Steigende Bauzinsen Wer nachhaltig baut, kann beim Kreditzins sparen

Steigende Bauzinsen bereiten Hauskäufern und Bauherren Kopfzerbrechen. Doch wer auf Nachhaltigkeit und Energieeffizienz achtet, kann Geld sparen: Manche Bank räumt dafür bessere Konditionen ein.
Hausbau bei Rostock: Banken belohnen nachhaltiges Bauen

Hausbau bei Rostock: Banken belohnen nachhaltiges Bauen

Foto: Bernd Wüstneck/ dpa

Der Hausbau oder Wohnungskauf macht gegenwärtig längst nicht mehr so viel Spaß wie noch vor einem halben Jahr. Von weniger als 1 Prozent ist der durchschnittliche Hypothekenzins bei zehn Jahren Laufzeit auf deutlich über 3 Prozent gestiegen. Das ist ein Anstieg, der sich bei vielen – zusätzlich zum verschärften allgemeinen Preisniveau – als Belastung deutlich bemerkbar macht.

"Der Zinsanstieg bedeutet für Darlehensnehmer einen Anstieg der monatlichen Raten im Bereich von mehreren Hundert Euro", sagt Jörg Utecht, Vorstandschef beim Baukreditvermittler Interhyp. "Oft sind es Mehrbelastungen von über 500 Euro im Monat im Vergleich zum Jahresbeginn."

Als Hauptgrund der Entwicklung gilt das gestiegene Zinsniveau an den Finanzmärkten, das wiederum mit der hohen Inflation und dem Ukraine-Krieg zusammenhängt. Banken refinanzieren ihre Immobilienkredite in der Regel über Pfandbriefe. Deren Verzinsung orientiert sich am Anleihemarkt, etwa an der Verzinsung der Bundesanleihen, und auch die ist in den vergangenen Monaten gestiegen. Zudem spielt die Zinspolitik der Europäischen Zentralbank eine Rolle.

"Andererseits begrenzen die Konjunktursorgen den Anstieg langfristiger Zinsen", sagt Interhyp-Vorstand Utecht. "Daher ist es auch zu Rücksetzern im Anstieg gekommen, was weiterhin möglich ist."

Auch die künftige Entwicklung der Bauzinsen hängt vor allem vom Finanzmarkt ab, und damit von der Krisenlage auf der Welt sowie dem Vertrauen, das Deutschland bei Investoren genießt. Experten gehen zum Großteil davon aus, dass die Zinsen für Immobilienkredite weiter steigen werden. Max Herbst etwa, Chef der Finanzvergleichsplattform FMH, glaubt, dass der durchschnittliche Zins bald über 4 Prozent steigen wird.

Viele Experten noch höheren Zins

"Wir erwarten bis Ende des Jahres Zinsen für zehnjährige Darlehen von 3,5 bis etwa 4 Prozent", sagt auch Interhyp-Vorstand Utecht. "Der geplante Anstieg des EZB-Leitzinses im Juli ist bereits weitgehend von den Banken eingepreist worden. Im Jahresverlauf erwartet auch die Mehrheit der von uns monatlich befragten Zinsexperten von zehn deutschen Kreditinstituten weiter steigende Zinsen."

Für Immobilienkäufer und Bauherren sind das keine angenehmen Aussichten. Da kann es von Vorteil sein, wenn die geplante Immobilie bestimmte Anforderungen an die Nachhaltigkeit erfüllt. Denn für solche Bauten räumen Banken mitunter günstigere Konditionen ein – ein Angebot, das sich nach Angaben von Marktteilnehmern großer Nachfrage erfreut. Und dabei geht es nicht nur um die Förderkredite der staatlichen KfW Bank, die ebenfalls stark nachgefragt werden.

"Für Kundinnen und Kunden, die energieeffizient bauen wollen, gibt es verschiedene Fördermöglichkeiten der KfW", sagt Interhyp-Chef Utecht. "Darüber hinaus sehen wir aktuell vereinzelt Banken, die für sehr energieeffiziente Immobilien bessere Zinskonditionen anbieten."

Der Hintergrund liegt zumindest theoretisch auf der Hand: Der Kreditzins spiegelt das Risiko wider, welches eine Bank mit der Vergabe des Darlehens eingeht. Auch Klima- und Nachhaltigkeitsrisiken spielen dabei nach Angaben von Bankenvertretern inzwischen eine Rolle. Wer seine Immobilien besonders nachhaltig und energieeffizient gestaltet, senkt also zugleich das Kreditrisiko und kann dafür einen niedrigeren Zins bekommen.

