Alexis Eisenhofer

Bayerischer Hauptstadt droht Immobilienblase Warum der Euro die Hauspreise in München in die Höhe treibt

Alexis Eisenhofer
Von Alexis Eisenhofer
München: A bisserl was geht immer

München: A bisserl was geht immer

Foto: Peter Kneffel/ dpa

Die Münchner lieben ihren Monaco Franze, die Hauptfigur einer Kultserie aus den 1980er Jahren. Bei dem Kriminalkommissar mit brennendem Interesse am weiblichen Geschlecht wird aus einer dienstlichen Fahndung meist eine Suche nach jungen Frauen. Sein Leitspruch "A bisserl was geht immer" wurde zum Motto einer ganzen Generation von Münchnern, auch wenn selbst die besten Lebemänner der Stadt Monacos Pensum höchstens während der Oktoberfestzeit schaffen.

Laut einer Studie der UBS  ist die Gefahr einer Immobilienblase in keiner Stadt weltweit so groß wie in München. Insgesamt haben die Analysten 24 Metropolen bewertet, München liegt dabei auf dem Spitzenplatz - vor Toronto und Hongkong. Der Hauptgrund für die Preisexplosion ist den Experten zufolge der Niedrigzins der Europäischen Zentralbank, der Investoren immer stärker in den Immobilienmarkt treibt. Aber die Zinsen sind auch in Berlin, Hamburg oder Frankfurt niedrig. Warum sind die Preise in München trotzdem so viel höher als im Rest des Landes?

Von der Schlafstadt zur Boomtown

Den Boom Münchens habe ich aus der Binnenperspektive erlebt. Ich bin im Münchner Vorort Grünwald aufgewachsen und lebe heute in München-Harlaching (unser Sohn heißt natürlich Franz). München ist in den 1960er Jahren stark gewachsen, vor allem aufgrund der vielen Gastarbeiter kletterte die Einwohnerzahl von rund einer Million auf 1,33 Millionen. Der Geburtenrückgang und das vorläufige Ende des Zuzugs schickten die Stadt dann bis Ende des vergangenen Jahrhunderts in einen Winterschlaf, die Zahl der Münchner schrumpfte wieder auf 1,19 Millionen.

Ich erinnere mich gut daran, dass München damals nicht mehr angesagt war. Viele Freunde zogen in andere Städte. Heute sind sie alle wieder da. Doch woher kam der Sinneswandel?

Fragt man die Leute, warum München so schön ist, werden immer zuerst die Berge genannt. Aber die sind ja nicht erst ab dem Jahr 2000 gewachsen. Der eigentliche Grund für den sagenhaften Aufstieg Münchens ist die Einführung des Euro. Seit es die neue Währung gibt, ist die Einwohnerzahl um knapp ein Viertel auf inzwischen 1,47 Millionen Menschen emporgeschnellt. Aber warum?

Wirtschaftskraft und Fluchtgeld

Bei Einführung der Gemeinschaftswährung lag der monatliche Exportüberschuss Deutschlands bei etwa einer halben Milliarde Euro. Weil seit zwei Jahrzehnten keine D-Mark mehr aufwerten und den Leistungsbilanzsaldo drücken kann, ist dieser Wert auf knapp 25 Milliarden Euro angestiegen - also um den Faktor 50! Historisch bedingt war München immer schon die Stadt der Großunternehmen, aktuell sind acht von 30 DAX-Konzernen hier angesiedelt. Diese Großunternehmen haben einen hohen Exportanteil, weswegen ihnen die Subventionierung der Exportwirtschaft durch die europäische Währung besonders in die Karten spielt. Sie stellen ständig neue Mitarbeiter ein, die sie immer besser bezahlen.

Boarische Muaddasprochla

Wenn Politiker bezahlbare Mieten fordern, muss man klarstellen, dass die Mieten natürlich immer bezahlt werden - allerdings oft von anderen Mietern als zuvor, nämlich von neuen Münchnern mit mehr Wirtschaftskraft. Gentrifizierung ist ein hässliches Wort, aber die Verdrängung der Altmünchner fand und findet bis heute statt. Boarische Muaddasprochla gibt's nimma.

