Crash, Boom oder die bronzene Mitte Drei Szenarien für den deutschen Immobilienmarkt

Die Minizinsen der EZB beflügeln den deutschen Immobilienboom, wecken aber auch Ängste vor einer Blase. Wie wird sich der Markt in den kommenden Jahren entwickeln? Gemeinsam mit Analysten und Ökonomen hat manager magazin online drei Szenarien erarbeitet und auf Plausibilität geprüft.
Von Richard Haimann
Dunkle Aussichten: Auch der Mittelweg für den deutschen Immobilienmarkt ist nicht erfreulich

Dunkle Aussichten: Auch der Mittelweg für den deutschen Immobilienmarkt ist nicht erfreulich

Foto: DPA

Hamburg - Sie haben die ganze Nacht verhandelt. Über Berlin dämmert an diesem Montag ein grauer Wintermorgen als Bundeskanzlerin Ursula von der Leyen vor die Mikrophone und Kameras tritt. Tiefe Ringe liegen um ihre Augen als sie die Entscheidung bekannt gibt: Deutschland flüchtet sich unter den Supra-Rettungsschirm der Europäischen Zentralbank. EZB-Präsident Jens Weidmann hat zugestimmt, unbegrenzt Bundesanleihen aufzukaufen, um den bevölkerungsreichsten Staat der gemeinsamen Währungszone liquide zu halten.

Es ist der 6. Januar 2025, der dunkelste Tag in der Amtszeit der 66-jährigen CDU-Politikerin, die seit Ende 2021 mit der Bürgerlichen Mitte, der Koalition von Union, SPD und Grünen, mit knapper Mehrheit das Land regiert.

Sieben Jahre ständiges Krisenmanagement liegen hinter ihr. Sieben Jahre, in denen es der EZB, den Regierungen und der EU-Kommission noch immer nicht gelungen ist, die Euro-Staaten aus der seit 2009 anhaltenden Wirtschaftskrise zu führen. Nun ist auch die Bundesrepublik so tief in den Strudel aus Deflation, Unternehmenspleiten und Massenarbeitslosigkeit geraten, dass das Land sich aus eigener Kraft nicht mehr retten kann. Überall in den Eurostaaten wächst die Wut der Menschen. Die bürgerlichen Koalitionen regieren nur noch mit knapper Mehrheit. Auch in Deutschland hatten die Anti-Europartei AfD und Die Linke bei der vergangenen Bundestagswahl jeweils mehr als 20 Prozent der Stimmen errungen.

Was Deutschland in die Krise stürzt, sind frühere Rettungsversuche der EZB und das Vertrauen der Bundesbürger und der Banken auf die Immobilie als sicherer Hafen inmitten der tosenden See der Eurozone. Seit die Finanzinstitute die von der EZB 2014 eingeführten Negativzinsen an ihre Kunden weiterreichen und die Zinssätze für zehnjährige Hypotheken unter ein Prozent sinken, stürzen sich noch mehr Privatanleger auf Eigentumswohnungen und Eigenheime. Gleichzeitig reichen die Banken immer mehr 100-Prozent-Darlehen an Käufer ohne Eigenkapital aus.

Horror - aber nicht unrealistisch

Die Immobilienpreise steigen immer weiter, locken immer mehr Käufer. Als die Blase offensichtlich ist, entschließt sich die EZB Ende 2023 zu einem radikalen Schritt: Sie zwingt Banken, Kredite für deutsche Immobilien mit 10 Prozent Eigenkapital zu hinterlegen. Über Nacht schießen die Zinssätze für zehnjährige Annuitätendarlehen von 0,7 Prozent auf 4,6 Prozent in die Höhe. Zehntausende Grundeigentümer, die 2014 ihre Immobilie zu einem Zinssatz von 1,8 Prozent finanziert haben und nun ihr Darlehen verlängern müssen, können die höheren Kreditkosten nicht stemmen.