Gründe für nachhaltiges Bauen gibt es zudem genug: Immobilien gehören zu den großen Belastungsfaktoren beim Thema Klimawandel. Der Immobilienverband ZIA etwa schreibt in einer Broschüre zum Klimaschutz , das Gebäude in Deutschland etwa 30 Prozent der CO2-Emissionen verursachen. Dabei geht es um Gewerbeimmobilien ebenso wie Wohnhäuser. 19,2 Millionen Wohngebäude zählt der ZIA in Deutschland. Mit einer beheizten Nettogrundfläche von 3,8 Milliarden Quadratmetern haben sie nach Angaben des Verbandes einen Anteil von 22 Prozent am hiesigen Energieverbrauch.

Viele Privatleute wollen diesen Energieverbrauch in ihren Objekten senken. Und Banken bieten dafür mitunter spezielle Finanzierungen an. Die Commerzbank etwa oder die Münchener Hypothekenbank gehören zu den Instituten, die die "grüne Baufinanzierung" im Angebot haben. Auch die Umweltbank in Nürnberg, die sich explizit als nachhaltiges Geldhaus positioniert, macht solche Offerten.

Die Umweltbank finanziere bereits seit 25 Jahren nachhaltige Immobilienprojekte, teilt ein Sprecher auf Anfrage mit. Das Spektrum reiche vom Eigenheim und Baugemeinschaften über Genossenschaftsanteile bis hin zu Gewerbebauten. Dabei prüft die Bank nach eigenen Angaben jedes Bauvorhaben nicht nur auf seine Wirtschaftlichkeit, sondern auch nach ökologischen und sozialen Kriterien. Das Ergebnis fließe in das hauseigene "Umweltrating" ein, mit dem die ökologische Bonitätsklasse jedes angefragten Projekts ermittelt werde.

Recherche hilft

"Das Erreichen einer von drei Bonitätsklassen ist Voraussetzung für eine Finanzierungszusage", so der Sprecher zum Vorgehen der Umweltbank. "Auf Basis dieser Bonitätsklassen legen wir die individuellen Kreditkonditionen für das jeweilige Bauvorhaben fest." Dabei gelte grundsätzlich: Je nachhaltiger das Bauprojekt, desto günstiger seien die Konditionen.

Bei der GLS Bank in Bochum, die ebenfalls auf Nachhaltigkeit achtet, war die Nachfrage nach Finanzierungen zuletzt so groß, dass das Unternehmen im Juni zwei Wochen lang keine neuen Anfragen annahm. Bis vor einem Monat habe es auch bei dem Institut bessere Konditionen bei nachhaltigem Bauen gegeben, teilt eine Sprecherin mit. Momentan sei das allerdings wegen eines Veränderungsprozesses nicht der Fall. Hintergrund, so die Sprecherin, sei die momentane Zinsunsicherheit und die Zinsschwankungen.

Das soll sich aber bald ändern. "Wir wollen zum Ende des Jahres noch stärker ökologische und soziale Nachhaltigkeit beim Bauen verbinden", so die Sprecherin der GLS Bank. "Dazu haben wir ein eigenes Nachhaltigkeitsrating für private Wohnimmobilien entwickelt, was ab August in die Testphase geht."

Damit werden sich die Optionen für Kreditnehmer künftig wohl weiter vergrößern. Doch Interessenten sollten aufmerksam sein, es gibt auch Gründe zur Skepsis. Ohnehin scheint keineswegs ausgemacht, dass der Bauzins künftig weiter steigen wird. Kurt Neuwirth etwa, Chef von Neuwirth Finance in Starnberg und ein ausgewiesener Zinsexperte, glaubt nicht daran. Neuwirth hält die Inflation, die letztlich treibende Kraft der Bauzinsentwicklung in den vergangenen Monaten, für ein vorübergehendes Phänomen. Die Inflation werde demnächst in einer Rezession enden, sagt er. Neuwirth ist daher überzeugt, dass die Bauzinsen schon Anfang 2023 wieder unter 2 Prozent liegen.

Hinzu kommt: Die Anbieter von grünen Baufinanzierungen mögen ihre Offerten als attraktiv anpreisen. Doch Zinskenner Max Herbst gibt zu bedenken: Wer gründlich recherchiert, findet Kreditanbieter, die günstiger sind – die Nachhaltigkeit des Immobilienvorhabens hin oder her.

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