Debatte um Wohnungspolitik Kaufen besser als Mieten - und wie reagiert die Politik?

Käufer einer Immobilie oder Eigentumswohnung sind zwar nicht per se nicht die glücklicheren Menschen als Mieter, doch schneiden sie finanziell nach Berechnungen des Wirtschaftsforschungsinstitut IW Köln oft deutlich besser ab - wegen der extrem niedrigen Zinsen

Käufer einer Immobilie oder Eigentumswohnung sind zwar nicht per se nicht die glücklicheren Menschen als Mieter, doch schneiden sie finanziell nach Berechnungen des Wirtschaftsforschungsinstitut IW Köln oft deutlich besser ab - wegen der extrem niedrigen Zinsen

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Der starke Zuzug von Flüchtlingen verschärft in Deutschland vielerorts die Wohnungsnot. In diesen Tagen wird daher verstärkt über Möglichkeiten diskutiert, mit denen zusätzlicher Wohnraum geschaffen werden kann.

Bund und Länder etwa planen eine "Wohnungsbauoffensive". Vorgesehen sind unter anderem Steueranreize von mehr als vier Milliarden Euro, mit denen mehr privates Kapital in den Wohnungsbau gelenkt werden soll. Nach einem Treffen der Ministerpräsidenten mit Bundeskanzlerin Angela Merkel am Donnerstag soll der Startschuss fallen.

Solche staatlichen Förderungen haben allerdings meist den Mietsektor im Fokus - ein Fehler, wie das Wirtschaftsforschungsinstitut IW Köln glaubt. Gemeinsam mit der Schwäbisch Hall hat das Institut eine Studie veröffentlicht, in der die Kosten des Mietens den Kosten des Wohnens in den eigenen vier Wänden gegenübergestellt wird. Ergebnis: Vor allem wegen der extrem niedrigen Kreditzinsen ist Eigentum derzeit in sämtlichen 402 Kreisen des Bundesgebiets günstiger als Mietraum.

Kaufen schlägt Mieten im Schnitt um 30 Prozent

Und zwar deutlich günstiger, so das IW Köln. Die Forscher haben mit Hilfe des sogenannten Wohnnutzerkostenkonzepts die Miete pro Quadratmeter Wohnfläche und Monat mit den entsprechenden Selbstnutzerkosten verglichen. Der Vorteil der Selbstnutzer betrage teilweise mehr als 50 Prozent, so das IW in der Studie. Auch in vielen Großstädten seien Selbstnutzer besser dran. In weiten Teilen Deutschlands liege die Differenz bei mehr als 30 Prozent, und lediglich in einigen Kreisen Bayerns bei weniger als 20 Prozent. Am geringsten ist die Differenz zwischen den Kosten der Eigennutzung und den Mietkosten aktuell im Landkreis Miesbach, wo sie knapp 7 Prozent beträgt.

Im Klartext heißt das: Wer in den eigenen vier Wänden lebt, spart derzeit in der Regel viel Geld. Weshalb also die Förderung auf den Mietwohnungsbau beschränken? Warum nicht das Eigentum stärker fördern?

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Diese Frage stellt auch das IW Köln. Michael Voigtländer, Leiter der Immobilienabteilung des Instituts und Mitautor der Studie, sieht neben dem Kostenargument noch weitere Vorteile. Beispielsweise könnte damit die Vermögensbildung angeregt und auch die Altersvorsorge gestärkt werden, schreibt er in einem Blogbeitrag.

So könnten auch Geringverdiener mehr Eigentum erwerben

Laut Voigtländer ist der Hauptgrund für die geringe Eigentumsquote in Deutschland der Mangel an Eigenkapital bei den potenziellen Käufern. "Wer eine Immobilie erwirbt, muss rund 20 Prozent Eigenkapital in die Finanzierung mit einbringen", so der Experte. Darüber hinaus fielen Nebenkosten etwa durch Grunderwerbsteuer, Grundbucheintrag und Notarkosten an. "Alles in allem braucht ein Haushalt also rund 30 Prozent des Kaufpreises in liquiden Vermögenswerten."

