Mittwoch, 11. Dezember 2019

Boom erfasst Metropolen-Umland Wo die Wohnungspreise besonders stark steigen

Vorsicht, Preisblase: In diesen Städten erscheinen Immobilien überbewertet
Getty Images

Jahrelang stiegen die Preise und Mieten für Wohnraum in Deutschland vor allem in Metropolen und Ballungsgebieten - jetzt verlagert sich der Aufschwung offenbar in deren Umfeld. Das zeigt der Miet- und Preisspiegel des Immobilienverbandes IVD, der am heutigen Montag vorgestellt wurde.

Beispiel Mietentwicklung: Laut IVD sind die Mieten im deutschlandweiten Mittel zwischen 2018 und 2019 weiter um etwas mehr als 3 Prozent gestiegen. Während dieser Anstieg bei Bestandsimmobilien allerdings relativ gleichmäßig in Klein-, Mittel- und Großstädten stattfand, gab es bei Neubauten deutliche Unterschiede. So ging der Mietanstieg in den sieben größten deutschen Metropolen zwischen 2018 und 2019 von 3,9 Prozent auf 3,3 Prozent zurück, so der IVD. In mittelgroßen Städten dagegen legte das Wachstum im gleichen Zeitraum von 3,5 Prozent auf 4,3 Prozent zu. In Kleinstädten gab es sogar einen Zuwachs von plus 1,1 Prozent auf plus 4,8 Prozent.

Laut IVD-Präsident Jürgen Michael Schick spiegelt sich in den Zahlen eine im Aufschwung häufig zu beobachtende Entwicklung wider: Zuerst steigen die Mieten und Preise für Wohnimmobilien meist in den Großstädten, und in der Folge verlagert sich das Wachstum auf deren Umfeld. Dies stecke auch aktuell hinter den zunehmenden Wachstumsraten der Klein- und Mittelstädte, so Schick bei der Präsentation des Zahlenwerks.

Schicks These lässt sich zum Teil auch mit den Daten, die der IVD zur Preisentwicklung erhoben hat, belegen. So steigen die Preise für Eigentumswohnungen im bundesweiten Schnitt um 7 bis 8 Prozent. Bei bereits bestehenden Wohnungen findet sich der stärkste Preisanstieg zwar mit plus 10,4 Prozent in den sieben größten deutschen Städten. Im Wohnungsneubau legen die Preise in diesen Metropolen jedoch nur wenig mehr als im deutschlandweiten Durchschnitt zu.

UBS: Kein Immobilienmarkt so überbewertet wie München

Neue Eigentumswohnungen haben sich jedoch zuletzt besonders stark in Klein- und Mittelstädten verteuert, so der IVD. In Kleinstädten beispielsweise beschleunigte sich der Preisanstieg von 3,9 Prozent im Vorjahr auf 6,2 Prozent in der aktuellen Erhebung. In mittelgroßen Städten stieg das Plus von 6,5 Prozent auf 6,8 Prozent ebenfalls leicht an.

Und auch bei Einfamilienhäusern zeigt sich diese Tendenz: Während der Preisanstieg im Deutschlandschnitt mit 6,6 Prozent sowie in den Top-Metropolen mit 7,7 Prozent gegenüber dem Vorjahr unverändert blieb, legte er in kleinen (von 3,5 Prozent auf 4,4 Prozent) und mittleren Städten (von 4,7 Prozent auf 6,1 Prozent) deutlich zu.

"Jeder, der in einer Großstadt lebt, kennt das wohl aus seinem Umfeld", kommentiert IVD-Chef Schick. "Viele Leute beschließen inzwischen, aus den Zentren hinaus vor die Tore der Stadt zu ziehen. Das spiegelt sich in unseren Zahlen wider."

Die Gesamttendenz ist laut Schick vor allem für diejenigen, die sich eine Wohnimmobilie als Kapitalanlage kaufen wollen, zunehmend unerfreulich. Weil die Immobilienpreise an den meisten Standorten in Deutschland deutlich schneller steigen als die Mieten, befinden sich die erzielbaren Renditen für Anleger weiterhin unter Druck.

Besonders teuer ist Wohnen weiterhin in München. Die Mieten beispielsweise erreichen dort in Neubauten Werte von bis zu 17,70 Euro pro Quadratmeter - ein bundesweiter Rekordwert. Auch bei den Kaufpreisen für Wohnimmobilien befindet sich die bayerische Hauptstadt seit Jahren an der Spitze einschlägiger Ranglisten.

Die Schweizer Bank UBS Börsen-Chart zeigen etwa schreibt in einer aktuellen Studie, die Bewertung des Münchner Wohnungsmarktes habe sich vor allem durch die starke lokale Wirtschaft und ein solides Bevölkerungswachstum bei gleichzeitiger Unterversorgung mit neuem Wohnraum deutlich erhöht. Die realen Wohnimmobilienpreise an der Isar hätten sich in den letzten zehn Jahren mehr als verdoppelt, während die Mieten um 40 Prozent gestiegen seien, so die Bank.

Christoph Rottwilm auf Twitter

Folge: Laut UBS ist München von zwei Dutzend untersuchten Großstädten weltweit diejenige, in der Wohnimmobilien gegenwärtig am stärksten überbewertet sind. "Keine andere Stadt der Welt ist dem Risiko einer Immobilienblase so klar ausgesetzt wie München", sagt Maximilian Kunkel, Chief Investment Officer Deutschland bei UBS Global Wealth Management.

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