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Immobilienfinanzierung Ran ans Geld, raus aus den Schulden

Immobilienkäufer sollten sich rechtzeitig über eine Anschlussfinanzierung informieren. Das macht zwar Arbeit, doch es lohnt sich. Wer sich günstige Finanzierungskonditionen sichert, spart tausende Euro. Ein Ratgeber.
Von André Schmidt-Carré

Hamburg - Die Zinsen für Immobilienkredite sind weiter im Sinkflug, Bauherren freuen sich deshalb über günstige Konditionen. Doch auch Eigenheimbesitzer, die bereits vor vielen Jahren eine Finanzierung abgeschlossen haben, können von den niedrigen Zinsen profitieren, wenn sie sich schon heute um einen Anschlussvertrag für ein Darlehen kümmern, das in den kommenden Jahren ausläuft.

"Die Nachfrage nach Anschlussfinanzierungen ist allerdings verhalten", sagt Michiel Goris, Vorstandsvorsitzender des Immobilienkredit-Vermittlers Interhyp . "Viele Eigenheimbesitzer wissen nicht, dass sie sich die günstigen Konditionen bereits vor Ablauf der Zinsbindung für die Zukunft sicher können. Und sie unterschätzen das Einsparpotential, dass das derzeit extrem niedrige Zinsumfeld bietet."

Wessen Darlehen in den kommenden zwölf Monaten ausläuft, zahlt häufig gar keine Gebühr, wenn er heute eine Anschlussfinanzierung anfordert. "Für einen solchen Zeitraum berechnen die meisten Institute keinen Bereitstellungszins", sagt Max Herbst, Chef der auf Immobilien spezialisierten Finanzberatung FMH.

Läuft hingegen die Finanzierung für das Eigenheim noch einige Jahre, ist ein so genanntes Forward-Darlehen das Instrument der Wahl: Mit einem solchen Darlehen können sich Immobilieneigentümer günstige Konditionen für den Zeitpunkt sichern, wenn ihre Finanzierung ausläuft.

Ein Forward-Darlehen schließen Immobilienbesitzer mit der Bank heute ab, bekommen das Geld aus der Finanzierung aber erst in der Zukunft ausgezahlt. Der Vorteil: Kreditnehmer können sich bei dieser Darlehensversion die Zinskonditionen von heute sichern, auch wenn sie das Geld erst in Zukunft brauchen.

Was ein Forward-Darlehen kosten kann

Bis zu fünfeinhalb Jahre können Eigenheimbesitzer solche Kreditverträge im Voraus abschließen. Die Banken lassen sich die Zusage zwar bezahlen: Die Kosten liegen in der Regel bei rund 0,25 Prozent der Darlehenssumme pro Jahr Wartezeit, macht im Extremfall bei fünf Jahren Vorlauf 1,25 Prozent. Diesen Prozentsatz schlagen die Banken auf den eigentlichen Darlehenszinssatz auf.

"Bei einem derart niedrigen Zins, wie wir ihn derzeit haben, kann man diesen Aufschlag aber locker verkraften", sagt Finanzierungsberater Herbst. Wer sich zum Beispiel heute einen Zinssatz von 2,35 Prozent sichern will und in drei Jahren den Kredit braucht, zahlt dann 0,75 Prozentpunkte drauf, macht unterm Strich 3,10 Prozent.

Die meisten Bankkunden, deren Finanzierung demnächst ausläuft, zahlen für ihr laufendes Darlehen deutlich höhere Zinsen, je nach Zeitpunkt des Abschlusses sind es meist vier bis fünf Prozent - oft auch noch mehr.

Eigenheimbesitzer können auch einfach abwarten, ob die Zinsen noch weiter fallen oder unverändert niedrig bleiben. "Das ist aber nur etwas für Profis, die die Zinsen ständig im Blick haben", warnt Herbst. Denn schlägt das Pendel unerwartet in die andere Richtung aus, zahlen Kunden verglichen mit den heutigen Konditionen schnell deutlich drauf. "Die meisten Immobilienbesitzer erfahren von einer Zinserhöhung erst spät, weil sie sich nicht jeden Tag mit den Konditionen für Darlehen beschäftigen."

