Immobilieninvestments am falschen Fleck Kapitalanleger leiden unter neuer Stadtflucht

Kapitalanleger haben in den vergangenen Jahren viel Geld in Luxuswohnungen in Großstädten investiert. Jetzt stehen die Objekte immer öfter leer - denn immer mehr einkommensstarke Haushalte kehren den Metropolen den Rücken, um in deren Speckgürtel zu ziehen.
Von Richard Haimann
Hafencity Hamburg: Solvente Mieter wohnen wieder gerne ländlich

Hafencity Hamburg: Solvente Mieter wohnen wieder gerne ländlich

Foto: Jorg Greuel / Getty Images

Hamburg - Ein abendlicher Spaziergang im Katharinenviertel, dem jüngsten Wohnquartier Hamburgs, offenbart vor allem eines: Viele dunkle Fenster. Etliche der hier zwischen Hafencity und Innenstadt neu errichteten Luxuswohnungen stehen leer. "Die Mieten sind viel zu hoch", sagt ein Arzt, der kürzlich in eines der Häuser gezogen ist. Von den zwölf Wohnungen im Haus seien bislang nur sieben vermietet. "16 Euro pro Quadratmeter Kaltmiete - das können sich nur wenige leisten", sagt der Mediziner.

Auch für ihn sei die Zwei-Zimmer-Wohnung für 1200 Euro Kaltmiete pro Monat nur eine Übergangslösung. Er brauchte schnell eine Bleibe, als er in die Elbmetropole ziehen musste, weil ihm überraschend eine attraktive Anstellung in einem Krankenhaus angeboten wurde. "Ich suche jetzt in Ruhe eine größere Wohnung, die weniger kostet."

Das Katharinenviertel steht beispielhaft für die Situation in zahlreichen neuen Quartieren deutscher Großstädte, in denen Projektentwickler in den vergangenen Jahren hochwertige Luxuseigentumswohnungen errichtet haben. Erworben wurden sie in hohem Umfang von Kapitalanlegern, die darauf hoffen, mit der Vermietung eine attraktive Rendite zu erzielen. Ein Wunsch, der sich wohl in etlichen Fällen nicht erfüllen wird.

"Viele Kapitalanleger erfahren gerade schmerzlich, dass die Nachfrage nach teuren Luxusmietwohnungen geringer ist als gedacht", sagt Thomas Beyerle, Chefresearcher der Immobilienberatungsgesellschaft Catella. "Das Angebot an hochwertigen Mietwohnungen übersteigt inzwischen vielerorts den Bedarf", sagt auch Michael Voigtländer, Immobilienökonom beim Institut der deutschen Wirtschaft (IW) in Köln.

Vermögende Haushalte kehren Großstädten den Rücken

Ein Grund dafür ist die neue Stadtflucht: Immer mehr Angehörige der einkommensstarken Altersgruppe der 31- bis 55-Jährigen ziehen aus Deutschlands Metropolen in deren Speckgürtel, um dort Eigenheime mit Garten zu erwerben oder große Wohnungen anzumieten. Welche Dynamik diese Entwicklung hat, zeigt eine neue Studie der Hamburger Immobilienberatungsgesellschaft Analyse & Konzepte am Beispiel der Wanderungsbewegung von und nach Berlin, Frankfurt am Main und Hamburg.

Auf den ersten Blick zeichnen die Zahlen das bekannte Bild der wachsenden Großstädte: Die Bundeshauptstadt verbuchte danach allein 2013 ein Plus von 48.500 neuen Einwohnern, die Mainmetropole wuchs um immerhin 11.800 Bewohner, die Hansestadt um 19.200 Neubürger.

Ein zweiter Blick zeigt jedoch, dass das Wachstum besonders stark von einer einzigen Altersgruppe getragen wird. "In allen drei Städten kommt der Wanderungsüberschuss vor allem durch die Gruppe der 18- bis 30-Jährigen zustande", sagt Jens Oelgemöller, Spezialist für Wohnungsmarkt- und Standortfragen bei der Beratungsgesellschaft. "Dies sind vor allem Studierende und Berufseinsteiger - also Personen, die tendenziell über keine hohen Einkünfte verfügen."