Eine Welle von Zwangsversteigerungen fegt über das Land. Die Marktwerte von Eigenheimen und Eigentumswohnungen fallen um mehr als 40 Prozent. Immer mehr Banken und Sparkassen droht die Insolvenz. Mehr als 1000 Milliarden Euro muss die Regierung aufbringen, um einen Kollaps der Finanzinstitute auf breiter Front zu verhindern und die Kreditversorgung der Realwirtschaft sicherzustellen. Ein immenser Betrag, den sie ohne Hilfe der EZB nicht stemmen kann.

Das Horrorschilderung ist kein völlig unrealistisches Bild der Zukunft. Im Gegenteil: Als Orientierungshilfe für Anleger, die über Fonds, Aktien oder durch Direktinvestments in vermietete Wohnobjekte in den Immobilien einsteigen wollen, hat manager magazin online zum Jahreswechsel drei Szenarien für die Entwicklung des deutschen Marktes über die kommenden zehn Jahre hinweg gezeichnet - mit Hilfe von Immobilienökonomen, Analysten und Marktforschern. Dem Crash-Szenario billigen die meisten Experten dabei eine höhere Wahrscheinlichkeit zu als dem Boom-Szenario.

"Es erscheint realistischer, dass die Eurozone und Deutschland samt seinem Immobilienmarkt in den folgenden zehn Jahren durch eine Verschärfung der gegenwärtigen Krise getroffen wird, als dass wir eine massive Konjunkturerholung auf breiter Front sehen werden", sagt Michael Voigtländer, Immobilienökonom am Institut der Deutschen Wirtschaft (IW) in Köln.

Experten halten Crash für wahrscheinlicher als Boom

Bei 10 bis 20 Prozent liege die Wahrscheinlichkeit für das Crash-Szenario, nur 5 bis 10 Prozent seien es beim Boom-Szenario. "Die immense Liquidität, die die EZB durch ihre Niedrigstzinsen und den für 2015 vorgesehenen Aufkauf von Staatsanleihen und Unternehmenskrediten in die Märkte pumpt, erhöht die Gefahr von Vermögenspreisblasen, die irgendwann platzen und die Realwirtschaft in eine tiefe Rezession stürzen können", sagt Voigtländer.

Das Boom-Szenario sieht vor, dass die Eurostaaten sich rasch aus der Konjunkturkrise befreien, die Wirtschaft dabei insbesondere in Deutschland kräftig wächst und die Wohnungsmärkte vom Zuzug ausländischer Arbeitnehmer und deutlichen Gehaltssteigerungen profitieren. Dabei würde auch die Nachfrage nach Eigenheimen und Wohnungen in den ländlichen Regionen im größeren Umkreis der Ballungszentren wieder wachsen.

Denn immer mehr Unternehmen würden Mitarbeiter aus dem Home Office arbeiten lassen, weil es nicht genügend freie Büroflächen gibt, um den Bedarf zu stillen. Ein schöner, aber unrealistischer Traum, meint Günter Vornholz, Professor für Immobilienökonomie an der EBZ Business School in Bochum: "Die Wahrscheinlichkeit, dass Europas Wirtschaft nicht nur Tritt fasst, sondern sogar dynamisch wächst, beträgt nur 5 Prozent."

Im Boom steigen die Zinsen

Allein Andreas Schulten, Vorstandschef der Berliner Immobilienforschungsgesellschaft Bulwiengesa, ist deutlich optimistischer als der Rest der Experten. "Wir sehen eine Chance von 50 Prozent, dass die Weltkonjunktur mitsamt der Wirtschaft in den Eurostaaten bis 2025 rasant an Fahrt gewinnt." Allerdings würde dies für die hiesigen Gewerbeimmobilienmärkte nur bedingt von Vorteil sein. "Investoren, die jetzt Spitzenpreise für Bürotürme und Shoppingcenter in Deutschland zahlen, weil diese Immobilien als sicherer Hafen gelten, werden sich dann anderen Anlagen zuwenden", sagt Schulten.

Denn mit einem globalen Wirtschaftsboom würden die Notenbanken die Leitzinsen anheben, wodurch die Renditen von Staatsanleihen wieder steigen würden. "Gewerbeobjekte wären erst dann für Investoren wieder interessant, wenn ihre Renditen ebenfalls wieder anziehen", sagt der Immobilienforscher. Spiegelbildlich müssten dafür jedoch die Gebäudepreise sinken oder zumindest zeitweise stagnieren, während die Mieten zulegen.