Ob Forward- oder klassisches Darlehen: Wenn bei der Anschlussfinanzierung der Zins gegenüber dem bisherigen Darlehen sinkt, raten Experten, die Höhe der monatlichen Rückzahlungsrate dennoch konstant zu halten. Denn dann steigt der Anteil der Tilgung, die Rückzahlungsdauer kann sich um mehrere Jahre verkürzen, die insgesamt zurück zu zahlenden Summe dank Zinseszins-Effekt spürbar sinken.

Bei der Anschlussfinanzierung mehrere tausend Euro sparen

Dazu ein Rechenbeispiel: Ein Eigenheimbesitzer hat im Jahr 2004 eine Summe von 200.000 Euro mit zehn Jahren Zinsbindung zu 4,5 Prozent finanziert und anfänglich 1 Prozent getilgt, ergibt eine monatliche Rate von bislang rund 900 Euro. Die Darlehenssumme hätte er unter diesen Bedingungen nach 38 Jahren abgezahlt. Die nun fällige Anschlussfinanzierung bekommt er zu 2,64 Prozent. Wenn er die monatliche Rate konstant hält, steigt die Tilgung auf 3,65 Prozent. Der Darlehensnehmer ist dann bereits sieben Jahre früher schuldenfrei und spart rund 80.000 Euro.

"Das lohnt auf jeden Fall, zumal die monatliche Rate fürs Darlehen ohnehin ins Budget eingeplant ist", sagt Interhyp-Chef Michiel Goris.

Bei der Anschlussfinanzierung sollten Immobilieneigentümer zudem darüber nachdenken, ob sie die Rate nicht sogar erhöhen können, um noch schneller schuldenfrei zu werden. Nach der gängigen Darlehenslaufzeit von zehn Jahren ist das Gehalt oft dank Karrieresprung im Job gestiegen, außerdem sind die Kinder so groß, dass der zweite Elternteil wieder voll mitarbeiten kann.

Hinzu kommt möglicherweise ein Notfallgroschen auf dem derzeit mager verzinsten Geldmarktkonto, der zumindest zum Teil entbehrlich ist und in die Tilgung fließen kann. Weiterer Faktor: Die Beleihungsquote der Immobilie ist meist gesunken, schließlich wurde schon ein Teil des Darlehens getilgt, außerdem haben Häuser und Wohnungen gerade in den Metropolen in den vergangenen Jahren massiv an Wert gewonnen.

Vergleichen und gegebenenfalls auch den Anbieter wechseln

All diese Faktoren verbessern die Konditionen der Anschlussfinanzierung, wenn die Bank sie berücksichtigt. "Wer ohne nachzufragen das neue Darlehen von seiner Hausbank nimmt, bekommt in den seltensten Fällen die besten Konditionen", sagt Michiel Goris von Interhyp. "Vielen Darlehensnehmern ist das allerdings nicht bewusst. Außerdem scheuen viele Eigenheimbesitzer den vermeintlichen Aufwand, zu einem anderen Anbieter zu wechseln."

Einkommensnachweise besorgen, Vermögenssituation offenlegen, all das ist den meisten Eigenheimbesitzern auch viele Jahre nach dem Abschluss der ersten Finanzierung noch als unangenehm und zeitraubend in Erinnerung. "Der Aufwand lohnt sich aber", sagt Goris. "Wer die Anschlussfinanzierung richtig durchrechnet, kann schnell mehrere tausend Euro sparen."

Experten raten dazu, die neue Finanzierung möglichst als Volltilgerdarlehen zu konstruieren, sprich: die Zinsbindung so lange festzuschreiben, bis das Darlehen zurückgezahlt ist. Denn der Zinsaufschlag für lange Bindungen ist überschaubar: 80-Prozent-Finanzierungen mit 15 Jahren Laufzeit sind für 2,65 Prozent, 20 Jahre für 3,0 Prozent und sogar 30 Jahre für 3,2 Prozent zu haben.

"Diese Zinssätze sind immer noch günstig und der Immobilienbesitzer hat Planungssicherheit", sagt Finanzberater Herbst. "Man sollte das Risiko nicht unterschätzen, dass die Zinsen eines Tages wieder steigen."

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