelt wird. Die Frage nach dem Homeoffice kommt in 90 Prozent meiner Kundengespräche. Schließlich weiß man immer noch nicht genau, wie sich die Corona-Krise weiterentwickelt und wann das alles ausgestanden ist. Deshalb suchen jetzt alle Käufer Apartments oder Stadthäuser, die ein Homeoffice haben. Und noch etwas: Die Käufer schauen jetzt auch sehr stark, ob es eine private Freifläche, also einen Balkon oder eine Terrasse gibt. Das ist vielen Kunden sehr wichtig. Und gerade in New York ist das Angebot mit diesen Möglichkeiten sehr rar. Da kommt man schnell in eine höhere Preiskategorie.

Das heißt konkret?

Ich war gerade mit einem Kunden im West Village, auf der Hudson-River-Seite, also auf der Westseite von Manhattan. Wenn man da ein Budget von beispielsweise 20 bis 50 Millionen Dollar hat, da gibt es wirklich wenig Optionen, wenn der Kunde wert auf eine private Außenfläche legt. Das hört sich bizarr an, aber das Produkt ist mittlerweile beinahe so leer gekauft, dass die Preise bereits weiter in die Höhe gehen. Es gibt natürlich nicht sehr viele Käufer bei diesem Budget. Aber letztlich kann man das auf die Preisgröße von zwei bis fünf Millionen Dollar übertragen, da sieht es ähnlich aus.

Das heißt, ein vorhandenes Homeoffice oder die private Freifläche steigern inzwischen den Wert einer Immobilie?

Ja. Homeoffice und private Außenfläche. Es gibt auch das Modell, dass man sich die Außenfläche mit anderen Bewohnern teilt. Das sind zurzeit klar die Trends.

Reagieren Verkäufer bereits auf diese Entwicklung, etwa indem sie einen Arbeitsraum in ihrem Objekt schaffen und auf diese Weise den Wert steigern?

Ja, absolut. Das Problem ist nur, dass diese Investitionen sehr teuer sind. Die Bauunternehmen sind ausgebucht. Handwerker haben unheimlich viel zu tun, weil jeder mit diesen Wünschen kommt. Das treibt die Kosten hoch.

In welcher Größenordnung?

Ich hatte jetzt ein Projekt auf der Upper West Side, direkt am Central Park, bei dem ich den Verkäufer repräsentiere. Da machen wir zwar keine Investition in ein Homeoffice, aber der Grundriss sieht einen Arbeitsplatz vor. Dort sind wir jetzt bei 10 Prozent über dem ursprünglichen Verkaufspreis gelandet. Der Vertrag wurde bereits unterschrieben.

Würden Sie sagen, dass es diese Entwicklung auch in anderen Metropolen in den USA gibt?

Ich kann andere Märkte schlecht beurteilen. Aber man muss dazu sagen, dass der zentrale Teil New Yorks eben nur die kleine Insel Manhattan ist. Dort ist natürlicher Raum sehr begrenzt, was sich auf die Preise auswirkt. Wenn ich dann eine Wohnung mit zwei Schlafzimmern habe, und es ist sogar noch ein Arbeitsraum dabei, dann ist das ein Luxus. Kommt dann noch eine private Freifläche dazu, dann steigert das den Wert natürlich exponentiell. Da ist New York schon einzigartig, vergleichbar vielleicht lediglich mit Hongkong. Die Fläche in Manhattan ist grundsätzlich einfach extrem begrenzt und man kann nur in die Höhe gehen. Insofern ist das eine einzigartige Situation, die das Immobilienangebot in New York immer rar halten wird.

Welche Renditen können Investoren mit einem Immobilieninvestment in New York erzielen?

Es ist schwer, eine genaue Rendite zu beziffern. Es gibt ein besonderes Modell, das ich gerade an einen deutschen Kunden verkauft habe. Dabei geht es um eine Luxuswohnung, 160 Quadratmeter, zwei Schlafzimmer mit spektakulärer Sicht auf ganz Downtown Manhattan, die an ein Luxushotel angebunden ist. In der Zeit, in der der Eigentümer nun nicht in New York ist, wird die Wohnung durch das Hotel vermietet. Das kann eine Rendite im oberen einstelligen Prozentbereich ergeben.

Das ist ein Spezialfall. Wie sieht es generell mit den Renditen aus?

Es ist schwierig, das zu verallgemeinern. New York ist ein besonderer Standort. Generell könnte man sagen, dass Renditen möglich sind, wie sie beispielsweise auch Käufer von Ferienimmobilien an besonderen deutschen Standorten wie auf der Insel Sylt erzielen können. Viele Kunden investieren in New York allerdings nicht ausschließlich wegen der laufenden Renditeaussichten, sondern wegen der Aussicht auf einen starken Wertzuwachs, der mit einem solchen Objekt verbunden ist.

Welche Preisentwicklung erwarten Sie in den kommenden Jahren?

Die Preise werden sich sicher positiv weiterentwickeln, da New York noch einiges nachzuholen hat. Darauf deuten bereits jetzt alle Indikatoren hin. Hinzu kommt, dass ausländische Käufer pandemiebedingt bislang noch gar nicht wieder zum Zuge gekommen sind. Da sind weitere starke Impulse zu erwarten. Die beste Zeit, um in New York Immobilien zu kaufen, war vor 20 Jahren; wir stehen gerade vor einem weiteren solchen Wendepunkt.

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