Hingegen gehörte lediglich ein Drittel der Zuwanderer der einkommensstarken Gruppe der 31- bis 55-Jährigen an. Bislang habe deren Kaufkraft gereicht, um die Mieten in den Großstädten kräftig in die Höhe zu treiben. "Die Angehörigen dieser Altersgruppe verfügen über die finanziellen Mittel, ihre Wohnwünsche umzusetzen", sagt Oelgemöller. Weil sie insbesondere Wohnungen in zentrumsnahen Lagen mit guter Infrastruktur suchten, seien in diesen Quartieren die Mieten besonders stark gestiegen.

Zahl der Abwanderer steigt stetig

Für Kapitalanleger, die hochpreisige Wohnungen erworben haben und nun Mieter für ihr Investment suchen, bedeutet dies jedoch nicht, dass die Nachfrage mit dem wachsenden Angebot an Luxuswohnraum auch künftig Schritt hält. Denn die Studie zeigt auch, dass die Großstädte immer mehr Einwohner an ihre Speckgürtel verlieren. Berlin verlor danach im vergangenen Jahr 6500 Einwohner an das Umland, Frankfurt 3100 Menschen, Hamburg sogar 7200 Einwohner.

Diejenigen, die den Großstädten den Rücken kehren, sind fast ausschließlich Angehörige der einkommensstarken Gruppe der Über-30-Jährigen. Die Zahl der Abwanderer in das Umland habe in den vergangenen drei Jahren in allen drei Großstädten kontinuierlich zugenommen, sagt Oelgemöller. Experten erwarten, dass sich dieser Trend in den kommenden Jahren noch verstärken wird: "Immer mehr junge Familien mit Kindern wandern in die Speckgürtel, weil sie in den Großstädten keinen adäquaten Wohnraum finden", sagt Catella-Researcher Beyerle.

"In den vergangenen Jahren wurden in den Metropolen fast ausschließlich Luxuswohnungen, aber kaum familiengerechte Häuser und Wohnungen geschaffen." Auch Günter Vornholz, Immobilienökonom an der EBZ Business School in Bochum, erwartet, dass die Stadtflucht noch an Dynamik gewinnen wird: "Der gesunkene Ölpreis ist noch ein weiterer Anreiz für junge Familien den Großstädten zugunsten des Umlands den Rücken zu kehren, weil die niedrigen Kraftstoffpreise die Fahrt zur Arbeit in die Stadt billiger gemacht haben."

Doch nicht nur für Familien, die Eigentum erwerben wollen, wird das Umland immer attraktiver, sondern auch für Mieter. Das zeigt eine weitere Untersuchung von Analyse & Konzepte am Beispiel des Hamburger Speckgürtels. Danach schlägt die durchschnittliche Nettokaltmiete für Neubauten in der Hansestadt mit 12,86 Euro pro Quadratmeter und Monat zu Buche, während es in den Umlandkreisen im Schnitt nur 9,08 Euro sind - eine Differenz von stattlichen 41 Prozent.

Die meisten Wohnungen kommen von privaten Bauträgern

Ähnlich ist die Situation auch in anderen Großstädten. Dies liegt vor allem daran, dass der Großteil der neuen Wohnungen nicht von Wohnungsunternehmen, sondern Bauträgern und Projektentwicklern errichtet werden. Besonders ausgeprägt ist dies in der Bundeshauptstadt, wo nach der Erhebung von Analyse & Konzepte "mehr als 90 Prozent der neuen Wohnungen von Projektentwicklern und privaten Bauherren erstellt" werden.