Ein weiterer Sondereffekt der Eurorettung ist das "Fluchtgeld" der Südeuropäer. Reiche Italiener, Spanier und Griechen kaufen - besonders in der südlichsten deutschen Metropole - Immobilien, weil sie im Falle eines Aufbrechens der Währungsunion reale Vermögenswerte in D-Mark und nicht in Lire, Peseten und Drachmen haben wollen. Hans-Werner Sinn hat ausgerechnet, dass circa ein Drittel der Target-2-Salden der EZB, also ungefähr 300 Milliarden Euro als "Fluchtgeld" nach Deutschland geflossen sind. Ein großer Teil davon wurde in Immobilien in den Metropolen investiert, was für die heimische Bevölkerung den Wohnraum verteuert und ihn ihr oftmals sogar entzogen hat.

Vor diesem Hintergrund kritisiert die Linkspartei zurecht, dass 1,5 Milliarden Euro jährlich für den sozialen Wohnungsbau  zu wenig sind. Traditionell zieht München im Sommer zudem sehr viele Araber an (auch wegen der guten medizinischen Versorgung). Die wachsende Mittelschicht im Mittleren Osten, aber auch in Russland und China bringt ebenfalls zunehmend Vermögen außer Landes, weil die Menschen wenig Vertrauen ihre Regierungen haben. Seit der Brexit-Abstimmung fließt ein geringerer Teil dieses Geldes nach London - und ein größerer nach München.

Keine Entspannung in Sicht

Die Eurokrise hat das Angebot an sicheren Anlagen verknappt. Einerseits sank die Bonität einzelnen Staaten, andererseits kauft die EZB den Pensionskassen die sicheren Staatsanleihen weg. Anleger müssen daher ausweichen - zum Beispiel auf den Münchner Immobilienmarkt. Unsere Büroimmobilie in der Parkstadt Schwabing hat kürzlich zu einer Bruttoanfangsrendite von 2,1 Prozent den Eigentümer gewechselt. Nach Kosten und Steuern ist dies ein realer Nullzins - und trotzdem mehr als die -0,6 Prozent Rendite 10-jähriger deutscher Staatsanleihen.

Unser Mietvertrag hatte bisher jährliche Inflationsanpassungen, allerdings mit der Klausel, dass nach zehn Jahren neu verhandelt werden muss. Das hat uns gerade eine Mieterhöhung um 40 Prozent beschert, auch deshalb, weil wir in direkter Nachbarschaft von Amazon und Microsoft arbeiten. Mittags treffe ich oft Franzosen, Spanier und Italiener, die - bestens ausgebildet - zu den multinationalen Konzernen in die Stadt gezogen sind.

Solange die Euro-Rettung mit Anleihekäufen und Niedrigzinsen fortschreitet, werden die Immobilienpreise weiter steigen. Weil die Politik das Baurecht nicht ändert - Bauen in die Höhe wäre das wirksamste Mittel für mehr Wohnraum und niedrigere Mieten - und die ausgelastete Bauwirtschaft selbst die genehmigten Bauten nicht rechtzeitig fertigstellen kann, ist eine Entspannung nicht absehbar.

Neben gestiegenen Einwohnerzahlen und wachsender Wirtschaftskraft gibt es aber noch einen weiteren Preistreiber für die Mieten: Stolze 54 Prozent aller Haushalte in München sind Single-Haushalte, die heute fast doppelt so viele sind und zehn Quadratmeter mehr Wohnfläche beanspruchen als zu Monaco Franzes Zeiten. Monaco Franze konnte mit der "besseren Gesellschaft" seiner Heimatstadt nie etwas anfangen. Die vielen neuen Luxuswohnungen wären ihm ein Graus. Um die zugezogenen Luxusfrauen hätte er sich aber vermutlich schon gekümmert.

Alexis Eisenhofer ist Mitglied der MeinungsMacher von manager-magazin.de. Trotzdem gibt diese Kolumne nicht notwendigerweise die Meinung der Redaktion des manager magazins wider.

Die Wiedergabe wurde unterbrochen.