Samstag, 25. Januar 2020

2019 bringt neuen Rekordwert Investitionen in deutsche Immobilien so hoch wie nie zuvor

Beliebtes Ziel für Touristen und Immobilienkäufer: Berlin führt die Liste der Städte mit den größten Immobilien-Anlagevolumina an.
Paul Zinken/dpa
Beliebtes Ziel für Touristen und Immobilienkäufer: Berlin führt die Liste der Städte mit den größten Immobilien-Anlagevolumina an.

Das abgelaufene Jahrzehnt wird als "Jahrzehnt der Immobilie" in die Geschichte eingehen, schreibt der Immobiliendienstleister JLL in einer Marktbilanz. Grund sind die enormen Investitionssummen, die in den vergangenen Jahren in deutsche Gebäude und Grundstücke geflossen sind, und zwar sowohl in gewerblich genutzte als auch in Wohnobjekte.

Einen neuen Höhepunkt erlebte das Geschehen laut JLL und anderen Marktbeobachtern im vergangenen Jahr: 2019, da haben verschiedene Experten unmittelbar nach dem Jahreswechsel Gewissheit, wurde so viel Geld in hiesige Immobilien investiert wie in keinem Jahr zuvor.

So flossen laut JLL 2019 insgesamt 91,3 Milliarden Euro von in- und ausländischen Großinvestoren in Immobilien in Deutschland. Das entspricht einem Plus von 16 Prozent gegenüber dem Vorjahr, als das Volumen dem Unternehmen zufolge 79 Milliarden Euro betrug. Der größte Einzelposten der Anlagen entfiel auch im vergangenen Jahr auf Büroobjekte, in die 36,8 Milliarden Euro und damit etwa 41 Prozent des gesamten Volumens investiert wurden, so JLL. An Investitionen in Wohnimmobilien hat das Unternehmen knapp 22 Milliarden Euro notiert. Dieser Bereich macht mithin mit 24 Prozent den zweitgrößten Teil des Kuchens aus (wohl gemerkt: Enthalten sind ausschließlich die Immobilienkäufe großer, institutioneller Investoren, keine Einzeltransaktionen privater Hauskäufer).

Die Angaben von JLL decken sich in der Tendenz mit denen anderer Marktbeobachter. Die Analysten von BNP Paribas Real Estate etwa notieren ein Gesamtvolumen der Investitionen in deutsche Immobilien im vergangenen Jahr von rund 93 Milliarden Euro. 73,4 Milliarden Euro davon seien in Gewerbeimmobilien geflossen, so BNP, und 19,5 Milliarden Euro in Wohnobjekte. Der Immobiliendienstleister Savills indes kommt mit 70,8 Milliarden Euro im Bereich Gewerbe und 17,2 Milliarden Euro im Bereich Wohnen auf etwas geringere Volumina.

Investoren favorisieren Berlin

Bevorzugtes Investitionsziel der Immobilienkäufer waren wie bereits in den Jahren zuvor die großen Städte Deutschlands. Insgesamt 52,6 Milliarden Euro wurden laut JLL in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart investiert. Das waren 58 Prozent des gesamten Anlagevolumens und 14 Prozent mehr, als noch im Jahr 2018 in diese sieben Städte geflossen war. Berlin steht an der Spitze des Investitions-Rankings. Mit Immobiliendeals im Wert von insgesamt 15,8 Milliarden Euro stellt die Bundeshauptstadt auch den ewigen Hotspot München (10,9 Milliarden Euro) in den Schatten.

Hintergrund des seit Jahren enormen Runs von Investoren auf Immobilien ist Experten zufolge vor allem das andauernd extrem niedrige Zinsniveau. Dieses sorgt einerseits für günstige Finanzierungsbedingungen und verringert andererseits die Attraktivität alternativer Anlagemöglichkeiten. In diesem Umfeld sind in den vergangenen Jahren die Immobilienpreise bereits stark gestiegen - und das Angebot an verfügbaren Immobilien, die zum Kauf angeboten werden, hat zusehends abgenommen.

"Wenn man bedenkt, dass die Produktknappheit das ganze Jahr über eines der beherrschenden Themen bei Investoren war, ist der nun erzielte Rekordumsatz umso bemerkenswerter", sagt Marcus Lemli, CEO Germany und Head of Investment Europe bei Savills. "Letztlich hat aber genau jene Produktknappheit ihren Teil zum Rekordumsatz beigetragen, weil die Preise dadurch erneut stark stiegen." Hinzu kamen nach Angaben des Savills-Chefs der "hohe Anlagedruck der Investoren und Deutschlands anhaltend große Anziehungskraft als sicherer Anlagehafen".

Ähnlich sieht es Timo Tschammler, Chef von JLL in Deutschland. "Auf Basis des manifestierten Niedrigzinsniveaus erscheint die Immobilie als Anlageprodukt für institutionelle Investoren nahezu alternativlos", sagt er. "Und immer mehr Anleger aus dem In- und Ausland schichten sukzessive ihre Bestände um und erhöhen ihre Immobilienquoten."

Immobilienboom dürfte sich 2020 fortsetzen

Die Folge dieser Entwicklung ist klar: Die meisten Experten erwarten, dass der Immobilienboom auch im laufenden Jahr kein Ende finden wird. "Auch wenn nicht jedes Jahr ein neuer Rekord aufgestellt werden kann, spricht vieles für ein erneut überdurchschnittliches Transaktionsvolumen im Jahr 2020", sagt etwa Piotr Bienkowski, CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland. Als Gründe für diese Erwartung nennt er:

  • verbesserte Aussichten auf eine wieder anziehende Konjunktur, insbesondere im Dienstleistungsbereich.
  • eine weiterhin "stabile bis positive Arbeitsmarktsituation", durch die die Nutzermärkte gestärkt werden, was wiederum zu Wertsteigerungspotentialen führe.
  • Anzeichen dafür, dass sich große Risiken (Handelsstreit zwischen den USA und China, Brexit) entspannen könnten. Davon werde die globale Konjunktur spürbar profitieren, meint Bienkowski.
  • unverändert viel Kapital am Markt, das tendenziell sogar noch anwachsen dürfte, etwa wegen auslaufender deutscher Anleihen im hohen dreistelligen Milliardenbereich sowie eines gewachsenen Privatvermögens.

Ein gutes Umfeld für weiterhin hohe Investitionen in den deutschen Immobilienmarkt also. Damit dürfte auch die Tendenz bei Preisen und Mieten insbesondere in Ballungsräumen und Großstädten weiterhin nach oben zeigen. Wie sehr es mit den Preisen von Wohnimmobilien deutschlandweit auch nach zehn Jahren des Booms zuletzt weiter aufwärts ging, zeigten erst in dieser Woche Zahlen des Hamburger Instituts für Stadt-, Regional- und Wohnforschung (Gewos).

Christoph Rottwilm auf Twitter

Die Folge: In vielen großen deutschen Städten wächst die Furcht vor Übertreibungen. "Die Blasengefahr ist auch hoch, weil die Preise vielerorts dem mittleren Einkommen beziehungsweise Eigenkapital entronnen sind", warnt etwa das Immobilien-Research-Unternehmen Empirica. Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) sieht die Signale "zumindest auf Gelb". Und selbst die eigentlich zurückhaltende Bundesbank meint, die Immobilienpreise in Städten seien bis zu 30 Prozent höher als ökonomisch begründbar.

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