Vor allem Geringverdiener sind da schnell überfordert. Laut Voigtländer wäre es jedoch sinnvoll, auch diese Einkommensgruppe bei der Eigentumsbildung zu unterstützen, und zwar mit einer Förderpolitik, die sowohl die Lasten für den Steuerzahler als auch für den Käufer begrenzt.

"Ein solches Modell könnte über staatlich garantierte Nachrangdarlehen ermöglicht werden", schlägt der Fachmann vor. Die Idee: "Gewährt der Staat in einem definierten Einkommensbereich garantierte Darlehen, könnten die Haushalte die Darlehen als Eigenkapitalersatz in die Finanzierung einbringen", so Voigtländer. "Aufgrund der derzeit niedrigen Zinsen könnten die Haushalte trotz einer insgesamt hohen Fremdkapitalquote damit ihre Wohnkosten im Vergleich zur Miete reduzieren."

Bleibt vor allem eine Frage: Was ist, wenn die Zinsen wieder steigen und die Preise am Immobilienmarkt plötzlich fallen sollten. Würde das nicht gerade Haushalte mit geringem Einkommen schnell in eine Finanzierungsfalle bringen, weil die Belastung plötzlich zu groß würde?

Vor einer drohenden Preisblase vor allem in begehrten Lagen von Metropolen wie Hamburg oder München warnen seit geraumer Zeit verschiedene Fachleute, allen voran die Bundesbank, die vom Gesetzgeber sogar schon Sicherungsmechanismen dagegen fordert.

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"Wem es bei den mittlerweile seit fünf Jahren kräftig steigenden Häuserpreisen langsam mulmig zumute wird, sollte seinem Bauchgefühl ruhig vertrauen", sagt auch Commerzbank-Experte Marco Wagner. Der Boom werde zwar weitergehen - Investitionen in Immobilien würden aber riskanter.

Was ist mit dem Überschuldungsrisiko?

Analyst Elias Hafner von der Schweizer Großbank UBS sagt: "Für Frankfurt sehen wir schon leichte Übertreibungen, ebenso in München, Berlin und Hamburg." In diesen Städten gebe es "gewisse Ungleichgewichte". "Wenn die Immobilienpreise hier in den nächsten zwei, drei Jahren ähnlich schnell wachsen wie zuletzt, erhöht sich die Gefahr von mittelfristigen Preiskorrekturen merklich", so Hafner.

Immobilienexperte Voigtländer vom IW Köln jedoch schätzt die Gefahr für Wohneigentümer nicht so groß ein. "Die Gefahr einer spekulativen Blase ist derzeit sehr gering, da die Preise nur dann fallen würden, wenn die Selbstnutzerkosten über den Mieterkosten liegen", schreibt er in seiner Studie. Das Gegenteil sei jedoch der Fall. "Selbst bei einer kräftigen und plötzlichen Zinserhöhung würde in der Mehrzahl der Kreise das Wohnen in den eigenen vier Wänden deutlich attraktiver bleiben", so Voigtländer. Zudem schlägt er vor, auf hohe Tilgungssätze und lange Zinsbindungen zu drängen, um das Risiko zu begrenzen.

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Würde der Vorschlag des Experten aufgegriffen, ließe sich die Wohnraumknappheit womöglich auch von dieser Seite bekämpfen. Experten zufolge fehlen zwischen Garmisch und Kiel mindestens 800.000 Wohnungen. Der Flüchtlingszustrom droht nun zu einem weiteren Preisturbo zu werden. Vergangenes Jahr wurden 270.000 Wohnungen fertiggestellt. Um die Nachfrage zu bedienen, müssten es mehrere Jahre in Folge aber 400.000 bis 450.000 sein, schätzt das Kölner IW - davon etwa 100.000 für Flüchtlinge.







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