Das Problem dabei: Die privaten Investoren erhalten in der Regel keine vergünstigten Flächen. "Sie müssen Toppreise für Baugrundstücke zahlen", sagt Andreas Schulten, Vorstandschef der Berliner Immobilienforschungsgesellschaft Bulwiengesa.

Dies sei auch der Grund, weshalb Bauträger und Projektentwickler in den vergangenen Jahren in den Metropolen vor allem hochpreisige Neubauwohnungen im Luxussegment errichtet hätten. "Bei den hohen Grundstückskosten fallen die zusätzlichen Beträge für eine hochwertige Ausstattung mit Marmor und Parkett nicht so stark ins Gewicht", sagt Schulten. "Dies hat jedoch dazu geführt, dass zu wenige neue Wohnungen im mittleren Preissegment entstanden sind."

Das sorgt in den Großstädten nun für die kuriose Situation, dass das Angebot an Luxuswohnungen inzwischen den Bedarf übersteigt, während gleichzeitig bezahlbarer Wohnraum für solvente Mittelstandsfamilien knapp ist. Nicht nur im Hamburger Katharinenviertel, auch in neuen Quartieren in anderen Großstädten seien zum Teil mehr als 30 Prozent der hochpreisigen neuen Wohnungen unvermietet, sagt Beyerle. "Der Leerstand bei Luxus-Mietwohnungen in den Großstädten wächst, während gleichzeitig immer mehr Familien in die Speckgürtel ziehen", sagt Beyerle. "Viele Kapitalanleger erfahren nun, dass sie ihre hochwertigen Neubauwohnungen nicht mit der erhofften Rendite vermieten können."

Metropolen verlieren Steuereinnahmen

Allerdings scheuen sich die meisten Käufer bislang, ihre Mietforderung zu senken. Aus gutem Grund: Die vom kommenden Jahr an geltende Mietpreisbremse deckelt zwar nur die Mieten bei Bestandswohnungen. Eigentümern neu errichteter Wohnungen hingegen dürfen bei der Erstvermietung die Höhe der Miete frei festlegen.

Jedoch können sie bei einer späteren Wiedervermietung die Miete erst dann erhöhen, wenn sie nicht mehr über der örtlichen Vergleichsmiete liegt. Das kann Jahrzehnte dauern. "Wer jetzt bei der Erstvermietung Abstriche von der Wunschmiete macht, deckelt damit langfristig die Rendite aus seinem Wohnungsinvestment", sagt IW-Immobilienökonom Voigtländer.

Er rät deshalb Eigentümern, die keine Mieter für ihre hochpreisen Wohnungen finden, die Objekte zu veräußern. "Wer jetzt verkauft, hat die Chance, noch die aktuellen Preisanstiege mitzunehmen."

Zwar müsse ein Veräußerungsgewinn versteuert werden, weil Immobilien erst nach einer Haltedauer von zehn Jahren steuerfrei verkauft werden können. Dies sei aber besser als auf einer leerstehenden Wohnung zu sitzen oder diese mit einem bestenfalls minimalen Gewinn zu vermieten. Schließlich müsse ein Teil der Mieteinnahmen auch für künftige Instandhaltungsmaßnahmen zurückgelegt werden, was die Nettorendite weiter schmälere.

Verlierer der Stadtflucht sind auch die Metropolen selbst. Für sie bedeutet der Fortzug der einkommensstarken Haushalte in die Speckgürtel einen schleichenden Verlust an Kaufkraft und an Einkommensteueraufkommen.

Bereits im vergangenen Jahr lag die Kaufkraft der Einwohner in den drei direkt an die Hansestadt grenzenden Kreisen Harburg, Pinneberg und Stormarn "über dem Hamburger Durchschnitt von 24.131 Euro", sagt Matthias Klupp, Mitglied der Geschäftsleitung bei Analyse & Konzepte. Für Immobilienökonom Vornholz ist klar: "Wollen die Großstädte kein Steueraufkommen verlieren, müssen sie in ihrer Wohnungspolitik sehr viel mehr tun, um die Familien zu halten."

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