Keine goldene Mitte, aber eine bronzene

Die größte Wahrscheinlichkeit billigen alle Experten dem mittleren Szenario zu, wobei dies keine goldene, sondern nur eine bronzene Mitte darstellt. Danach würde die Wirtschaft in der Eurozone langsam, aber stetig wieder in Fahrt kommen. Die Preise von Eigenheimen und Eigentumswohnungen in Deutschland würden dabei in den Metropolen weiter leicht anziehen, während sie in den ländlichen Regionen weiter fallen. "Junge Menschen werden auch weiterhin in die Ballungszentren ziehen, um zu studieren oder das breite Angebot an Arbeitsplätzen für ihre Karriere zu nutzen", sagt Immobilienökonom Vornholz, der dem mittleren Szenario eine Wahrscheinlichkeit von 80 Prozent attestiert.

Auch die Deka-Bank billigt in ihrem jüngsten Prognose-Ausblick bis Ende 2016 einer langsamen Konjunkturerholung mit 75 Prozent die höchste Wahrscheinlichkeit zu. "In diesem Fall würden die Gewerbeimmobilienmärkte in Spanien am stärksten profitieren", sagt Immobilienanalyst Andreas Wellstein. "Mit dem Wirtschaftswachstum wird insbesondere in Barcelona und Madrid die Nachfrage nach Büroflächen wieder anziehen und zu steigenden Mieten und Preisen führen."

In Deutschland hingegen würden Unternehmen angesichts des moderaten Wirtschaftswachstums nur zurückhaltend zusätzliche Flächen anmieten. "Die Büromieten würden deshalb außerhalb der Spitzenlagen stagnieren", sagt Wellstein. Dennoch dürften die Preise noch steigen, weil die Renditen von Bundesanleihen durch die Maßnahmen der EZB vorerst niedrig blieben. Investoren würden deshalb weiterhin auf Gewerbeimmobilien setzen. "Wir erwarten, dass die EZB frühestens 2018 den Leitzins wieder leicht anhebt", sagt der Analyst.

Mittelweg nicht berauschend für Privatanleger

Für Kapitalanleger, die in Wohnimmobilien investieren, birgt dieses Szenario keine berauschenden Aussichten. In kleineren Städten drohen ihnen sinkende Mieten und Preise. In den Großstädten hingegen würde die Mietpreisbremse ihre Renditen kappen. "Solange die Wirtschaft nur verhalten wächst und die Gehälter nicht stark steigen, werden Bundes- und Landesregierungen die Mieten deckeln", sagt Bulwiengesa-Chef Schulten. In Wohnungsmärkten, die der Mietpreisbremse unterliegen, dürfen von 2015 an die Mieten beim Mieterwechsel um maximal 10 Prozent über den ortsüblichen Mietspiegel angehoben werden.

Gleichzeitig würden teure Neubauwohnungen von Mietern kaum nachgefragt werden. "Weil die Wirtschaftserholung nur langsam verläuft, wird die Masse der Mieter billigere Wohnungen im Bestand bevorzugen." Davon könnten die Mietwohnungsmärkte in den Randstädten der Ballungszentren profitieren, da der weiterhin niedrige Ölpreis die Pendler entlastet. "Anleger, die auf dieses Szenario setzen, sollten nicht Neubauwohnungen, sondern Objekte im Bestand in der Peripherie erwerben", sagt Schulten, der dem mittleren Szenario ebenfalls eine Wahrscheinlichkeit von 50 Prozent zubilligt.

Der Bulwiengesa-Chef hat auch eine gute Nachricht: Er sieht die Wahrscheinlichkeit für das Crash-Szenario bei null Prozent. "Die Konjunktur in der Eurozone hat ihren Tiefpunkt bereits durchschritten", sagt Schulten. "Von nun geht es in jedem Fall aufwärts - wir wissen nur nicht, ob dies schnell oder langsam geschehen wird."