Großstadtimmobilien Kaufen oder mieten? Das ist hier die Frage

Eine Eigentumswohnung für 500.000 Euro? In Zeiten günstiger Kredite werden solche Immobilienkäufe zumindest für Gutverdiener erschwinglich. Doch was passiert eigentlich, wenn die Zinsen wieder steigen?
Altbauten in Berlin

Altbauten in Berlin

Foto: imago

Heike verdient sehr ordentlich. Und jetzt will sie noch mal eine Immobilie kaufen. Im Berliner Stadtviertel Charlottenburg hat sie eine 140-Quadratmeter-Wohnung für 535.000 Euro angeboten bekommen. Hinzu kommt noch ein Auto-Stellplatz für 35.000 Euro - und natürlich die Nebenkosten: Makler, Grunderwerbssteuer, Notar.

Heike bringt eine ganze Menge Eigenkapital mit, rund 180.000 Euro. Sie möchte beruflich länger in Berlin bleiben und hat Spaß an der eigenen Immobilie. Beste Voraussetzungen also.

Trotz des vielen Eigenkapitals wird sie für die neue Wohnung rund 475.000 Euro Kredit aufnehmen müssen - allein die Nebenkosten schlagen mit mehr als 80.000 Euro zu Buche. Jetzt fragt sie sich, ob das eine gute Idee ist: 475.000 Euro Kredit zu 1,5 Prozent Zinsen und mit drei Prozent Tilgung kosten fast 21.500 Euro im Jahr beziehungsweise mehr als 1750 Euro im Monat. Hinzu kommen die weiteren Kosten für Hausgeld und eine Instandhaltungsrücklage, alles in allem deutlich mehr als 2.000 Euro im Monat .

Wirtschaftlich gesehen verheißt ein solcher Immobilienkauf also kein schnelles Geschäft. Die Mietpreise für Altbauwohnungen in dem Viertel liegen bei zwölf Euro pro Quadratmeter. Für 140 Quadratmeter wären das 1.680 Euro im Monat. Auch als Mieterin müsste Heike für die Wohnung inklusive Nebenkosten mit knapp 2.000 Euro im Monat rechnen.

Sie könnte daher die 180.000 Euro Eigenkapital als Rücklage behalten, für 1,4 Prozent drei Jahre lang als Festgeld anlegen und im Jahr zusätzlich rund 2500 Euro Zinsen kassieren. Würde sie die Hälfte der Rücklage in Aktienfonds anlegen, wäre sogar noch deutlich mehr drin .

Und natürlich trägt Heike nach dem Kauf das Risiko, dass in dem einen Nachbarhaus irgendwann ein lautes Restaurant eröffnet wird und der Besitzer des anderen Nachbarhauses zur Renditesteigerung das Flachdach für eine Sammlung von Mobilfunkantennen nutzt.

Nach 10 Jahren bleiben mehr als 300.000 Euro Schulden

Heike will den Kauf in jedem Fall bis zum Ende durchdenken. Bei der Finanzierung möchte sie alle Register ziehen: Zuerst will sie einen Finanzierungsvorschlag eines Kreditvermittlers einholen und dann mit ihrer Hausbank und dem Kreditinstitut sprechen, bei dem ein Freund arbeitet. Beim Vergleich wird sie vielleicht eine Bank finden, die noch mal 0,3 Prozentpunkte weniger für den Baukredit verlangt. Das sind schon im ersten Jahr über 1.400 Euro weniger an Zinsen. Nach zehn Jahren bleiben bei gleich hohen Raten beim günstigen Angebot rund 309.000 Euro an Schulden übrig, beim teureren rund 321.000 Euro .

Von Freunden hat sie einen besonderen Kniff gehört: Nachdem die beim Vermittler schon unterschrieben hatten, hat die Hausbank den Kredit noch 0,05 Prozentpunkte preiswerter angeboten. In den ersten 14 Tagen kann man den schon unterschriebenen Darlehensvertrag noch widerrufen, was die Freunde auch getan und dann bei ihrer Hausbank unterschrieben haben. Über zehn Jahre bringen 0,05 Prozentpunkte mehr an Zinsen glatt noch einmal rund 2000 Euro Ersparnis.

Heike ist jedenfalls entschlossen: Mit Sondertilgungen sollen nach zehn Jahren nur noch 250.000 Euro Schulden übrig sein.

Womit wir beim letzten Fragenblock wären, den Heike abarbeitet. Was passiert eigentlich, wenn die Zinsen in den nächsten zehn Jahren auf fünf Prozent steigen?

Als Eigentümerin kann ihr nicht so viel passieren. 250.000 Euro kosten dann 12.500 Euro Zinsen; legt sie noch mal 10.000 Euro für die Tilgung drauf, kann sie die Finanzierung in aller Ruhe vor der Rente beenden.

Ärgerlich wäre nur, wenn sie verkaufen müsste. Dann würde es nämlich schwierig, das investierte Geld wieder herauszuholen. Angenommen, der potenzielle Käufer verdient das Gleiche wie sie heute, ist so alt wie sie heute und bringt auch 180.000 Euro Eigenkapital mit. Doch für die 475.000 Euro Kredit will seine Bank jetzt 23.750 Euro Zinsen und 14.250 Euro Tilgung, also 38.000 Euro im Jahr - pro Monat sind das fast 3200 Euro. Bei der Rechnung gäbe es wohl deutlich weniger Kaufinteressenten als heute.

Bei steigenden Zinsen dürften die Preise sinken

Wollte der potenzielle Käufer wie Heike nur insgesamt gut 20.000 Euro pro Jahr für die Finanzierung ausgeben, wären für ihn nicht mehr als rund 260.000 Euro Kredit drin. Selbst wenn er in den ersten Jahren statt drei nur zwei Prozent tilgen wollte, wären nur 300.000 Euro Kredit drin.

Bei gleichem Eigenkapital und gleichen Nebenkosten, könnte der Käufer Heike also rund 150.000 Euro weniger bieten, als sie selbst jetzt für die Wohnung zahlt. Von den mehr als 80.000 Euro, die sie für die Kaufnebenkosten drauflegt, ganz zu schweigen. Nur wenn Heike das eingesetzte Eigenkapital und die Sondertilgungen bis dahin fast vergessen hat, kann sie sich dieses finanzielle Desaster schönreden.

Heike setzt ziemlich viel auf eine Karte - und darauf, dass sie mit genau dieser Wohnung glücklich wird. Finanziell bedrohlich ist das Ganze auch bei schlechtem Verlauf nicht, solange sie ihren gutbezahlten Job behält. Aber Menschen wie Heike finanzieren die große Immobilienparty der Projektentwickler und Makler in Städten wie Berlin, Frankfurt, München und Hamburg.

Ein solches Modell kann man auch mit einem gebrauchten Haus in Sachsen oder in der Eifel für weniger als 100.000 Euro Kaufpreis durchdeklinieren. Doch mehr in einer der nächsten Kolumnen.

Hermann-Josef Tenhagen (Jahrgang 1963) ist Chefredakteur des gemeinnützigen Online-Verbrauchermagazins "Finanztip".

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